文/樂居財經(jīng) 嚴明會

一條3.3公里的布力徑，囊括了香港富豪圈半壁江山，住在這里的業(yè)主皆是人中龍鳳，許家印也曾是這條街上的業(yè)主。

12年前，恒大赴港上市的前一個月，許家印在香港買下了布力徑兩棟豪宅，作為他在內(nèi)地和香港頻繁來往的一個落腳點。

只可惜，為了還債，他將這兩套市值15億港元的豪宅狠心易主，其中一套還進行了抵押貸款套現(xiàn)，和這條富豪街Say Goodbye。拿到這筆巨資，許老板并沒有放進自己口袋，而是給了恒大集團。

但這筆慷慨解囊，他并沒有大大方方發(fā)一個正式公告，有些許“做好事不留名”的意思。而在許家印之前，富力和當代置業(yè)、融創(chuàng)的老板們自掏腰包，都是見諸公告。

其中，孫宏斌給融創(chuàng)提供了一筆高達4.5億美元的無息借款，更是在地產(chǎn)圈激起了千層浪，那刷屏節(jié)奏，不亞于EDG在冰島贏了英雄聯(lián)盟全球總決賽。

要知道，在地產(chǎn)這一輪寒冬中，能拿出這么多錢幫公司的老板不多見。很多人想當然覺得房企老板應(yīng)該腰纏萬貫，但其實他們大部分都是金融資產(chǎn)，短期內(nèi)難以變現(xiàn)。

讓任何一家公司拿出上億現(xiàn)金都很難，更別說讓老板個人一下出這么多錢了。而眼下，控股股東自掏腰包，向公司提供資金支持，很大程度上能為自家企業(yè)在低迷的行業(yè)環(huán)境中的發(fā)展注入信心。

有錢出錢、有力出力。另一些房企老板勇敢站了出來，像陽光城林騰蛟、佳兆業(yè)郭英成賭上了自己身家性命，擔保企業(yè)一定會償還本息，哪怕“砸鍋賣鐵”。

在這樣的形勢下，沒有一家房企是能獨善其身、絕對安全。而地產(chǎn)老板們的這些正向的舉動，能讓境內(nèi)外投資者們感受到，雖然一些開發(fā)商因為暴雷而“躺平”，但更多房企是在積極應(yīng)對這場無硝煙的信心戰(zhàn)。

每一分錢都是“救命錢”

為了避免全面違約，63歲的許家印焦頭爛額，暴瘦了16斤。見到許老板的知情人士說，“他本來就瘦，現(xiàn)在精瘦精瘦的，看起來沒什么精氣神了”。

自7月恒大爆雷至今，他出售兩架私人飛機，賣掉香港三棟別墅，擺賣廣州深圳超級豪宅，透過變賣個人資產(chǎn)或質(zhì)押股權(quán)等方式籌集資金，向恒大注入超70億元現(xiàn)金，維系搖搖欲墜的恒大帝國。

在這期間，因為金融機構(gòu)不再放款，加之樓盤銷售停擺，恒大也失去了絕大部分的造血功能。所以，這筆資金自然就成了“救命錢”，它用于恒大兌付每月10%的理財產(chǎn)品、總部員工發(fā)薪、償還到期境內(nèi)外公募債利息以及推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

除了許家印變賣個人資產(chǎn)為公司續(xù)命，恒大自身也在加速處置資產(chǎn)，包括嘉凱城(000918,股吧)、盛京銀行、恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大物業(yè)等股權(quán)。

但像恒大這種量級的巨無霸企業(yè)，每時每刻都在進錢出錢。此前許老板曾言，“恒大5年半支出達5.01萬億元”。以每年支出達萬億級計算，這70億元也僅是杯水車薪。

不過，這筆錢對恒大還是有積極影響，在危難時期變賣個人資產(chǎn)為公司續(xù)命，把個人與公司利益緊緊地聯(lián)系成一個共同體，可以暫時穩(wěn)定投資者和客戶的情緒。

