11月深圳二手房市場(chǎng)結(jié)束“7連跌”，年底回暖行情已現(xiàn)？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-12-04 00:10

繼9-10月均跌破2000套后，深圳二手住宅過(guò)戶量在11月重回2000套，迎來(lái)“7連跌”后的首次上漲。與此同時(shí)，新房市場(chǎng)也穩(wěn)中有升，11月成交5644套，環(huán)比上升19.8%。

值得關(guān)注的是，11月深圳樓市尤其是二手房市場(chǎng)為何會(huì)觸底反彈，是真的回暖了嗎？未來(lái)走勢(shì)又將如何？

今年11月，深圳二手住宅過(guò)戶量重回2000套，環(huán)比上漲38%，但同比仍下跌超六成。資料圖片

二手住宅成交量“7連跌”后首次上漲

自今年4月開始，深圳二手住宅市場(chǎng)就進(jìn)入下行周期，月度過(guò)戶量逐月走低。繼9-10月跌破2000套后，深圳二手住宅過(guò)戶量在11月重回2000套，迎來(lái)“7連跌”后的首次上漲。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年11月，深圳二手住宅過(guò)戶2211套，環(huán)比上漲38%，同比則下跌62%。分區(qū)域來(lái)看，龍崗過(guò)戶597套，依舊是深圳成交量最大的區(qū)域，環(huán)比上漲34%；福田排名第二，共481套，環(huán)比上漲51%；羅湖排第三，共373套，環(huán)比上漲41%。

在二手房市場(chǎng)逐步回暖背景下，看房人數(shù)也逐步增加。樂(lè)有家門店帶看數(shù)據(jù)顯示，10月下旬至11月，二手房帶看量和客源量均有所回升，11月門店成交量環(huán)比也呈現(xiàn)漲幅。

成交量回暖后，二手住宅成交價(jià)格也出現(xiàn)環(huán)比微漲。樂(lè)有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，11月二手住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲1.09%，同比下跌0.2%。雖然環(huán)比有所上漲，但當(dāng)前二手住宅成交均價(jià)相較第一季度仍為下跌。

與此同時(shí)，業(yè)主售價(jià)仍在持續(xù)下滑。樂(lè)有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，11月深圳二手住宅掛牌價(jià)再度呈現(xiàn)較大面積下跌，不少片區(qū)環(huán)比跌幅超2%，深圳全市掛牌均價(jià)環(huán)比跌幅0.22%。

為何11月深圳二手住宅成交量會(huì)觸底反彈？對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從基本面來(lái)看，成交量回升是由于政策吹“暖風(fēng)”，政策層面不斷強(qiáng)調(diào)保持樓市平穩(wěn)發(fā)展；而在銀行層面，按揭貸款增加了，利率也下降了。

李宇嘉指出，正常情況下，不可能跌至2000套以下的月均規(guī)模，這是調(diào)控政策收緊、信貸政策抑制、二手房參考價(jià)等多重因素綜合導(dǎo)致的，而現(xiàn)在的政策開始糾偏。此外，深圳買房需求較多，特別是剛需、換房需求，前期市場(chǎng)明顯下調(diào)時(shí)積累的眾多需求等待釋放。因此，市場(chǎng)穩(wěn)定了，就會(huì)有需求入市。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠也表示，在二手房指導(dǎo)價(jià)等政策的多重調(diào)控下，業(yè)主心態(tài)有所轉(zhuǎn)變，會(huì)選擇降價(jià)出售促進(jìn)交易盡快達(dá)成，一定程度上帶動(dòng)二手住宅成交量回升。

新房住宅供應(yīng)大增，成交量超五千套

相比11月二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)則顯得相對(duì)較為平穩(wěn)。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新房供應(yīng)量繼9月后再破萬(wàn)套，深圳全市新增一手住宅供應(yīng)10263萬(wàn)套，環(huán)比上漲近5成。

隨著商品住宅供應(yīng)增加、樓市熱度提升，新房成交量也有所回升。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，11月，深圳新房住宅成交5644套，環(huán)比上升19.8%；成交面積為55.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14.5%。

分區(qū)域來(lái)看，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，各區(qū)域網(wǎng)簽量大多呈上漲，僅龍崗、光明與大鵬下滑。網(wǎng)簽量第一為寶安的1770套，也是深圳全市唯一破千的區(qū)域，環(huán)比上漲48%；深汕合作區(qū)排名第二，網(wǎng)簽822套，環(huán)比大漲215%；光明排名第三，網(wǎng)簽783套，環(huán)比下跌45%。

