黑龍江要求全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長，地產(chǎn)板塊掀漲停潮

來源：智能家居時間：2021-12-21 17:30

【文/觀察者網(wǎng) 呂棟】

寒冬里的黑龍江房市，突然迎來一劑強心針。12月20日晚間，黑龍江省政府官網(wǎng)發(fā)布消息，黑龍江省住建廳當天召開全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行調(diào)度會議，研究部署年底前房地產(chǎn)業(yè)增長工作。會議強調(diào)，要因城施策，進一步加大工作力度，跳起摸高，確保今年工作收好尾，明年工作起好步。

事實上，在房市遇冷背景下，近期全國已有多個城市出臺扶持性措施，還有一批城市出臺“限跌令”，但基本上都是碎片化形式，并沒有完全上升到行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的地位。而此次黑龍江則是首次由省級主管部門發(fā)布提振房地產(chǎn)的政策，并明確指出要全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長工作。

同一天，央行宣布下調(diào)1年期LPR利率，5年期保持不變。有市場分析人士指出，1年期LPR下調(diào)本身和房地產(chǎn)關(guān)系不大，客觀上不會對房地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。但考慮到在降準大環(huán)境下，銀行可貸資金規(guī)模會增多，資金面的寬裕，客觀上也會使得房貸利率有下調(diào)的可能，后期房地產(chǎn)市場信貸環(huán)境將進一步改善。

另外，還有券商研報指出，從經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，2022年第一季度經(jīng)濟的壓力較大，一方面，2021年第一季度地產(chǎn)銷售、投資等的高基數(shù)會導致2022年同期增長數(shù)據(jù)面臨較大的壓力，另一方面就業(yè)情況的邊際惡化短期內(nèi)可能難以扭轉(zhuǎn)，這可能意味著5個基點的LPR降息是不夠的，2022年第一季度再次降息的概率更大。

受多重消息影響，今天（12月21日）房地產(chǎn)概念全線大漲，其中房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲逾5%，房地產(chǎn)服務板塊漲逾6%，領(lǐng)跑所有板塊。個股中，截至午間收盤，包括特發(fā)服務、香江控股(600162)、宋都服務、嘉凱城(000918)、藍光發(fā)展(600466)、光大嘉寶(600622)、光明地產(chǎn)(600708)在內(nèi)的超過20只地產(chǎn)股漲停；萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口(001979)股價漲幅均超4%。

黑龍江省政府官網(wǎng)截圖

“增強房地產(chǎn)消費意愿，提振市場信心”

在12月20日的全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行調(diào)度會議上，黑龍江省住建廳從需求和供給兩個方面，明確了促進房地產(chǎn)業(yè)增長的相關(guān)舉措。

在供給側(cè)，會議要求要多措并舉促銷。要在滿足本地居民購房的剛性需求和改善性需求方面想辦法、促銷售、見實效，積極組織協(xié)會、商會服務房企，為房企搭建平臺，開展“線上”、“域內(nèi)外”商品房促銷活動。

在需求側(cè)，會議強調(diào)要落實優(yōu)惠政策。要落實各類購房補貼優(yōu)惠政策，有效激發(fā)群眾購房需求，釋放消費潛能。除此之外，還要積極引導市場預期。要加強輿論引導，增強房地產(chǎn)消費意愿，提振市場信心。

有市場觀點認為，由省級政府部門出臺支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策，充分說明省一級監(jiān)管機構(gòu)已開始聚焦房地產(chǎn)業(yè)增長情況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的活躍度，具有一定的導向性。而從哈爾濱出臺“哈十六條”新政，到鶴崗、牡丹江等地房價跌至“白菜價”引起關(guān)注，再到此次省級層面表態(tài)，也充分說明當?shù)貥鞘行蝿莸膰谰浴?/p>

市場行情顯示，最近數(shù)月，黑龍江房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱，各項指標紛紛下調(diào)，新房、二手房市場呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。這其中，既有人口流出、庫存積壓、商品房市場供需矛盾突出等長期因素影響，也有黑龍江局部疫情反復、部分樓盤售樓處臨時關(guān)閉、樓市下行期置業(yè)者預期下調(diào)等階段性因素影響。

中國房價行情平臺的數(shù)據(jù)顯示，相較上個月，11月黑龍江省13個地市的房價總體處于下跌態(tài)勢。13個地市中，上漲地市有6個，下跌地市有7個。其中，環(huán)比增速最快的是黑河市，相比上個月上漲6.02%。環(huán)比下跌幅度最大的是哈爾濱市，相比上個月下跌7.25%。

數(shù)據(jù)來源：中國房價行情平臺

而根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)，11月70城房價環(huán)比跌幅續(xù)創(chuàng)逾六年半新低，逾八成的城市新房價格出現(xiàn)下跌，二手房更甚。其中黑龍江省會哈爾濱新房銷售價格出現(xiàn)環(huán)比四連降，當月降幅達到0.7%，創(chuàng)近7年以來新高；二手房銷售價格環(huán)比大降1.0%，降幅與大理并列70城最大值。

樓市遇冷不可避免影響土地市場。受債務風險加重、當?shù)貥鞘袔熹N比維持高位等因素影響，今年以來，黑龍江各市房企拿地積極性持續(xù)走弱。根據(jù)中泰證券研究所數(shù)據(jù)顯示，2021年31?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）前10個月成交地塊的土地出讓金中，黑龍江、海南、云南等省份降幅超過50%。

眼看樓市受到重大沖擊，黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會近期組織部分會長召開了座談研討會，向黑龍江省政府、哈爾濱市政府及有關(guān)部門提出包括調(diào)整土地增值稅預征率、調(diào)整供地節(jié)奏、降低落戶門檻等意見和建議。