如若說，許老板個人變賣資產(chǎn)為企業(yè)“續(xù)命”，是在情理之中。那么，老孫的做法就頗為意外。

11月14日晚間，“白衣騎士”孫宏斌也出手了。這一次，他拿出4.5億美元（約合29億人民幣），以無息貸款的形式支持融創(chuàng)中國。這筆無息借款，讓投資者看到了老孫血性的一面。

要知道，在地產(chǎn)這一輪寒冬中，能一次性拿出這么多錢幫公司渡劫的老板并不多見。而老孫卻是把自己兜里的錢拿出來反哺上市公司，難怪融創(chuàng)中國的股吧炸了，數(shù)百條留言滿是夸贊，大家感嘆于老孫的仗義豪爽，敬他是條漢子。

老孫行為與許家印之間有一個重大的差異在于，恒大已經(jīng)暴雷，而融創(chuàng)財務(wù)情況目前履約正常，在明年一季度之前都沒有美元債需要兌付，且未來半年重要支出均已作出安排。

但孫宏斌心里很清楚，“現(xiàn)在的市場情況，就算是綠檔企業(yè)也不代表安全，所以必須做到自己覺得安全的一個狀態(tài)”。從另一個角度看，這也是老孫對行業(yè)前景投下的信任票。

在關(guān)鍵時刻挺身而出給行業(yè)注入信心，是老孫有情有義的表現(xiàn)。他是一位經(jīng)受過市場與人情世故淬煉的企業(yè)家，經(jīng)歷過順馳的一劫，早已愈發(fā)沉穩(wěn)，要求自己對風險的把控更強，做事也想著要留余地。

除了孫宏斌以4.5億美元無息借款支持公司，半個月以來，融創(chuàng)通過出售貝殼股票、出售項目股權(quán)、文旅公司股權(quán)以及低價配股與大股東借款已回現(xiàn)160億元。

一邊砸錢 一邊賣“未來”

在孫宏斌之前，已有房企老板展現(xiàn)了企業(yè)家的擔當，真金白銀砸進了公司。但相比之下，他們砸錢的“姿勢”并不相同。

9月20日，富力地產(chǎn)公告稱，執(zhí)行董事李思廉及大股東張力，將提供約80億港元股東資金。不過，在李、張慷慨解囊的同時，也將富力物業(yè)賣給了碧桂園服務(wù)，作價100億元。

一年前，李思廉、張力二人將物業(yè)私有化，從地產(chǎn)中剝離出來。今年遞表欲推上市，在臨門一腳前，又選擇將物業(yè)賣掉變現(xiàn)。所謂遇到困難，總要賣掉手里值錢的東西，物業(yè)公司就是房企手中的“現(xiàn)金奶?！?。這時不賣何時賣？

緊接著半個多月后，當代置業(yè)也選擇了跟富力如出一轍的做法。

先是10月11日公告稱，董事會主席兼控股股東張雷和總裁張鵬，有意向集團提供約8億元的股東貸款。而后，又將物業(yè)公司第一服務(wù)32.22%股權(quán)以6.93億元的對價，賣給融創(chuàng)服務(wù)。

張雷、張鵬砸錢、賣子的時點正是在當代償債的緊要關(guān)頭。10月26日，當代置業(yè)一筆已經(jīng)到期的2.5億美元債債構(gòu)成實質(zhì)性違約，利率高達12.85%。

此前，富力地產(chǎn)也表示，收到股東李思廉和張力資金、預(yù)留利息以及其他財務(wù)費用后，會考慮回購長年期票據(jù)。

企業(yè)正在面臨還債高峰，成為一眾房企股東不惜自掏真金白銀為公司提供資金的主要原因。

四季度，開發(fā)商們迎來了全面的償債高峰。據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，2021年底前將有19筆美元債到期，涉及18家上市房企。

高額的債務(wù)需要償還面前，房企的融資規(guī)模卻在大幅縮水。2021年前三季度，100家典型房企的融資量10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額2872億元，同比下降38%，融資額創(chuàng)2018年以來的最低水平。

這背后的一大原因是，房企目前仍身處降杠桿的大環(huán)境中，無論是主動尋求控負債，還是被動要求達標“三道紅線”，房企大規(guī)模的發(fā)債融資都已成為過去式。

