2021年，簌簌冷風(fēng)從房企身邊刮過(guò)，拿地難、賣(mài)房更難，房地產(chǎn)一度逼近“青銅時(shí)代”。但賺錢(qián)越來(lái)越難的同時(shí)，早年間從地產(chǎn)分拆出來(lái)的物業(yè)公司，卻成為當(dāng)下“一枝獨(dú)秀”的存在，業(yè)績(jī)表現(xiàn)齊齊吊打地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　2020年行業(yè)營(yíng)收前十陣營(yíng)的選手，在今年上半年依然保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。碧桂園服務(wù)（06098.HK)收入同比增長(zhǎng)84.3%，雅生活服務(wù)(03319.HK)收入同比增長(zhǎng)56.1%、中海物業(yè)(02669.HK)同比增長(zhǎng)50.72%，保利物業(yè)(06049.HK)同比增長(zhǎng)43.1%，綠城服務(wù)（02869.HK)同比增長(zhǎng)27.2%……

　　在各家業(yè)績(jī)會(huì)上，物管公司同樣野心滿滿，紛紛制定規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)，除了承接地產(chǎn)母公司的項(xiàng)目，還要加大第三方拓展力度，將業(yè)務(wù)觸角從社區(qū)走向城市。還有多家房企，將包括物管在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，定性為千億量級(jí)的大賽道，未來(lái)或有望與房開(kāi)并駕齊驅(qū)。

　　“現(xiàn)在物管行業(yè)仍處于黃金時(shí)期，搶規(guī)模是我們的第一任務(wù)，形成規(guī)模效應(yīng)后，便可提高人效、降低管理成本、提高利潤(rùn)?！庇猩鲜形锲笕耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng)。

　　不過(guò)，從各物企年報(bào)可見(jiàn)，雖然規(guī)模與營(yíng)收水漲船高，但要論“轉(zhuǎn)型”成功，還為時(shí)尚早。規(guī)模擴(kuò)張期，大量標(biāo)的有待消化，毛利率被拉低是階段性必經(jīng)之路。此外，傳統(tǒng)物業(yè)管理方式必定會(huì)遇到天花板，而對(duì)增值服務(wù)、城市空間的探索，物業(yè)公司還只是“小學(xué)生”。

　　跑馬圈地?fù)纹饦I(yè)績(jī)

　　規(guī)模增長(zhǎng)是物管行業(yè)仍處于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的根本原因。

　　日前，碧桂園服務(wù)公布2021年上半年業(yè)績(jī)，期內(nèi)總收入約115.6億元，同比增長(zhǎng)約84.3%，達(dá)到去年全年?duì)I收近四分之三的水平。在這超百億營(yíng)收中，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)收入51.72億元，同比增長(zhǎng)30.55%；城市服務(wù)收入20.95億元，同比增長(zhǎng)5510.12%。

　　龍頭大哥遙遙領(lǐng)先，其他選手也不甘落后。報(bào)告期內(nèi)，雅生活上半年錄得收入62.47億元，同比增長(zhǎng)56.1%；綠城服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入為人民幣55.96億元，同比增長(zhǎng)27.2%；招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入47.79億元，同比增長(zhǎng)23.56%；中海物業(yè)營(yíng)收42.96億港元，同比增長(zhǎng)50.72%。

　　上述幾家營(yíng)收大戶，要么背靠規(guī)模龐大的地產(chǎn)商，要么加大力度收并購(gòu)，均通過(guò)做大規(guī)模提升業(yè)績(jī)。

　　以碧桂園服務(wù)為例，截至6月30日，該公司擁有物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積約6.4億平方米，合同管理面積約12.1億平方米。其中，由藍(lán)光嘉寶貢獻(xiàn)的面積分別為1.3億平方米和2.2億平方米； “三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積及合同管理面積，均為約0.9億平方米。

　　“這半年我們的規(guī)模在不斷擴(kuò)大?！痹谥衅跇I(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層表示，就目前而言，碧桂園服務(wù)仍然是行業(yè)的排頭兵，物管行業(yè)仍處于政策全力支持和幫扶的狀態(tài)。如果說(shuō)有變化的話，碧桂園服務(wù)應(yīng)該說(shuō)在持續(xù)變好、變強(qiáng)，變成真正的世界第一。

　　上一個(gè)說(shuō)要“沖擊第一”的選手，還是恒大物業(yè)。年初，恒大物業(yè)立下“軍令狀”，令資本市場(chǎng)甚是沸騰。只不過(guò)，囿于母公司的資金危機(jī)，恒大物業(yè)正在被擺上貨架，恒大集團(tuán)有意出售其部分權(quán)益。但恒大物業(yè)的業(yè)績(jī)依然搶眼，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入52.3億元，較2020年同期上升76.3%。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，碧桂園服務(wù)之所以成為“歷史上首家年中突破百億營(yíng)收”的物企，一是受益于母公司的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，有效保障其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)；二是去年下半年收購(gòu)滿國(guó)與東飛等物企，帶動(dòng)城市服務(wù)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，成為第二大收入來(lái)源；三是通過(guò)收并購(gòu)與外拓等提高第三方占比。