值得一提的是，近期深圳新房市場(chǎng)成交兩極分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，品質(zhì)好的樓盤開盤售罄，品質(zhì)一般或較差的則需要“聯(lián)動(dòng)”來(lái)促進(jìn)銷量。深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，11月深圳共22個(gè)住宅項(xiàng)目獲批，18個(gè)住宅項(xiàng)目開盤。從實(shí)時(shí)市場(chǎng)情況來(lái)看，整體開盤去化不足五成，僅有兩個(gè)項(xiàng)目開盤售罄。其中，萬(wàn)豐海岸城瑧園以850套的成交量奪得深圳11月住宅銷售冠軍，半山潤(rùn)府一期位列第二，成交429套。

58安居客房產(chǎn)研究院南部分院副總監(jiān)吳春薇指出，從58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，深圳“網(wǎng)紅”片區(qū)的購(gòu)房關(guān)注熱度較去年同期微漲，12月份深圳將有25個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，供應(yīng)充足。目前深圳市場(chǎng)房源可選擇性較多，大部分樓盤不需要積分排名，也存在議價(jià)空間。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁表示，深圳新房市場(chǎng)11月份整體保持5000多套的成交量，相對(duì)比較穩(wěn)健，預(yù)計(jì)12月份隨著供應(yīng)量的提高，成交量還會(huì)有所放大。

業(yè)內(nèi)：年底成交或升溫，價(jià)格以穩(wěn)為主

問(wèn)題在于，深圳樓市真的回暖了嗎？來(lái)自易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，考慮到過(guò)去10年里，深圳月均二手住宅成交規(guī)模約6600套，而過(guò)去幾個(gè)月，深圳單月二手房成交連續(xù)在2000套以下，甚至9月創(chuàng)下1765套的底部規(guī)模（除去2012年和2020年的春節(jié)月份）?；诖耍虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員潘竑羽分析指出，深圳11月二手住宅成交量仍在歷史低位，僅為對(duì)此前超預(yù)期下調(diào)的適應(yīng)性盤整，并非市場(chǎng)開始調(diào)頭轉(zhuǎn)向。

宋丁表示，11月份整體市場(chǎng)呈現(xiàn)趨好的格局，尤其二手房較為明顯，成交量超2000套，打破了這幾個(gè)月一路下跌的格局，止跌反彈顯然和最近國(guó)家政策面上給予適度放松相配合，市場(chǎng)信心也有所恢復(fù)。不過(guò)，這一成交量離往年正常成交量還相差較遠(yuǎn)。

那么，接下來(lái)深圳樓市走勢(shì)如何？樂(lè)有家分析指出，在市場(chǎng)全面向好影響下，預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)過(guò)戶量有望突破2500套，相較三季度有明顯提升。

李宇嘉預(yù)計(jì)，今年最后1個(gè)月和明年第一季度，市場(chǎng)會(huì)溫和回升，不過(guò)，不可能迎來(lái)趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，“參考價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲制約較大，加杠桿的難度較大，這就掐住了深圳樓市反彈的七寸。信貸釋放的空間不可能像過(guò)去那么大，大多數(shù)銀行房地產(chǎn)貸款額度空間并不大。此外，這幾年建立的長(zhǎng)效機(jī)制、調(diào)控政策也不可能松綁?！?/p>

吳春薇也表示，預(yù)計(jì)深圳樓市接下來(lái)成交會(huì)進(jìn)一步升溫，但是價(jià)格不會(huì)有太大起伏，以穩(wěn)為主。

“個(gè)人判斷接下來(lái)房?jī)r(jià)上升的機(jī)會(huì)不大。之前利用高杠桿持有多套房的人群，在貸款壓力下，估計(jì)會(huì)選擇往外拋售，因此，一些區(qū)域的二手房還出現(xiàn)了降價(jià)?！鄙钲谀仙絽^(qū)一名業(yè)內(nèi)人士稱，“今年深圳中介門店倒閉了很多，有購(gòu)房需求但選擇觀望的人較多，接下來(lái)房?jī)r(jià)還有可能穩(wěn)中有降?；浉郯膮^(qū)域樓市基本都是同漲同跌，目前深圳周邊其他城市房?jī)r(jià)下跌明顯，深圳不可能獨(dú)善其身，不過(guò)，核心區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)比較抗跌。”

新京報(bào)記者張曉蘭

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