原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 2

今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員、上海市政府參事胡衛(wèi)“建議保護(hù)35歲以上求職者就業(yè)機(jī)會(huì)”的詞條上了熱搜。

胡衛(wèi)認(rèn)為，目前大城市很多用人單位將35歲作為招聘紅線，40歲及以上的骨干也被一刀切、邊緣化，這造成了巨大的人力浪費(fèi)……支持中年人才職場(chǎng)轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)中年人返鄉(xiāng)建設(shè)等，甚至還鼓勵(lì)三四線城市地方政府出臺(tái)“倦鳥歸巢”的人才回流計(jì)劃。

此言一出，立即引起了社會(huì)廣泛共鳴。新浪微博、知乎等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，無(wú)數(shù)人跟帖、討論。

尤其是在一線城市打拼的35歲以上中年男女，立即對(duì)此建議表示贊成，很多人留言分享年過(guò)35歲在職場(chǎng)上遭受歧視的經(jīng)歷。

更有寶媽抱怨：“國(guó)家鼓勵(lì)生二胎，生完二胎過(guò)了35歲，卻很難找工作”。

胡委員提出的這個(gè)建議可謂順應(yīng)時(shí)勢(shì)，說(shuō)出了未來(lái)人口流動(dòng)的一個(gè)真相，“人往高處走”的城市人口流動(dòng)理念正在動(dòng)搖。

按照過(guò)去“人往高處走”的觀點(diǎn)，人口流動(dòng)的趨勢(shì)是從農(nóng)村到城市，從三四線城市到一二線城市。幾乎所有人都希望去一線城市發(fā)展，一線城市有著更多的高收入機(jī)會(huì)，對(duì)年青人吸引力尤其大。

而現(xiàn)在“00后”和“95后”的年青人似乎和“80后”想法不同，他們選擇發(fā)展的城市，不再只看收入水平和發(fā)展機(jī)會(huì)，還看這個(gè)城市的生活成本，以及扣除生活成本之后到手的可支配收入有多少。

總之，新一代年青人算賬更務(wù)實(shí)，“不再只看收入多高，更看個(gè)人收益多高”。

前不久，部分重點(diǎn)城市有關(guān)部門公布了2021年人口變化數(shù)據(jù)，仔細(xì)一看嚇一跳：

北京：2021年末常住人口比上年末減少0.4萬(wàn)人，自從2017年以來(lái)連續(xù)5年負(fù)增長(zhǎng)。

廣州：2021年常住人口增長(zhǎng)只有7萬(wàn)人，而2020年常住人口增長(zhǎng)約42.82萬(wàn)人。

杭州：2021年常住人口增長(zhǎng)下滑到26.8萬(wàn)人，而2019年常住人口增長(zhǎng)約55.4萬(wàn)人。

上海市還未公布2021年末最新數(shù)據(jù)，不過(guò)2015年，上海常住人口就已經(jīng)出現(xiàn)21世紀(jì)以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，減少10.41萬(wàn)人，2017年常住人口再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2018年之后開始恢復(fù)正增長(zhǎng)。

這得益于近年來(lái)上海不斷降低落戶門檻，尤其是針對(duì)高學(xué)歷人才放寬要求：從六大名校本科生直接落戶，到五大新城和自貿(mào)新片區(qū)試點(diǎn)符合條件的應(yīng)屆研究生畢業(yè)生直接落戶等等。

深圳由于落戶門檻較低，常住人口一直保持不錯(cuò)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是這兩年深圳小學(xué)入學(xué)人數(shù)在不斷下降。根據(jù)深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)：

2020年深圳小學(xué)共招生19.07萬(wàn)人，同比下降6.5%；

2019年深圳小學(xué)招生20.4萬(wàn)人，同比下降1.1%。

從這些數(shù)據(jù)不難看出，核心一二線城市都面臨著人口增長(zhǎng)指標(biāo)下降的情況。

這一切都說(shuō)明，人口向一線城市流入的趨勢(shì)在下降，過(guò)去“人往高處走”的人口流動(dòng)觀點(diǎn)受到了挑戰(zhàn)。

那么，為什么會(huì)發(fā)生這個(gè)轉(zhuǎn)變呢？

1、青年人口增長(zhǎng)放緩。

中國(guó)新生兒出生率下降和老齡化社會(huì)的到來(lái)，使得整個(gè)社會(huì)的青年人數(shù)量增長(zhǎng)變少。

以北京為例，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年11月1日零時(shí)，北京常住人口為2189.3萬(wàn)人，與2010年的1961.2萬(wàn)人相比，十年增加228.1萬(wàn)人。

但是北京市16歲至59歲勞動(dòng)年齡人口為1490.7萬(wàn)人，相比第六次全國(guó)人口普查減少了44.3萬(wàn)人。

在青年人減少的時(shí)候，老齡化人口占比卻在增加。根據(jù)《北京市“十四五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，預(yù)計(jì)到“十四五”末，北京人口老齡化水平將達(dá)到24%，從輕度老齡化邁入中度老齡化。到2035年，老年人口接近700萬(wàn)，人口老齡化水平將超過(guò)30%，進(jìn)入重度老齡化。

這種情況在上海同樣存在。截至2020年年底，上海戶籍人口中，60歲及以上老年人口達(dá)533.5萬(wàn)人，占戶籍總?cè)丝诘?6.1%，是中國(guó)老齡化程度最高的城市。

