天譽置業(yè)股價跳水大跌超80%：百億債務纏身，業(yè)績“大變臉”

來源：智能家居時間：2022-05-06 05:50

大起大落，港股好不痛快。

4月22日，百億房企天譽置業(yè)（00059）午后股價大幅跳水，盤中最低跌82.29%至0.084港元，隨后緊急停牌。

這是一幕似曾相識的場景。就在今年2月，一家閩系房企午后開盤直線跳水，跌幅達81.4％；另一家房企盤中亦閃崩超80％。去年9月，另外兩家房企也遭遇閃崩，一家盤中暴跌90%，另一家一日跌超50%。

縱觀各房企股價突然大跌的原因，均是因為市場爆出利空消息，房企短期債務纏身，面臨較大資金壓力。

五一假期一過，5月3日，天譽置業(yè)出現(xiàn)“絕地反彈”，股價大漲89.41%，但較閃崩前4月21日的收盤價仍下跌66.46%。

老牌粵系房企緣何忽現(xiàn)閃崩？這還要從天譽置業(yè)2021年的業(yè)績說起。

凈虧超2億，業(yè)績“大變臉”

天譽置業(yè)（00059）成立于1993年，于2006年登陸港股，主要業(yè)務為物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、物業(yè)管理及商業(yè)營運。公司旗下物業(yè)包括住宅及商業(yè)物業(yè)、辦公室、服務式公寓及酒店等。

近幾年來，天譽置業(yè)的業(yè)績一直穩(wěn)中向好，營收凈利逐年增長。2017年-2020年，其分別實現(xiàn)營業(yè)收入48.81億元、61.92億元、65.91億元以及77.02億元，同期歸母凈利潤為5.5億元、7.51億元、7.92億元以及9.51億元。

但就在2021年，天譽置業(yè)的業(yè)績卻出現(xiàn)了“大變臉”。公司發(fā)布的2021財年年報中稱，公司在2021年實現(xiàn)營業(yè)收入76.63億元，同比下降0.51%；毛利潤為16.97億元，同比下降21.73%；歸屬母公司凈利潤同比止盈轉虧，凈虧損2.84億元，基本每股收益為-0.04元。

除了業(yè)績轉虧之外，更令人擔心的則是公司的巨額債務。

財務指標顯示，2019-2021年，公司經(jīng)營現(xiàn)金流缺口由3.39億元擴大至14.63億元。公司凈資產(chǎn)收益率（ROE）在2021年也出現(xiàn)大幅下滑，從2020年的24.11%跌至-6.63%。

在天譽置業(yè)復牌的公告中，公司公布稱，截止2021年12月31日，天譽置業(yè)總有息負債為114.76億元，其中余斌通過擔保向天譽置業(yè)提供財務資助，其擔保金額為27.73億元。

值得一提的是，就在此次股價暴跌前一周，天譽置業(yè)的機構評級展望被調為“負面”。據(jù)報道，因天譽置業(yè)選擇停止參與評級，惠譽沒有足夠的信息維持相關評級，因此天譽“B-”長期外幣發(fā)行人違約評級，展望“負面”，并撤銷其“B-”高級無抵押評級和未償債券評級，以及“RR4”回收率評級。

公司核數(shù)師（普華永道）意見報告顯示，天譽置業(yè)持續(xù)經(jīng)營存在重大不確定性。公司應于12個月內償還的短期銀行及其他借款為人民幣67.77億元（其中包括貴集團發(fā)行的部分海外債合計人民幣33.06億元），現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣13.31億元以及受限資金人民幣28.8億元，合計約42.1億元。

豪宅+舊改，重點布局大灣區(qū)

從營收結構來看，天譽置業(yè)的主要業(yè)務包括物業(yè)銷售、物業(yè)管理服務、投資物業(yè)租金以及商業(yè)運營。其中，物業(yè)銷售貢獻營收74.84億港元，占營收比重為97.66%，而其他業(yè)務占比不足3%。

截至2021年12月31日，天譽置業(yè)項目組合與潛在土地儲備總建筑面積為3300萬平方米，主要位于粵港澳大灣區(qū)廣州、深圳、中山、珠海、惠州，華南地區(qū)南寧及桂林、華東地區(qū)徐州及南昌，以及中國西南地區(qū)重慶、昆明及貴州。

