郁亮談行業(yè)冬天：陣痛之后仍有機(jī)會，研究春天的活法

來源：智能家居時(shí)間：2021-10-23 11:10

部分房企債券違約、樓盤停工、土地流拍……2021年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇發(fā)展陣痛。對于目前的行業(yè)現(xiàn)狀和未來的發(fā)展走向，作為龍頭房企的萬科，有哪些自己的理解？2021年10月22日，萬科在上海舉行業(yè)務(wù)交流會。萬科董事會主席郁亮用16字總結(jié)稱：“尊重常識，回歸常態(tài)；陣痛之后，仍有機(jī)會。”

在郁亮看來，一個(gè)常識告訴我們，天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。從家電行業(yè)和運(yùn)動(dòng)服飾行業(yè)可以看出，一個(gè)行業(yè)經(jīng)過縮表的陣痛之后，仍然會有機(jī)會。而中國的房地產(chǎn)行業(yè)，從城市和客戶的需求維度來看，仍有巨大機(jī)會。

萬科董事會主席郁亮在業(yè)務(wù)交流會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)回到常態(tài)就有陣痛，陣痛之后仍有機(jī)會。圖片來源企業(yè)供圖

行業(yè)回歸常態(tài)，肯定會有陣痛

當(dāng)前，房企普遍面臨較大的流動(dòng)性壓力，房地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)，該何去何從？郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了新的常態(tài)，回歸到民生行業(yè)，與老百姓(603883,股吧)息息相關(guān)。而回到常態(tài)就有陣痛。

去年以來，在“三道紅線”、房貸集中管理制度、土地集中出讓等政策下，房企被要求擠出金融泡沫，而這個(gè)過程，縮表成為必然。

郁亮表示，縮表更直接的表現(xiàn)為降債務(wù)、控杠桿以及去金融化。在去杠桿過程中，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開工下降，再疊加前期高地價(jià)拿地的情況，導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績受到重大沖擊。在沖擊之下，房價(jià)下降使購房者受到影響，房企業(yè)績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的政府受影響。因此，縮表的過程是很痛苦的。

“常識告訴我們，減肥很難，減肥成功都有很多血淚史。整個(gè)縮表的過程，就是把金融紅利從房地產(chǎn)行業(yè)中去掉，就如同縮骨減肥一樣，帶來非常大的沖擊，必然伴隨煎熬的痛苦。因此，回到常態(tài)肯定會有陣痛，是非常痛苦、煎熬的過程?！庇袅琳f。

在這個(gè)陣痛中，可以看到，10月以來，多家房企美元債券發(fā)生違約，穆迪等國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)多家房企的企業(yè)評級，房企信用不良情況似乎有擴(kuò)大跡象。

在交流會現(xiàn)場，萬科被提問是否會對陷入流動(dòng)性危機(jī)的恒大進(jìn)行幫扶時(shí)，郁亮回應(yīng)稱，萬科沒這個(gè)能力，行業(yè)冬天來了，大家都冷，先解決自己的問題，保障自己的安全。作為行業(yè)里有影響的企業(yè)，在能力許可的情況下，萬科愿意去做一些對行業(yè)有利的事情。

并購有機(jī)會就做，拿地標(biāo)準(zhǔn)提高

事實(shí)上，最近一年多，在房企以及項(xiàng)目收并購案以及傳聞中，時(shí)常能看到萬科的身影。戰(zhàn)略入股泰禾，收購藍(lán)光項(xiàng)目，接盤華夏幸福(600340,股吧)項(xiàng)目，被傳與恒大接觸等，萬科正成為新一代“接盤俠”。

在中期業(yè)績會上，首席運(yùn)營官、執(zhí)行副總裁劉肖也透露，過去三年，萬科在項(xiàng)目層面的收并購占到整個(gè)開發(fā)業(yè)務(wù)投資額的接近40%。

不過，對于收并購，郁亮卻這樣說，“萬科只有投資團(tuán)隊(duì)，沒有并購團(tuán)隊(duì)。對于市場的機(jī)會，有機(jī)會就做，沒機(jī)會就不做，萬科不是投行，不是要把人吃掉。”

一邊是逐漸增多的收并購，另一邊則是在土地招拍掛市場的低調(diào)，尤其是在各大城市第二批集中供地當(dāng)中，萬科甚少露面，拿到的項(xiàng)目也并不多。

