【澤龍?jiān)u地】43宗+1359億+全國(guó)標(biāo)桿 | 北京二批次供地終于來了

來源：智能家居時(shí)間：2021-08-31 09:10

沒有大魔都花哨，不如大灣區(qū)上流。

難比百?gòu)?qiáng)縣火爆，更遜強(qiáng)二線生猛。

拓展狗們，起來加班了！

北京二批次，終于來了，搶在八月之底。第二批次北京宅地合計(jì)供應(yīng)43宗，土地總面積約253公頃，總建筑規(guī)模約516萬平方米，除一宗招標(biāo)項(xiàng)目以外，起始價(jià)總額約1359億元，地價(jià)上限1480億元。

不同于各地方跌撞起伏、花樣百出、粗暴生猛的樓市調(diào)控

帝都，在因城施策的地產(chǎn)調(diào)控中，總是先行一步，數(shù)次引領(lǐng)全國(guó)調(diào)控向京看。熱遍大江南北的集中供地模式，北京更是嶄露頭角，用實(shí)踐詮釋了“你大爺永遠(yuǎn)是你大爺”的人間真理。

帝都，果然是、一直是、霸屏般的YYDS！

在北京模式的引領(lǐng)之下，中央集中歸集了二批次供應(yīng)的統(tǒng)一要求。近期看著全國(guó)各地二批次的土地上了又下，下了再上。

其實(shí)，正是北京第一批集中供地受到中央高度認(rèn)可，把全國(guó)第二批供地的樣板定了型。相關(guān)文章可點(diǎn)擊以下鏈接：

土拍內(nèi)卷| 地產(chǎn)進(jìn)入“銅鐵”時(shí)代

來了！土地繼續(xù)降價(jià)

第二批供地清單

首先是二批次的國(guó)標(biāo)條款

競(jìng)買人參與宗地出讓活動(dòng)所交競(jìng)買保證金及競(jìng)得后需支付的全部地價(jià)款均為競(jìng)買人合規(guī)自有資金：

不屬于股東違規(guī)提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利；

不屬于直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金；

不屬于使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款；

不屬于使用其他自然人、法人、非法人組織的借款；

不屬于使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資。

根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心對(duì)二批次出讓的43宗宅地整理：

位于中心城區(qū)的有20宗，土地總面積約96公頃，占比為39%，其中朝陽(yáng)區(qū)11宗，約42公頃；海淀區(qū)4宗，約17公頃；豐臺(tái)區(qū)3宗，約27公頃；石景山區(qū)2宗，約10公頃。

位于平原新城及副中心的有17宗，土地總面積約102公頃，占比為42%，其中大興區(qū)2宗，約13公頃；副中心3宗，約11公頃；順義區(qū)2宗，約10公頃；昌平區(qū)4宗，約29公頃；房山區(qū)5宗，約30公頃；亦莊1宗，約9公頃。

位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的有6宗，土地總面積約47公頃，占比為19%，其中門頭溝區(qū)2宗，約22公頃；懷柔區(qū)1宗，約8公頃；平谷區(qū)3宗，約17公頃。

帝都朝陽(yáng)，從第一批的10宗到第二批的11宗，歷史上供地偏少的朝陽(yáng)今年突然開掛了。朝陽(yáng)的供地獨(dú)樹一幟，從去年的分鐘寺三兄弟到金盞青云上府、朝陽(yáng)一墅、拾光里三俠斗法；從今天“王小四”找到仨哥哥組合成焦化廠四霸；從十八里店三姐妹到孫河六朵金花。2021年就是不折不扣的朝陽(yáng)內(nèi)卷年，在帝都沒有點(diǎn)實(shí)力，碰這種正面硬剛的地絕對(duì)就是被吊打的料。

個(gè)評(píng)如下

1、回憶一下北京第一批集中土拍，感受一下重劍無鋒的威懾力。北京首批次30宗宅地規(guī)劃建筑規(guī)模約345萬平，起拍價(jià)約1043億元，成交價(jià)約1110億元，總體溢價(jià)率僅為6.4%，十宗地塊通過高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)確定競(jìng)得者。真正用數(shù)據(jù)詮釋了限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)的房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

