圖片來源：圖蟲網(wǎng)

去年，北京西城區(qū)頂尖學(xué)區(qū)房被跨學(xué)區(qū)調(diào)劑，“牛小”變“渣小”的消息不脛而走，其產(chǎn)生的震懾力波及北京多個城區(qū)，學(xué)區(qū)房價應(yīng)聲跌落。

一年過去，樓市政策暖風(fēng)頻吹，而針對學(xué)區(qū)房的政策卻仍在步步緊逼。根據(jù)北京日報報道，7月20日，北京市教委相關(guān)負(fù)責(zé)人在市政協(xié)主席年度提案辦理協(xié)商會上透露，今年9月秋季開學(xué)后，北京全市所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。

這是一項推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展的措施。在各地推進(jìn)“雙減”工作的背景下，去年8月，北京正式宣布將大面積、大比例推進(jìn)干部教師交流輪崗，而東城、密云為第一批兩個試點(diǎn)區(qū)，今年4月，西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6個區(qū)也加入其中。但在當(dāng)時，北京仍有8個區(qū)未推行教師輪崗。

去年以來，多校劃片、教師輪崗和二手房指導(dǎo)價等政策相繼落地，今年北京多個區(qū)域還公布了“校額到?！庇媱?，疊加樓市調(diào)控政策和市場下行的影響，北京多個學(xué)區(qū)出現(xiàn)學(xué)區(qū)房成交放緩和價格下跌的情況，連“牛小”林立的西城也有些扛不住了。

不過，就北京全市開展教師輪崗政策是否會進(jìn)一步?jīng)_擊學(xué)區(qū)房，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為“的確會產(chǎn)生一定影響，但很難大范圍實(shí)現(xiàn)”。

北京全市實(shí)施教師輪崗

根據(jù)北京日報，北京市教委相關(guān)負(fù)責(zé)人于7月20日透露，將在全市范圍內(nèi)開展校長教師交流輪崗，全面推進(jìn)“雙師課堂”建設(shè)，而今年9月秋季開學(xué)后，全市所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。

另據(jù)央廣網(wǎng)報道，輪崗制度對校長和教師均有涉及。在校長層面，凡是距離退休時間超過5年的，并且在同一所學(xué)校任職滿6年的正副校長，原則上應(yīng)進(jìn)行交流輪崗。在教師層面，凡是距離退休時間超過5年的，并且在同一所學(xué)校連續(xù)工作6年及以上的老師原則上應(yīng)進(jìn)行交流輪崗。

交流將以最基本的教育周期為單位，比如至少是一學(xué)期、一學(xué)年，甚至為一個成長周期，比如三年一個學(xué)段。

輪崗類型主要包括兩大部分，一是城區(qū)在推進(jìn)學(xué)區(qū)教育集團(tuán)內(nèi)校際間的師資均衡配置的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)推進(jìn)全區(qū)范圍內(nèi)義務(wù)教育階段學(xué)校校長的交流輪崗，以及區(qū)級以上骨干教師的均衡配置，普通教師的派位輪崗；二是遠(yuǎn)郊區(qū)全面推進(jìn)交流輪崗，在全區(qū)范圍內(nèi)推進(jìn)義務(wù)教育階段學(xué)校校長的交流輪換，區(qū)級以上骨干教師的均衡配置，普通教師的派位輪崗。

值得一提的是，在去年8月，北京市教委召開的新聞發(fā)布會宣布推進(jìn)輪崗制度，并公布第一批試點(diǎn)區(qū)東城和密云時，相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，此次的輪崗工作將不會打破行政區(qū)劃，而是在學(xué)區(qū)內(nèi)進(jìn)行輪崗，干部教師不用承擔(dān)遠(yuǎn)距離工作地點(diǎn)的變化，不會對教師的日常生活造成障礙。

時代財經(jīng)了解到，在就近入學(xué)的大前提下，由于擁有的資源稟賦不同，北京各區(qū)在坊間逐漸形成了一條學(xué)區(qū)房“鄙視鏈”，處于鄙視鏈頂端的是優(yōu)質(zhì)教育資源最為集中的西城和海淀，東城和朝陽次之，接著為石景山和豐臺，然后才是其它。