中信證券研報(bào)指出，今年前三季度，萬科新增土儲建面735萬平方米，相當(dāng)于銷售面積的97%，但從拿地金額來看，前三季度總地價(jià)約為468億元，不到同期銷售金額的38%，拓展保持謹(jǐn)慎。

不過，萬科的資金相對充裕。根據(jù)半年報(bào)，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍，凈負(fù)債率20.2%。

在土地端的投資策略，萬科是如何考量的？郁亮表示，萬科自己有投資標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的就拿?，F(xiàn)在來看，投資標(biāo)準(zhǔn)有更高要求了，要特別好的項(xiàng)目才拿，萬科沒有停止拿地，只是要求標(biāo)準(zhǔn)高了。

圍繞城市與客戶，仍有巨大機(jī)會

房地產(chǎn)行業(yè)遭遇陣痛，是否還有機(jī)會？郁亮指出，陣痛之后仍有機(jī)會。

郁亮舉例，2012年左右，家電下鄉(xiāng)的政策逐步退坡，一大批家電企業(yè)倒下，但是也有美的、格力、海爾這樣的優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出。同樣，2010年以來，中國運(yùn)動(dòng)服裝行業(yè)大量存貨積壓，諸如李寧，也曾遇到縮表的階段，但今天的李寧，是國潮的品牌?！皬募译娦袠I(yè)和運(yùn)動(dòng)服飾行業(yè)可以看出，一個(gè)行業(yè)經(jīng)過縮表的陣痛之后，仍然會有機(jī)會。”

在房地產(chǎn)行業(yè)，同樣如此?！叭毡镜姆康禺a(chǎn)行業(yè)在上世紀(jì)90年代后出現(xiàn)了很大的衰退，萎縮了20%、30%。直到最近，才恢復(fù)到20年前的水平?！庇袅琳f，但是這個(gè)過程中也有優(yōu)秀的企業(yè)，諸如大和房建，同樣經(jīng)歷了日本房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)大縮表的過程，但這個(gè)企業(yè)連續(xù)十余年位列世界五百強(qiáng)的三百名左右。大和房建原本以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，現(xiàn)在的租賃公寓、物流業(yè)務(wù)在日本則是第一。常識告訴我們，只要做得好，仍有機(jī)會。

對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，還有哪些機(jī)會呢？

郁亮談到了城市更新、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)?！皣@城市同步發(fā)展，圍繞客戶同步發(fā)展，我們?nèi)杂芯薮髾C(jī)會。”

事實(shí)上，萬科在這些賽道早已布局。在多元業(yè)務(wù)方面，萬科的物業(yè)服務(wù)、長租公寓、物流地產(chǎn)等已經(jīng)逐漸成熟。以萬科物業(yè)板塊為例，據(jù)萬物云CEO朱保全透露，經(jīng)過一年的發(fā)展，萬物云今年的收入將同比增長37.4%到250億元，利潤達(dá)到20億左右。

在當(dāng)天的交流會上，萬物云還發(fā)布了“百城千街計(jì)劃”。朱保全表示，在全國100余個(gè)城市288條街道內(nèi)，萬科物業(yè)住宅市占率達(dá)到25%以上，預(yù)計(jì)到2021年底，可達(dá)到300條“高濃度”街道。未來三年，萬科物業(yè)、萬物梁行和萬物云城將共同完成百城千街目標(biāo)。

三年前，萬科提出“活下去”，如今一語成讖，活下去成為各大房企當(dāng)前的主要命題，而萬科手持近2000億元現(xiàn)金，在另一個(gè)賽道加速布局。郁亮說，“很慶幸這幾年不是老大，行業(yè)老大轉(zhuǎn)型比較難，正好不是老大，給了萬科轉(zhuǎn)型發(fā)展的機(jī)會?！?/p>

對于“活下去”，郁亮表示，不是熬下去，“很多人說我們熬一熬，是不是春天來了之后還跟過去一樣？下一個(gè)春天來的時(shí)候跟上個(gè)春天是不一樣的?！?/p>

“冬天都一樣，都不太好過；但是春天不一樣，有不同的活法?！庇袅琳f，“重點(diǎn)是，研究‘春天的活法’。是否在冬天熬的同時(shí)，為春夏到來做準(zhǔn)備？有沒有科技手段、數(shù)字化技術(shù)？凡是能經(jīng)過冬天熬過來的企業(yè)，都是解決了科技利用問題，都解決了線上線下等，最終活下去?！?/p>

新京報(bào)記者段文平

編輯武新校對趙琳

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