2、縱觀全國(guó)第一批集中供地的城市，無論是集中供地的廣州、重慶、深圳，還是沒有集中供地的部分南方縣城溢價(jià)率飛漲、高地價(jià)頻現(xiàn)、馬甲橫行、搖號(hào)混戰(zhàn)。這場(chǎng)面對(duì)比北京的第一批集中供地，行外內(nèi)也不難看出為啥帝都被住建部樹立為標(biāo)桿了。

3、北京第一批集中供地被樹立為標(biāo)桿的獨(dú)門絕技就在于帝都雄霸天下的土拍模式：“雙拐點(diǎn)確定+房?jī)r(jià)鎖死+競(jìng)政府持有份額+競(jìng)公租房面積+競(jìng)?cè)瞬欧棵娣e+高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案評(píng)比+政府備用政策包（樣板間所見即所得、離婚買房新政、打壓學(xué)區(qū)房）+…”。不得不說，帝都的地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈做到極致了。

4、帝都的第一次集中土拍，房屋價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制詮釋了帝都限、限、限房?jī)r(jià)的決心；個(gè)位數(shù)的整體溢價(jià)率在北京近十年的土拍中，絕無僅有，證明降土地財(cái)政，帝都絕對(duì)是認(rèn)真的；首批集中供地高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案公布，說明帝都提產(chǎn)品品質(zhì)，也絕對(duì)是認(rèn)真的。

5、全國(guó)第一次集中土拍，各城市房地差分化明顯但整體呈現(xiàn)縮小態(tài)勢(shì)（掛牌文件中限價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、未來審批價(jià)等），各城市內(nèi)卷趨同化。

（1）比如深圳房地差秒殺所有城市，佳兆業(yè)以25.44億+配建31000平人才房競(jìng)得深圳寶安尖崗山地塊（售價(jià)83265元/平，樓面7.58萬/平，房地差約7500元/平）。這個(gè)房地差預(yù)示著南方開發(fā)商進(jìn)京，帝都開發(fā)商喝湯的機(jī)會(huì)都少了，比如卓越在帝都的大殺四方；

（2）平抑樓面價(jià)高低因素后，眾多強(qiáng)二線城市房地差逐漸趨同于北京。

6、集中土拍，火燎大江南北；地產(chǎn)內(nèi)卷，催熱南方諸城。土拍熱度延伸到非集中供地城市：以福建安溪城東地塊為例，一個(gè)小縣城，幾百家馬甲爭(zhēng)搶。東莞一塊地傳有501個(gè)殼，2000億保證金。還有長(zhǎng)三角，如浙江紹興、金華、湖州、江蘇鹽城等，樓面價(jià)漲幅很大。

7、集體焦慮？房企投資戰(zhàn)略趨同？年內(nèi)開盤極致快周轉(zhuǎn)？借助集中供地實(shí)現(xiàn)深耕和戰(zhàn)略進(jìn)駐？保持核心城市的市占率？趨從效應(yīng)等等？各種因素疊加導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)卷加大，房企有直接躺平的趨勢(shì)，導(dǎo)致多個(gè)城市第二批集中供地“緊急剎車”，各城市紛紛延期、中止二批次土拍，土拍模式向京看，重新回爐優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則。

8、總體來看，北京第二批次集中供地延續(xù)了第一次供地的主旋律，同時(shí)也在積極創(chuàng)新試點(diǎn)地價(jià)上限后→競(jìng)現(xiàn)房銷售→高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案；地價(jià)上限后“防馬甲”搖號(hào)等機(jī)制，表明了帝都土拍政策的革新意識(shí)和前瞻性，也用事實(shí)在告訴地產(chǎn)商，政策調(diào)控包還有隨時(shí)補(bǔ)充的“猛料”，搶地時(shí)悠著點(diǎn)。