這其中，部分建議已被政府部門采納。9月30日，黑龍江住建廳、財政廳和稅務局三部門于發(fā)布《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》顯示，自10月1日起，全省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。而在此之前，哈爾濱市土地增值稅預征率為4%、4.5%和5%三檔，高于東北三省、長三角、珠三角的多個核心城市。

10月初，哈爾濱面對人口外流、土地供應結(jié)構(gòu)變化等樓市嚴峻形勢，推出“新政16條”。這16條政策可大致劃分為“人、企、房、管”四大方向，針對每個方向制定不同的建議，其中關(guān)于“人”共計2條、“企”共計4條、“房”共計6條、“管”共計4條，希望利用金融杠桿和利民政策作為引導，穩(wěn)定市場信心，促進正常購房需求的合理釋放。

事實上，在中央明確提出“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的大背景下，近期已有多個城市從限購、預售資金監(jiān)管以及人才購房補貼等方面出臺扶持性措施，另有一批城市出臺“限跌令”。

不完全統(tǒng)計，截至11月，全國已經(jīng)有21城發(fā)布了“限跌令”。部分城市是直接發(fā)布行政命令，有的則是通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網(wǎng)簽的方式。這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口等。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計，近一個月以來，包括桂林、晉江、蕪湖、荊門、衡陽等20個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策。

路透社等長期觀察中國經(jīng)濟的外媒認為，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購房需求活躍度有所恢復，且房企因迫切需要回籠資金，降價出售行為增多，供需兩端共同導致11月房價延續(xù)跌勢。隨著房地產(chǎn)“政策底”出現(xiàn)，房企融資環(huán)境邊際改善，后續(xù)房價有望逐漸企穩(wěn)，一線城市將率先好轉(zhuǎn)。

LPR“鎖長放短”，對房市有何影響？

黑龍江住建廳開會當天，中國央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心下調(diào)LPR報價，但僅下調(diào)1年期LPR利率5個基點，5年期則保持不變。這會對房地產(chǎn)信貸環(huán)境產(chǎn)生何種影響，引發(fā)市場較多關(guān)注。

東吳證券認為，央行僅下調(diào)1年期LPR利率，5年期則保持不變，體現(xiàn)的可能是央行響應中央經(jīng)濟工作會議“房住不炒”的號召，貨幣政策對于地產(chǎn)依舊是托而不舉的態(tài)度，10月以來按揭貸款、開發(fā)貸等持續(xù)回暖，但是諸如下調(diào)首付比例等全面寬松政策難以再現(xiàn)。

貝殼研究院也認為，下調(diào)1年期LPR，將有效促進相關(guān)資金支持實體經(jīng)濟發(fā)展，而作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR保持不變，表明政策是要從宏觀層面促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，而非刺激樓市。

在此次LPR調(diào)整前，國金證券(600109)曾發(fā)布研報稱，5年期LPR調(diào)整概率極低，一旦調(diào)整將代表房地產(chǎn)政策出現(xiàn)本質(zhì)松動，對當前共同富裕的政策實施邏輯是一種挑戰(zhàn)，意味著走上房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路。

不過，盡管5年期LPR已經(jīng)20個月未變，但貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，103個城市的首套、二套房貸利率均有所回落：12月，103個城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個基點；四季度以來，首套、二套房貸利率較9月高點累計回調(diào)10個、8個基點。

100+城市主流房貸利率走勢圖源：貝殼研究院

事實上，監(jiān)管層從9月份就已開始關(guān)注到，由于部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時間延長，造成房企的資金和銷售的問題。央行在當月舉行的三季度例會上首提“兩個維護”：要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。隨后，信貸端開始有所放松。

進入12月，監(jiān)管層再次釋放重大利好，明確支持首套房、改善性住房按揭需求。

12月3日，銀保監(jiān)會強調(diào)“重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”；12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟工作會議提出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。此后，各個城市落實“因城施策”并密集調(diào)降房貸利率和房款周期。

實際上，自12月15日，央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點之后，行業(yè)分析人士就普遍認為，后期房地產(chǎn)市場信貸環(huán)境將進一步改善。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，1年期LPR下調(diào)本身和房地產(chǎn)的關(guān)系不大，客觀上也不會對房地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。不過考慮到在降準大環(huán)境下，銀行可貸資金規(guī)模會增多，資金面的寬裕，客觀上也會使得房貸利率有下調(diào)的可能。

東吳證券認為，展望未來，降息還有空間，窗口期在2022年第一季度的概率更大：

以我為主之下，貨幣政策繼續(xù)專注于國內(nèi)經(jīng)濟。從經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，2022年第一季度經(jīng)濟的壓力較大，一方面，2021年第一季度地產(chǎn)銷售、投資等的高基數(shù)會導致2022年同期增長數(shù)據(jù)面臨較大的壓力，另一方面就業(yè)情況的邊際惡化短期內(nèi)可能難以扭轉(zhuǎn)。這可能意味著5bp的LPR降息是不夠的。此外，僅降低LPR不調(diào)整政策利率可能使得銀行本已處于低位的凈息差進一步收窄，不利于后續(xù)銀行機構(gòu)在寬信用中的發(fā)力。除此之外，考慮到通脹壓力下美聯(lián)儲加息可能提前至2022年第二季度，參考歷史美聯(lián)儲加息階段中國央行難以大幅寬松，這也意味著央行進一步降息（下調(diào)MLF和公開市場操作利率）的窗口主要在 2022年第一季度。

東吳證券2021年12月研報截圖

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（責任編輯：李顯杰）