赴港上市16年來，天譽置業(yè)也做出過不少令人眼前一亮的項目。

其中，位于廣州的一線江景豪宅項目“海珠天譽半島”，一度深受業(yè)界關注，被成為“最接近廣州人文氛圍的豪宅”。該項目于2011年開始開發(fā)，2015年元旦以均價4萬元/平方米開盤，截止目前仍有4套復式（面積為820-1080㎡）在售，毛坯報價18萬元/平方米，精裝修報價25萬元/平方米。

不過，2019年，有媒體爆料出天譽半島花園的多個房子陸續(xù)出現(xiàn)墻體滲水、鋼化玻璃自爆等質量問題，業(yè)主們多次向開發(fā)商和物業(yè)公司反映都并未解決問題，并且當初開發(fā)商所宣傳的室內恒溫游泳池不僅沒有開放，也未出現(xiàn)在調整后的規(guī)劃圖紙上，或有“虛假廣告”之嫌。

黃埔區(qū)九佛街鳳尾村舊改項目則是天譽置業(yè)旗下的另一個重要項目。項目建新范圍用地面積約49公頃，改造后總建筑面積約158萬平方米。該項目計劃被打造為住宅、商業(yè)、休閑集一體的項目，建設300米超高層綜合體，作為生物醫(yī)藥價值創(chuàng)新園園區(qū)的唯一配套住宅項目，解決生物醫(yī)藥價值創(chuàng)新園產(chǎn)業(yè)園區(qū)中人才的生活需求。

不過，該項目預計竣工年份為2024-2027年，可謂遠水解不了近渴，短期內還無法為天譽置業(yè)貢獻收入。

房地產(chǎn)市場“至暗時刻”或已過去

2021年，中國房企迎來了久違的“寒冬”。

上半年，隨著監(jiān)管部門提出“房住不炒”的調控目標、以“三條紅線”為標準收緊房企融資，業(yè)內房企洗牌加速，多家高杠桿房企業(yè)績暴雷，出現(xiàn)違約危機。

下半年，監(jiān)管層多次釋放維穩(wěn)信號，政策基調趨于溫和，但大環(huán)境依舊承壓，房地產(chǎn)行業(yè)尾部房企風險集中出清仍將持續(xù)。

2021年全年，房地產(chǎn)板塊企業(yè)綜合營收放緩、毛利率下行、減值損失占比大增。據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，縱觀TOP200房企的整體表現(xiàn)，4成房企累計業(yè)績同比降低，全年銷售目標完成率平均值為 88%，與往年房企平均超100%完成銷售目標的情況相差甚遠。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年，百強房企平均銷售增速僅為4.2%，遠低于2018年40%左右的水平。在頭部房企業(yè)績下滑的同時，一些處于中上游的房企卻憑借著深耕重點城市而保持了穩(wěn)健的增速；民營房企“節(jié)衣縮食”的同時，許多央企、國企以及地方城投公司則憑借著雄厚的資金在拿地上表現(xiàn)更加活躍，有望迎來新一輪業(yè)績增長。

房地產(chǎn)市場的風聲鶴唳同樣影響到了上市房企在資本市場的股價表現(xiàn)。

全年A股地產(chǎn)股中，65只地產(chǎn)個股上漲，73只地產(chǎn)個股下跌，中位數(shù)跌幅4.55%；港股地產(chǎn)股中，93只地產(chǎn)行業(yè)個股上漲，198只地產(chǎn)行業(yè)個股下跌，70只個股跌幅超20%，中位數(shù)為-8.50%。

進入2022年，房地產(chǎn)政策暖風緩吹，房企融資政策從全面收緊轉向邊際放松，多城陸續(xù)出臺限跌、降低房地產(chǎn)交易稅費、購房補貼等政策，給行業(yè)帶來了一絲解凍的預兆。

未來，房地產(chǎn)行業(yè)的“高負債、高杠桿、高周轉”開發(fā)經(jīng)營模式將成為過去，輕資產(chǎn)模式、多元化布局將成為行業(yè)熱點。在房企降杠桿的同時，為尋找新的增長驅動力，城市更新、長租房、社區(qū)商業(yè)等多個賽道有望迎來房企發(fā)力。

在穩(wěn)增長的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)將迎來較多利好政策，市場板塊亦或將觸底反彈。積極進行多元化布局、現(xiàn)金流較為穩(wěn)健的優(yōu)質房企值得進行更多關注。

（責任編輯：王治強 HF013）