9、保障基本住房依舊在北京供地政策中有所體現(xiàn)；本次共有3宗共有產(chǎn)權(quán)房，另外多地塊通過集中建設(shè)和配建兩種方式進(jìn)一步加大公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。

10、學(xué)習(xí)南方，首次采取了以搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。二批次共有6個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)到達(dá)地價(jià)上限后通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。北方人不如南方懂風(fēng)水，搖號(hào)又禁止馬甲，大家該用什么算法確定號(hào)牌概率更大呢？

11、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊，首次試點(diǎn)競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”，達(dá)到地價(jià)上限后進(jìn)入競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序，若宗地可出讓居住建筑規(guī)模全部競(jìng)報(bào)為“現(xiàn)房銷售”，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。總包化的房企們，看到這個(gè)條件該不是已經(jīng)在流口水了吧？畢竟競(jìng)現(xiàn)房的地塊，房地價(jià)差也是最大的哦。

12、北京第二批集中供地，除了關(guān)注度較高的海淀上風(fēng)上水西北旺、京昌路楔形地塊，豐臺(tái)萬泉寺、周莊子地塊外，就是內(nèi)卷的朝陽(yáng)，孫河、十八里店、王四營(yíng)“王小四地塊”。

（1）整體來看，地塊優(yōu)質(zhì)程度弱于第一批；

（2）遠(yuǎn)郊地塊增多；

（3）朝陽(yáng)內(nèi)卷加?。?

（4）從第一批的30宗到第二批次的43宗，供地量大增、房企饑渴度下降；

（5）帝都第一批地塊分流了部分競(jìng)爭(zhēng)壓力；在帝都土拍舞臺(tái)周圍徘徊多輪，斬獲不多的房企將迎來良機(jī)；遠(yuǎn)郊地塊、搖號(hào)等機(jī)制給了眾多小房企獲地機(jī)會(huì)；

（6）總體預(yù)測(cè)除少數(shù)地塊外，第二批土拍熱度會(huì)遜色于第一批，但絕不至于躺平。

13、北京第一批集中供地雖然溢價(jià)率不高，但激烈程度總體來看明顯遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于2017，只不過是大多數(shù)集中供地城市的內(nèi)卷烘托出了整個(gè)行業(yè)的內(nèi)卷化。

14、對(duì)于經(jīng)歷過2017年土拍的帝都大佬們來說，經(jīng)歷過真正血拼的房企總包化；見識(shí)過真正的房企100%自持內(nèi)卷化；感受過殺敵一千，自損八百的房企自殘史；領(lǐng)略過房企集體雞血革命的血拼史；目睹過帝都土拍十年來最、最慘烈之戰(zhàn)；所有這些，對(duì)于北京第一批集中土拍的內(nèi)卷，在帝都大佬面前都是過眼云煙。

15、對(duì)于所有房企來說，如何在內(nèi)卷中求生存？如何在內(nèi)卷中把握不內(nèi)卷的一剎那良機(jī)？如何避免在內(nèi)卷中不迷失？如何建立穩(wěn)步可控的內(nèi)卷？不在內(nèi)卷中生，就在內(nèi)卷中死。不管如何，內(nèi)卷已經(jīng)是這個(gè)時(shí)代房企面臨的最迫切需要解決的課題。

16、拿地必須自有資金，前融的涼涼必將加速推動(dòng)新的合作拿地模式；聯(lián)合體必然成為二批次報(bào)名的主力軍。另外，資方與房企的聯(lián)合體會(huì)不會(huì)成為普遍現(xiàn)象也非常值得關(guān)注？

17、既然全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，讓大房企僅存不多的自有資金重新向一線回歸，必然成為大家新的戰(zhàn)略方向。（插播一則你們最喜歡的廣告：自有資金差點(diǎn)意思的，文末加忠叔微信私聊，別多問，私聊就對(duì)了）

18、內(nèi)卷、躺平、打折潮？在地產(chǎn)的“銅鐵”時(shí)代，內(nèi)卷的不光是房企，還有因城施策的地方政府。

☆ END ☆

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：地產(chǎn)星探。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：董云龍）