11月15日，10月份房地產數(shù)據(jù)發(fā)布，銷售、新開工、投資、國內貸款、定金及預收款等基本面數(shù)據(jù)繼續(xù)走弱。

業(yè)內人士表示，雖然信貸已出現(xiàn)拐點，但地產融資并未現(xiàn)全局性寬松，因此對當前地產形勢判斷既不能過度悲觀，更不能過度樂觀。

即使后續(xù)政策速度和力度調整到位，但沒有3-6個月的傳導，信心也難以修復。

現(xiàn)在大多數(shù)房企要做的就是想盡辦法保持流動性，跨過信心修復期，才能有機會“活下去”。

房企們應該怎么做？

1

銷售和投資延續(xù)跌勢

據(jù)11月15日發(fā)布的全國房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)，10 月份：

10月單月，全國商品房銷售同比下滑幅度較大的背后，是各種因素導致的觀望情緒的進一步蔓延。

2

后市看政策速度及力度

中金公司認為，銷售后市走勢主要取決于政策調整的速度和力度。預測今年4 季度政策或僅邊際小幅調整，以穩(wěn)定市場預期；但信貸額度的有力回補或發(fā)生在2022年1季度。

另外，值得注意的是，10月定金及預收款走勢與個人按揭貸款走勢相反，而歷史上二者整體走勢較為一致。中金公司認為，這可能與同期信貸投放更多以此前積壓未放的按揭為主有關，信貸投放情況的邊際改善幅度實際或較為有限。

這也與房企一線感知的情況相符。

某品牌房企在10月經(jīng)營情況交流會上表示，按揭貸放松只是部分地區(qū)、部分銀行由于全年擠壓的貸款申請縮短了放款周期，在消化之前的任務量，利率水平也沒有回到之前。預計2022年1季度的市場銷售可能還不如現(xiàn)在。

多家券商機構同時分析，從近期相關部門發(fā)言和房企融資活動（如銀行間市場發(fā)債）上看，地產融資確有邊際松動，但背后更多是防風險的考量以及對此前執(zhí)行中過激行為的糾偏，地產融資并沒有系統(tǒng)性的寬松。

并且，資方機構對地產行業(yè)信心的修復也需要時間。

有中部某城一家資方機構人士對紅姐表示，當?shù)乇就林行》科蟮默F(xiàn)金流境況同樣糟糕，只是因為非上市、沒有發(fā)過美元債，沒有被公開報道，其實壓力不比已經(jīng)出現(xiàn)問題的房企小。

多位「地產銳觀察」微信群友私信紅姐，目前按揭貸雖然有所放松，但地方政府出于“保交樓”需求對預售資金監(jiān)管變嚴，或被鎖死在監(jiān)管賬戶不能提取，或直接被政府劃轉給施工方賬戶，對房企資金鏈寬松的作用不大。

紅姐和多家信托機構人士交流，均表示即便有新增投放，也是“優(yōu)中選優(yōu)”。

因此，目前看房企流動性風險根本上并未消除。業(yè)內呼吁，基于房住不炒大基調，政策端還需有更大力度的“穩(wěn)預期”措施。

比如需求端，地方因城施策，在限購、按揭比例、按揭利率上做適當調整；供給端，為民營房企注入流動性，以及推動土地市場回溫，等等。

3

房企能夠做什么？

歷史上，從地產穩(wěn)預期政策出臺至市場數(shù)據(jù)探底反彈，短則2個月（2008、2011），長則6個月（2014）。

而這一次，從業(yè)內各方的判斷看，顯然時間會更長。房企如何扛過這段預期修復期呢？

其一，表信心。

10月至今，多家房企選擇提前回購美元債，展現(xiàn)自身實力，提振市場信心。包括弘陽地產、中國金茂、新城控股(601155,股吧)、禹洲集團、中梁控股、龍光集團、中國奧園、旭輝集團、正榮地產、雅居樂、祥生控股等。

自9月份以來，也有不少房企大股東頻頻增持自家股票，向市場傳遞看好公司長期發(fā)展的信心。包括正榮地產、世茂集團、上坤地產、禹洲集團、中交地產(000736,股吧)、中南建設(000961,股吧)、富力地產、碧桂園等。

其二，賣資產。

融創(chuàng)由“買買買”切換為“賣賣賣”，被業(yè)內視為籌資過冬、應對不確定性的標志性事件。

11月14日，融創(chuàng)中國和融創(chuàng)服務配股籌資9.52億美元。與此同時，老板孫宏斌給了公司4.5億美元的無息借款。加上出售貝殼股權、出售項目公司及商管板塊股權等系列操作，融創(chuàng)半個月回流資金約160億元。

另據(jù)每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)統(tǒng)計，截至11月15日，已有保利發(fā)展、招商蛇口(001979,股吧)、金地集團(600383,股吧)、北京城投等超過20家房企在/擬銀行間市場發(fā)債，融資總額近300億元。業(yè)內認為，這也給了中小房企賣資產緩解現(xiàn)金流的機會。

其三，拼銷售。

銷售是重中之重。房企們都在竭盡全力搶收。加強營銷一線考核與激勵，發(fā)動全員營銷。中梁、旭輝、雅居樂等房企，還選擇讓投拓條線人員去營銷輪崗賣房，發(fā)動內部力量助力銷售。

與此同時，很多城市樓盤選擇了降價出貨。但預防被維權，房企多采取送裝修、特價房一口價、適當讓利擴大分銷渠道、加大新盤推廣等方式搶收客戶。

也有的房企采取了“走偏門”。今天市場流傳了一張據(jù)說是某品牌房企的“購房承諾函”，想來參與公司業(yè)務投標，先買兩套房再說。

其四，縮戰(zhàn)線。

紅姐聽聞，最近某30強房企剛進行了區(qū)域大合并，高管調薪幅度非常大。

并且資金鏈緊張房企的這些動作，已經(jīng)讓資金鏈相對還算平穩(wěn)的房企也未雨綢繆，選擇變相調薪或計劃啟動人員優(yōu)化。

其五，引戰(zhàn)投。

房企在公司層面引入戰(zhàn)投，借以增強公司主體信用，已經(jīng)不太容易了。但也不是完全沒可能。

9月底，中國奧園增發(fā)新股募資9.98億港元，其中，香港恒基地產聯(lián)席主席李家杰全資擁有的投資公司SuccessfulLotus認購了1.07億股，涉資4億港元。完成交易后，李家杰約持有中國奧園3.85%的股份。

其六，說拜拜。

11月12日晚，綠地發(fā)了一條公告，宣布變更自身所屬行業(yè)分類，從“房地產業(yè)”變成“土木工程建筑業(yè)”，轉身去擁抱大基建了。

業(yè)內對此大跌眼鏡，但不管主動還是被動，綠地的地產業(yè)務營收占比確實在大幅下降，已由2020年中期的44%降至2021年中期的32%。

總之，雖然”政策底”已現(xiàn)（也有人不同意），但“市場底”未到。

但黑暗時刻再久遠，黎明最終還是會到來。

拒絕躺平，才能有機會捱過寒冬，迎接春天的到來！

本文首發(fā)于微信公眾號：地產銳觀察。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

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