在美元債發(fā)行和再融資窗口短期內(nèi)難有明顯恢復(fù)的背景下，大股東為上市公司提供貸款，不僅可以為公司注入資金、緩解流動性問題，防止?jié)撛诘膫鶆?wù)違約事件發(fā)生，也能為企業(yè)在低迷市場環(huán)境下的發(fā)展注入信心。

另一個層面上講，如果上市公司股東提供貸款的利率比外面融資的低，還可以降低融資成本，優(yōu)化財務(wù)數(shù)據(jù)。即便利率不低，那也是“肥水不流外人田”，對控股股東來說，一舉多得。

賭上身家 下場擔保

在地產(chǎn)圈，陽光城(000671,股吧)老板林騰蛟是出了名的“甩手掌柜”，充分放權(quán)“雙斌”（朱榮斌、吳建斌），自己則過上了如同退休般的日子，每日清早在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)老子《道德經(jīng)》等，當作心靈雞湯。

被二股東泰康系董事對三季報投下兩張反對票后，陽光城的危機正式爆發(fā)，遭遇股債雙殺。而53歲的林騰蛟再也無法再袖手旁觀，他連夜從福州返回上海，開始每日去公司指揮經(jīng)營工作。微信朋友圈也設(shè)置為“僅三天可見”，開始了漫長的停更。

此外，在陽光城美元債、境內(nèi)債、商票等所有債務(wù)上，林騰蛟也都賭上全部身家性命下場進行實控人全額擔保，希望能夠?qū)で笸顿Y人的理解和信心。

這份誠意很有分量，繼而好消息接踵而來。11月9日，陽光城三筆境內(nèi)債券展期方案獲得通過；緊接著9天后，陽光城3支美元債展期全部通過，至此，其11月所有公開債務(wù)已完成展期。

然而，林老板的“自救行動”并沒有就此打住。為了專注陽光城自身企業(yè)經(jīng)營，林騰蛟辭去了興業(yè)銀行(601166,股吧)董事一職。自他辭任執(zhí)董后，興業(yè)銀行連續(xù)出現(xiàn)多個成交大單，累計套現(xiàn)金額逾43億元。

知情人士透露，“這些大單是林騰蛟所售，套現(xiàn)是為了增加陽光城流動性，拿錢去兌付陽光城兄弟公司陽光金服旗下華冕財富的理財產(chǎn)品”。

目前，陽光城方已給出了理財產(chǎn)品的兌付方案：一、未到期產(chǎn)品：投資人所有未到期產(chǎn)品均按合同約定的利率正常計息支付；二、已到期產(chǎn)品：投資人可從“展期6+6個月”或“實物資產(chǎn)兌付”方案中，選擇其中一種或兩種方案的組合進行兌付。

陽光城的流動性危機雖未完全解除，但是這些諸多努力終于奏效，確實可以讓林騰蛟暫時松口氣了，也可以讓“想哭泣”的陽光城員工稍得安慰。

與林騰蛟一樣，在企業(yè)危機時刻敢于簽字“壓身家”的還有另一位地產(chǎn)老板——佳兆業(yè)的郭英成。

11月3日，佳兆業(yè)關(guān)聯(lián)理財機構(gòu)錦恒財富出現(xiàn)3億理財產(chǎn)品逾期，撕開了這家房企資金的脆弱一面，將地產(chǎn)從業(yè)者的恐慌情緒推向又一個歷史極值。因為與其他暴雷房企不同，佳兆業(yè)是一家徹頭徹尾的“綠檔”房企。

而這家被稱為“不死鳥”的企業(yè)，在7年前也曾遭遇過絕路逢生的經(jīng)歷，離賣身只有一步之遙，那時候在郭英成的奔走努力下，最終佳兆業(yè)轉(zhuǎn)危為機。這次面對新危情，佳兆業(yè)也顯示出極強的求生欲望。

從老板，總裁到核心管理層連同錦恒財富高層，都在第一時間出面并積極表態(tài)。次日，管理層與500多個投資者在深圳嘉里中心召開兌付方案溝通大會。

因為身體原因住院的郭英成也選擇“站出來”，與現(xiàn)場投資人音頻連線，“佳兆業(yè)是負責任的企業(yè)，給一些時間和空間，佳兆業(yè)有能力和辦法償還本息?！?/strong>