　　“在資本擴(kuò)張期，必須搶規(guī)模，這是很難繞開(kāi)的行業(yè)成長(zhǎng)規(guī)律?！币患疑鲜形锲笕耸扛嬖V記者，只有把規(guī)模做上去，才能形成正循環(huán)，降低管理成本，進(jìn)而提升利潤(rùn)。另一方面，資本市場(chǎng)對(duì)物企的估值仍遵循規(guī)模邏輯，確定的規(guī)模增長(zhǎng)，背后是較為確定的業(yè)績(jī)兌現(xiàn)。

　　那些規(guī)模增幅不及預(yù)期的公司，則被市場(chǎng)毫不猶豫潑去冷水。年初，綠城服務(wù)管理層提出，今年新拓展面積要在1.5億平方米以上，不過(guò)其上半年僅新增在管面積約4680萬(wàn)平方米，完成率31%。為此，摩根大通隨即下調(diào)了綠城服務(wù)的目標(biāo)價(jià)，評(píng)級(jí)定為“減持”。

　　毛利率下降的“陣痛期”

　　雖然“蛋糕”越做越大，但當(dāng)下物企正普遍遭遇毛利率“陣痛期”。

　　報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)的整體毛利率由去年同期約37.2%下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至約33.4%，其中城市服務(wù)分部毛利率同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至約19.3%。該公司稱(chēng)，毛利率下降的原因，系城市服務(wù)并表、疫情社保減免政策取消等偶發(fā)性因素的影響。

　　實(shí)際上，碧桂園服務(wù)面臨的絕非單純的“偶發(fā)性因素”，而是行業(yè)在急速擴(kuò)張期必然出現(xiàn)的問(wèn)題。

　　中海物業(yè)對(duì)此講得坦白。報(bào)告期內(nèi)，中海物業(yè)毛利率為16.07%，同比減少了1.89個(gè)百分點(diǎn)，系上市以來(lái)的最低水平。其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利率從去年的16.2%降至今年的13.8%，增值服務(wù)毛利率從24.4%降至21.1%。

　　對(duì)此管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，外部原因方面，新冠疫情導(dǎo)致物料、人工費(fèi)支出增加，且今年無(wú)相應(yīng)補(bǔ)貼政策；物管行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型，人工成本和物料價(jià)格都在高位運(yùn)行，但物業(yè)費(fèi)的市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制進(jìn)展緩慢；外拓入賬項(xiàng)目較多，且毛利率低于原有項(xiàng)目，需要時(shí)間磨合。

　　保利物業(yè)、招商積余、雅生活等頭部物企均面臨類(lèi)似問(wèn)題。最近三年，招商積余的毛利率一直呈下降趨勢(shì)，今年上半年，該公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為10.58%，較上年同期的11.23%再度下降0.65個(gè)百分點(diǎn)；期內(nèi)，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)為2.48億元，凈利率僅5.19%。

　　保利物業(yè)上半年毛利率約為20.0%，較2020年同期減少約0.4個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)悉，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)在講制造業(yè)發(fā)展的精益運(yùn)營(yíng)，那么物管行業(yè)很早就進(jìn)入這個(gè)階段。從行業(yè)以及保利物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人工成本基本上每年上漲10%左右。

　　“從北美物業(yè)管理服務(wù)公司FirstService的發(fā)展路徑看，收并購(gòu)快速拓展規(guī)模后，這家公司通過(guò)拓展高毛利的增值服務(wù)，抵消了大量物業(yè)收購(gòu)帶來(lái)的短期低毛利率沖擊，維持了平穩(wěn)的利潤(rùn)率水平，增值服務(wù)逐步成為其第二增長(zhǎng)極?！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)物企走的也是類(lèi)似路子。

　　以碧桂園服務(wù)為例，年初該公司制定了“五年規(guī)劃”，即到2025年要實(shí)現(xiàn)千億營(yíng)收，收入和利潤(rùn)的年復(fù)合增長(zhǎng)率都要超過(guò)50%。具體而言，傳統(tǒng)物業(yè)管理營(yíng)收達(dá)500億元，增值服務(wù)達(dá)到300億元，商業(yè)與商寫(xiě)突破150億元，城市服務(wù)突破200億元。

　　不過(guò)，對(duì)物業(yè)公司未來(lái)幾年的發(fā)展，仍要“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”?！俺鞘蟹?wù)是一項(xiàng)藍(lán)海業(yè)務(wù)，但目前不管是物業(yè)企業(yè)還是政府，都處在探討、試水、摸索的過(guò)程中，沒(méi)有成型的模式?！北坦饒@服務(wù)管理層稱(chēng)，有些正在跟進(jìn)的項(xiàng)目甚至一年半都無(wú)法落地。

　　增值服務(wù)的轉(zhuǎn)型同樣需要探索。“公司的增值服務(wù)戰(zhàn)略思路是通過(guò)物業(yè)場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)跨賽道發(fā)展，從而逐漸打開(kāi)天花板?！钡?，增值服務(wù)的成長(zhǎng)模型是什么、重點(diǎn)布局哪些領(lǐng)域、如何形成核心能力，這對(duì)擅長(zhǎng)收收物業(yè)費(fèi)的公司來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。

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