如果按照去年8月份的說法，全市范圍的輪崗制度仍不打破行政區(qū)劃，意味著處于鄙視鏈底端的區(qū)域?qū)o法獲得來自名校的資源。這也是中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為輪崗制度影響有限的原因，“的確會產(chǎn)生一定影響，但很難大范圍實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榻處熞灿凶约旱募彝ズ妥》?，以北京為例，如果跨區(qū)流動，會導(dǎo)致教師上班等各種困難”。

不過，“雙師課堂”實(shí)際上是共享優(yōu)質(zhì)教育資源，推進(jìn)教育均衡發(fā)展的舉措，它指的是由兩個教師共同完成某一學(xué)科的授課活動，通常情況下，由一名骨干教師作為主講老師進(jìn)行線上授課，另一名老師作為輔導(dǎo)老師線下組織引導(dǎo)聽課的班級。

多校劃片后房價大跳水

在去年各地推進(jìn)“雙減”工作的背景下，北京陸續(xù)落地多校劃片、教師輪崗、二手房指導(dǎo)價和“校額到校”政策，以期推進(jìn)義務(wù)教育的優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展，多重因素影響下，北京多個學(xué)區(qū)出現(xiàn)學(xué)區(qū)房成交放緩和價格下跌的情況。

不過，就目前學(xué)區(qū)房的市場反應(yīng)看來，多校劃片為影響力最大的一項政策，多校劃片是指一個小區(qū)對應(yīng)多個學(xué)校，與之對立的是“單校劃片”的概念，即一所小學(xué)對應(yīng)固定的片區(qū)，小學(xué)對應(yīng)直升的中學(xué)。

2020年4月30日，北京西城區(qū)教委發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》，明確指出自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

西城是北京16區(qū)中處于學(xué)區(qū)房鄙視鏈頂端的區(qū)域，西城之中又以“金德月”最為著稱，“金德月”指的是金融街(000402)、德勝、月壇三大學(xué)區(qū)，由于學(xué)區(qū)內(nèi)遍布優(yōu)質(zhì)小學(xué)，在北京家長的心目中，“金德月”處于最頂端。

去年4月24日，西城2021年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見發(fā)布，再次強(qiáng)調(diào)2020年7月31日后購入房源的家庭，孩子申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

此時的家長仍對通過購房入讀頂級“牛小”抱有幻想，然而，幻想隨即破滅。2021年7月，“金德月”出現(xiàn)學(xué)生被調(diào)劑到相鄰學(xué)區(qū)的情況，其中，最熱門的德勝和月壇2020年7月31日后購入住房家庭則全部被調(diào)劑出片區(qū)。

入讀頂級“牛小”的確定性消失后，西城學(xué)區(qū)房的成交量價應(yīng)聲而跌，降價百萬的房源不在少數(shù)，而由于西城的風(fēng)向標(biāo)意義更強(qiáng)，此事產(chǎn)生的震懾力波及北京多個城區(qū)。

來自海淀萬柳學(xué)區(qū)的房產(chǎn)中介李玲（化名）告訴時代財經(jīng)，“去年出現(xiàn)調(diào)劑事件后，萬柳學(xué)區(qū)房價降了一些，小戶型跌幅有15-18%”，她以學(xué)區(qū)內(nèi)的蜂鳥家園小區(qū)為例，“去年3月份入學(xué)名額沒被占用的戶型最高賣到1030萬元，單價高達(dá)20.6萬元/平方米，而小區(qū)整體均價最高時接近19萬元/平方米。出了調(diào)劑事件之后，就大跳水了”。

時代財經(jīng)了解到，蜂鳥家園小區(qū)此前因“百分百”對口“一流一類”的中關(guān)村(000931)三小，且由于該社區(qū)內(nèi)大多的房源皆為50平方米左右的小戶型，總價相對較低而大受歡迎，一直被視為海淀學(xué)區(qū)房的“晴雨表”。去年10月份，蜂鳥家園一套51.6平方米的房源以600萬元的價格成交，價格之低令業(yè)界嘩然。