佳兆業(yè)給出的初步兌付方案中，郭英成蓋章簽字個人擔保。雖然，當天開發(fā)商與投資者沒有商討出一致的兌付方案，但佳兆業(yè)并未停止努力。

11月8日深夜，佳兆業(yè)發(fā)布道歉聲明，并回應(yīng)了擔保的理財產(chǎn)品兌付逾期問題：加快深圳、上海等地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置，回籠資金用于兌付財富產(chǎn)品；梳理可抵押資產(chǎn)；加快在售地產(chǎn)項目銷售，實現(xiàn)快速回款。

據(jù)樂居財經(jīng)了解，佳兆業(yè)已擬定一份詳實的資產(chǎn)處置清單，包含深圳18個項目，面積達144.72萬平方米，總價值約818億元。此外，它正尋求資產(chǎn)出售，包括北京佳兆業(yè)廣場，物業(yè)管理公司佳兆業(yè)美好67.2%的股權(quán)和香港兩處住宅地塊。

林騰蛟、郭英成們在第一時間站出來表決心，至少說明他們在沉船時可以同企業(yè)共進退。當然，老板們也務(wù)必要珍惜自己的承諾，切忌放空話說大話，如若投資人沒能看到有誠意的兌付行動，只會消耗公眾的耐心和同情心。

打破信心“負循環(huán)”

“信心戰(zhàn)”形勢空前嚴峻，沒有房企能絕對安全，一損很可能俱損。現(xiàn)階段，頭部房企如何提振行業(yè)信心，對于整個行業(yè)的穩(wěn)健向好至關(guān)重要。

作為最具風向標的一家房企，“老大哥”萬科自然也感受到了從四面而來的陣陣“涼風”。亦如郁亮所說，“我覺得行業(yè)冬天來了，行業(yè)冬天來的時候誰都冷?！?/p>

11月5日晚間，萬科突然發(fā)起了對旗下萬物云的境外上市。此前，一直聲稱“不著急登陸資本市場”的萬科，卻在行業(yè)至暗時刻將物業(yè)板塊的上市腳步提前。

毋庸置疑，此舉可為萬科保障自身獲得充裕的現(xiàn)金流與融資渠道，但更重要的是也提振了市場的信心，同時讓持有少數(shù)股權(quán)的陽光城獲得套現(xiàn)機會。

3個月前，陽光城旗下的物業(yè)公司陽光智博擬與萬物云換股合作，陽光智博放棄赴港上市，轉(zhuǎn)而以自身100%股權(quán)換取萬物云4.8%股權(quán)。待換股完成后，陽光城將成為萬物云的第四大股東。

按照萬物云2000億市值估算，陽光城持有的這部分股權(quán)大約價值100億。只要搭上這班“順風車”，這家閩系房企眼下的流動性壓力或許可以迎刃而解。

此外，資金鏈相對平穩(wěn)、財務(wù)正常的房企也開啟了信心戰(zhàn)的反擊。

11月9日，旭輝控股公告稱，以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，所募款項將用于資金儲備。

據(jù)了解，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購，合計將最多投入16.73億港元用于助力公司的長期發(fā)展。

換言之，這次供股，不管認購情況如何，大股東都愿意兜底認購，保證公司資本金能增厚16.73億港元。另一方面，供股價格幾乎沒有折讓，也顯示出大股東對于公司股票價值的信心。

這距上一次林氏家族增持旭輝股票還不足半月時間。10月29日，旭輝大股東林氏家族耗資約1730萬港元，增持公司400萬股。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，旭輝大股東已投入超過8.47億，增持近1.5億股旭輝股票。

另一方面，在房地產(chǎn)股市和債市震蕩、市場信心不足，行業(yè)一片蕭殺的背景下，房企大股東砸下真金白銀增持自家股票也成為一股風潮。

11月9日，許榮茂以每股均價8.9571港元增持世茂集團100萬股，涉資約895.71萬港元；同日，楊惠妍以每股均價7.3491港元增持碧桂園1000萬股，涉資約7349.1萬港元。

