樓市潮水退，裸泳者現(xiàn)，專家：冤??！房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)

來源：智能家居時間：2021-09-17 16:47

房地產(chǎn)行業(yè)有太多的爭議，到底是不是實體經(jīng)濟(jì)？房價到底高不高，有沒有泡泡等？房地產(chǎn)行業(yè)是不是暴利行業(yè)同樣頗具爭議，其實在我看來，哪有什么絕對的答案，大家各自立場不同，眼界不同，甚至可以說格局不一樣，怎么可能回答一致呢？

你說房價高不高，永遠(yuǎn)有人覺得便宜，你說房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)，可以這么說，如果房子回歸居住屬性，那可以說是實體經(jīng)濟(jì)，但是如果被過度金融化投資化，那就可能談不上是實體經(jīng)濟(jì)。至于有沒有泡泡，有人覺得如果有為啥不破？所以就這樣斷然否定了。

現(xiàn)實中哪這么簡單啊！就好比說當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，一面嚴(yán)格約束著房地產(chǎn)行業(yè)，一面又希望它能夠健康可持續(xù)發(fā)展，這并不矛盾，但某些人是無法理解的。

再來站在行業(yè)的高度和歷史的角度來審視房地產(chǎn)，到底是不是暴利行業(yè)呢？

9月15日，2021博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮表示，前兩年媒體老說房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，其實并非如此。房地產(chǎn)并不是暴利行業(yè)，他們的確賺了很多錢，但并不是暴利。跟其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)成本非常高。房企依靠高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)，同時也需要承擔(dān)高額的利息、高融資成本和不斷上升的土地重置成本，因此，假如開發(fā)商賣房子的售價比為30%，但其拿到手的利潤可能只有3%至5%，并不是企業(yè)規(guī)模做得越大，利潤就越高，說房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)其實是有點冤的。

陳淮說得對不對呢？我只能說不能說全錯，也不能說全對。我們應(yīng)該辯證來看，他說以前媒體老說房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，他認(rèn)為并非如此。我認(rèn)為，那以前是不是暴利行業(yè)，今天是不是暴利行業(yè)，這是兩回事。房地產(chǎn)行業(yè)到底冤不冤，也不是你我說了算的。

有開發(fā)商提出，房地產(chǎn)不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢，越來越像制造業(yè)了，但不代表房地產(chǎn)行業(yè)就沒有機(jī)會。也有開發(fā)商表示，房地產(chǎn)此前經(jīng)歷了高杠桿、土地紅利時代，已走過了暴利時代，未來不太會有非常高的利潤率。

其實，在今天房地產(chǎn)行業(yè)急劇變革的時代，很多開發(fā)商是有共識的，那就是房地產(chǎn)行業(yè)不再暴利，但要知道，過去，開發(fā)商是不承認(rèn)的，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商對此諱莫如深，因為這是“商業(yè)機(jī)密”，不可為外人道也。還有開發(fā)商大佬怒懟媒體，不過今天他沒機(jī)會懟了。

這說明什么問題呢？或許真正暴利的時候，沒有人愿意承認(rèn)，但時過境遷，如今的開發(fā)商再也不諱言房地產(chǎn)曾經(jīng)的暴利。這當(dāng)然有心理的作用，畢竟過去跟現(xiàn)在落差是非常大的。

這應(yīng)該源于房子是用來住的不是用來炒的這個新時代的定位，決定了房地產(chǎn)行業(yè)注定要迎來一場巨大的改變。

所以，從辯證角度看，陳淮說房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在不是暴利行業(yè)或許就是對的，但如果他說以前也不是，那跟現(xiàn)在的開發(fā)商的言論就是矛盾的。誰對誰錯，誰心里沒有點數(shù)嗎？

其實是不是暴利，還有一個活生生的例子大家都看得到，其實最近這兩年房地產(chǎn)開發(fā)商，哪怕是巨頭都面臨著資金鏈的斷裂，這難道不是房地產(chǎn)行業(yè)金融化的表現(xiàn)之一嗎？一連串大型房企接連爆雷，難道還不能說明問題嗎？

我覺得陳淮就已經(jīng)告訴了我們答案。“房企依靠高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)，同時也需要承擔(dān)高額的利息、高融資成本和不斷上升的土地重置成本?！?/p>

什么行業(yè)才敢這么玩？只有過度金融化的房地產(chǎn)行業(yè)，這也是早期房地產(chǎn)行業(yè)空手套白狼時玩出來的膽量。但那會房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個快速上漲期，水漲船高，掩蓋了很多問題。

房地產(chǎn)越來越猛，開發(fā)商膽子越來越大，一些開發(fā)商前幾年瘋狂拿地、收購小公司、入股大企業(yè)等各種操作，哪怕負(fù)債累累，好像都不怕。但誰也沒想到，房地產(chǎn)變天了，從房住不炒開始，一系列強(qiáng)硬政策組合拳大大收緊了金融口子，房地產(chǎn)逐漸回歸居住屬性，“三線四檔”的出臺更是讓很多大房企的問題暴露出水面，這時候，大家才發(fā)現(xiàn)，原來裸泳的在大潮過后，不經(jīng)意間曝光了。

對于房價暫且不談，房地產(chǎn)池子里的資金大大縮水，試問，過去那套高杠桿玩法還怎么持續(xù)下去？房地產(chǎn)業(yè)不良率上升，很可能要從房企資金鏈斷裂開始。

動不動上萬億的負(fù)債，就連一個城市的經(jīng)濟(jì)在房企面前也是甘拜下風(fēng)。你說如果房地產(chǎn)行業(yè)不調(diào)控，那暴利會有多么嚴(yán)重？幸好及時剎車，否則你還為他們辯護(hù)？

所以，陳淮說的話，房企依靠高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)恰恰暴露了這個行業(yè)的問題。

據(jù)國信證券數(shù)據(jù)顯示，營收增長的同時，毛利率卻明顯下降。20家典型房企2021年上半年平均結(jié)算毛利率為22%，相對去年同期大幅下降了5.2個百分點，創(chuàng)下近十年最低水平。

其實現(xiàn)在糾結(jié)這個行業(yè)是不是暴利行業(yè)并不重要，重要的是這個行業(yè)已經(jīng)不能與當(dāng)年同日而語，未來又該怎么走。唯一能做的就是，端正態(tài)度，不過度樂觀，也不過度悲觀。

需要淡定的是，過去高速增長時代結(jié)束了，房地產(chǎn)不可能再像以前那樣，但值得樂觀的是，房地產(chǎn)行業(yè)所有的努力都在為健康可持續(xù)發(fā)展而鋪墊，都在為真正自住購房需求服務(wù)。接下來的市場還有可為，尤其是抓住這個時間節(jié)點，多花點心思踏踏實實為購房者服務(wù)吧！