“調(diào)劑事件經(jīng)過一年后，又有一些回漲，最近中關(guān)村三小的招生情況也出結(jié)果了，用大部分家長的話來說就是比較理想（指被調(diào)劑的少）。現(xiàn)在入學(xué)政策和信貸政策還算平穩(wěn)，不過一部分業(yè)主著急出售，是個撿漏的好時候”，中介李玲說道。貝殼找房顯示，蜂鳥家園的6月參考均價為16.92萬元/平方米。

多城刺破學(xué)區(qū)房泡沫

盡管北京針對學(xué)區(qū)房的政策仍在調(diào)整，但不同的中介均表示，全市范圍實(shí)施輪崗制度并不會帶來很大的影響，他們更在意“多校劃片”。

“輪崗是大趨勢，但9月份才開始實(shí)行，要是有影響的話，也都是和海淀、西城一樣”，豐臺一小學(xué)區(qū)的房產(chǎn)中介黃樺（化名）告訴時代財經(jīng)，“而且房價波動是必然的，整體趨勢還是慢慢上浮，更何況豐臺的價格也不像西城德勝、金融街板塊那么夸張，大跳水的幾率很小，而且一小學(xué)區(qū)都是單校劃片”。

豐臺是本次新增開展輪崗制度的區(qū)域之一，雖該區(qū)域的教育資源處于北京16個區(qū)的中游水平，但學(xué)區(qū)房炒作氛圍較淡。今年4月30日，豐臺區(qū)發(fā)布《2021年義務(wù)教育階段入學(xué)工作實(shí)施意見》，推進(jìn)以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式，但黃樺表示目前其所負(fù)責(zé)的豐臺一小學(xué)區(qū)仍然實(shí)施單校劃片，“只要父母孩子的戶口在片區(qū)內(nèi)，上豐臺一小基本沒有什么問題”。

實(shí)際上，不止北京，深圳、常州、上海、大連、威海、濟(jì)南和開封等多個城市亦展開或即將展開輪崗制度。

以深圳為例，去年8月份，深圳就喊出建立義務(wù)教育階段“教師輪崗制度”，表示將推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度；今年7月份，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會建設(shè)條例》經(jīng)深圳市人大常委會表決通過，將于8月1日起正式實(shí)施，條例明確提出推行大學(xué)區(qū)招生模式，建立健全校長教師交流輪崗制度，以促進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。

值得一提的是，在6月份，傳言光明區(qū)將成為深圳第一個實(shí)施輪崗制度的區(qū)域，但該傳聞未被證實(shí)。

盡管大學(xué)區(qū)招生模式和輪崗制度目前均是“只聞樓梯響”，但目前深圳已有學(xué)區(qū)房出現(xiàn)“砸盤”現(xiàn)象。不過，原因仍被主要?dú)w咎于在樓市調(diào)控和市場低迷，以及對與“多校劃片”類似的大學(xué)區(qū)招生模式出臺的預(yù)期。

時代財經(jīng)了解到，“大學(xué)區(qū)制”即將周邊3-4所學(xué)校所在的范圍組合成一個“學(xué)區(qū)”，實(shí)行相對就近入學(xué)，家長可自愿在學(xué)區(qū)內(nèi)為孩子報讀2-3所學(xué)校，按志愿次序和積分高低依次錄取。大學(xué)區(qū)招生改革，意味著未來同一套學(xué)區(qū)房可能分到名校，也可能分到普通學(xué)校，從而降低購房者的炒作預(yù)期。

去年以來，深圳學(xué)區(qū)房就不斷被爆出降價的消息，去年10月，深圳福田區(qū)百花學(xué)區(qū)內(nèi)的核電花園小區(qū)還因降價600萬元而登上微博熱搜。

據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測，自2021年9月以來，福田百花、福田香蜜湖、羅湖深中、南山南二外、寶安寶中、龍華深高北六大名校片區(qū)的業(yè)主掛牌價、成交價均明顯下滑，成交價最大跌幅去到21%。

種種跡象表明，學(xué)區(qū)房正在走下神壇。

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