這也是楊惠妍進入11月以來第二次增持自家股票。11月2日，她以總額3616.4萬港元，增持500萬股。不足十天兩次先后砸入1.1億港元增持。

將時間線拉長，自9月以來，奧園、禹州、旭輝、建業(yè)、寶龍、正榮、佳兆業(yè)等近20家房企大股東已先后多次出手增持公司股份。

在增持行列中，甚至出現(xiàn)了地產(chǎn)大佬罕見護盤的情形。9月16日，金地董事長凌克通過集中競價交易方式，增持金地股份共計10萬股。這是凌克2016年期權(quán)行權(quán)后，首次增持。

不平躺 不逃避

眼下的地產(chǎn)行業(yè)到底有多脆弱？

一旦有風吹草動，銀行機構(gòu)就會發(fā)函來詢問事情原委，“這些金融機構(gòu)是串在一起的，很容易產(chǎn)生連鎖反應(yīng)”。它們憑借“寧可信其有”的精神，來做出交易決策，導致股債震蕩。

甚至一個小小的謠言，都會被賦予千萬種解讀，成為壓倒駱駝的最后一根稻草。從而放大恐慌情緒，造成外界對于企業(yè)經(jīng)營層面的一些誤解。

所以，地產(chǎn)老板必須誠實面對資本市場，對投資者公開企業(yè)真實近況。9月底至今，世茂、融信、正榮、陽光城、禹洲、金科、建業(yè)等上市房企，陸續(xù)召開了投資者溝通會。

在投資者會上，擺出經(jīng)營數(shù)據(jù)和資金數(shù)據(jù)，以免投資者被市場情緒影響過分恐慌而對公司產(chǎn)生誤解，然后使勁渾身解數(shù)“安撫”投資者，讓其對公司更有安全感。

出現(xiàn)了問題的房企，老板們也一定要表現(xiàn)最大的誠意，積極應(yīng)對。絕不可學花樣年處理美元債違約的那種“躺平”做法，也不要學習新力張老板玩起了失蹤把戲。這樣只會消磨信心，陷入到惡性循環(huán)中。

與投資者坦誠相待方面，世茂是一家典型代表。

11月5日一早，市場有消息稱世茂集團與陸家嘴(600663,股吧)信托展期。世茂不僅第一時間公開辟謠，許世壇還在當天下午火速開了一場投資者說明會，“辟謠這筆信托規(guī)模30億，今年沒有到期。且今年世茂也沒有到期美元債”。

現(xiàn)場，一位投資者問出了所有地產(chǎn)人的心聲：如果政策沒有很大的改變，開發(fā)商可以撐多久？

許世壇回答說，每家企業(yè)情況都不太一樣，但如果政策不轉(zhuǎn)向：即使是中國最厲害的開發(fā)商，也撐不了多久。一位二十強房企老板則更加直接，財務(wù)狀況好點的民營地產(chǎn)商，資金最多堅持三個月。

與此同時，政策的冰雪也出現(xiàn)融化跡象。

11月9日，中國銀行(601988,股吧)間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，表明監(jiān)管機構(gòu)將從房企發(fā)債方面給予支持，改善房企發(fā)債融資環(huán)境。

這場座談會后，多家房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短期融資券。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元。

在融資有望破冰的同時，按揭貸款發(fā)放也在提速。近期公布的金融數(shù)據(jù)也顯示，10月個人住房貸款增長較快，這也是央行首次單獨發(fā)布個人住房貸款數(shù)據(jù)。

此外，各地也陸續(xù)出臺了一系列寬松措施，例如南通、哈爾濱等城市還推出了購房補貼，對房地產(chǎn)市場的修復(fù)起到了帶動作用。第三方數(shù)據(jù)顯示，近期核心一二線城市成交情況已經(jīng)有了觸底反彈的跡象。

當然，從“政策底”到“市場底”，時間有多長，沒有任何人能預(yù)測。在可能的改變到來之前，所有房企都只有一條出路可以走：保持信心，穩(wěn)住陣腳，玩命賣房。

交流爆料：1101693159@qq.com

本文著作權(quán)歸樂居財經(jīng)所有，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。