根據(jù)東京等國(guó)外城市人口和經(jīng)濟(jì)、老齡化問(wèn)題關(guān)系的實(shí)證論證可以看到，當(dāng)青年人數(shù)量增長(zhǎng)放緩甚至減少的時(shí)候，社會(huì)人口流動(dòng)步入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，這個(gè)時(shí)候大城市的人口就會(huì)流出、減少。

2、在大城市討生活不容易。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，在大城市掙高薪的工作機(jī)會(huì)變少，而一般工作的強(qiáng)度變大，如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“碼農(nóng)”等工作，經(jīng)常要“996”式加班，讓人不堪其累。同時(shí)，大城市交通時(shí)間長(zhǎng)，生活成本高，很多青年人不愿接受吃苦受罪換來(lái)的相對(duì)高收入。

3、性價(jià)比高的城市生活更幸福。

如上所述，如今的新青年們?nèi)ツ膫€(gè)城市就業(yè)，不僅會(huì)看收入，還會(huì)看生活成本以及個(gè)人收益情況。

隨著人口流動(dòng)，過(guò)去不被看好的東北城市，如沈陽(yáng)、大連，正在成為東北人口回流的目的地。甚至因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜著稱的鶴崗，也有消息稱去年飯館新開業(yè)數(shù)量暴增600%，多數(shù)是返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人群開辦。有分析稱，鶴崗因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜，吸引了網(wǎng)紅、直播經(jīng)濟(jì)的青睞，在哪里都是直播，鶴崗房?jī)r(jià)便宜，反倒成了網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的新去處。

本文只是提出了人口流出大城市的一些理由，其實(shí)大城市人口流出情況已經(jīng)比較明顯。如上所述，北上廣深等一線城市以及東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的人口流入速度都在下降，未來(lái)會(huì)不會(huì)形成人口凈流出呢？

很多城市已經(jīng)關(guān)注到這個(gè)問(wèn)題，并且開始著手出臺(tái)更多吸引人才的政策。不但很多省會(huì)城市出臺(tái)了各式各樣吸引人才落戶的政策，就連上海也在放寬郊區(qū)落戶的門檻。

整體來(lái)說(shuō)，一線城市會(huì)結(jié)構(gòu)性放松人才落戶政策，吸引重點(diǎn)大學(xué)畢業(yè)生等優(yōu)質(zhì)青年人進(jìn)來(lái)，以此置換黯然離開的中年人們。

這真是：有人星夜趕科場(chǎng)，有人辭官歸故里。

如胡委員建議，三四線城市要出臺(tái)政策鼓勵(lì)中年人返鄉(xiāng)發(fā)展，但是大城市卻“不相信眼淚”。生活成本高是大城市的特點(diǎn)，新的青年人也不再像老的青年人那樣執(zhí)著，大城市對(duì)他們的吸引力正在變低。

這樣的人口流動(dòng)趨勢(shì)變化，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響呢？

1、大城市剛需性買房需求會(huì)減少。

除了對(duì)特定行業(yè)和人才提供公租房等保障性住房之外，其他行業(yè)的青年人在大城市置業(yè)的能力和機(jī)會(huì)都在變小，大城市的剛需性置業(yè)整體在減少。購(gòu)房需求趨向兩極化，中高端改善需求成為新房市場(chǎng)主要需求。35歲及以上中年人購(gòu)房占比最多的剛需和剛改性買房需求總規(guī)模減少。

2、省會(huì)城市迎來(lái)返鄉(xiāng)置業(yè)需求。

離開一線城市的中年人第一站會(huì)選擇家鄉(xiāng)省會(huì)城市發(fā)展，用在一線城市工作積攢的錢（有的甚至?xí)u掉一線城市的房獲得一大筆錢）在省會(huì)城市買房置業(yè)并尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。

由于在一線城市見識(shí)廣，眼光高，加之省會(huì)城市房子設(shè)計(jì)風(fēng)格和品質(zhì)均落后于一線城市，并且房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于一線城市，因此這些返鄉(xiāng)發(fā)展的中年人一般會(huì)選擇中高端項(xiàng)目，帶來(lái)省會(huì)城市中高端置業(yè)需求的增加。

3、高性價(jià)比省會(huì)城市受青睞。

如上所述，鶴崗成了網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)青睞的城市，而濟(jì)南、沈陽(yáng)、西安等一些生活成本不太高，就業(yè)機(jī)會(huì)多的城市會(huì)成為返鄉(xiāng)發(fā)展的中年人們首選。

在武漢和鄭州等城市之間做選擇時(shí)，返鄉(xiāng)發(fā)展的中年人們會(huì)考慮收入、房?jī)r(jià)、教育資源、生活成本等因素?？梢钥隙ǖ氖?，隨著中年人返鄉(xiāng)發(fā)展的趨勢(shì)擴(kuò)大，一批工作和生活性價(jià)比高的城市，尤其是省會(huì)城市的人口流入會(huì)增加。

當(dāng)然，不僅大城市的人口會(huì)因?yàn)楣ぷ骱蜕钚詢r(jià)比問(wèn)題離開，一些東部沿海出口產(chǎn)業(yè)密集的城市也會(huì)因?yàn)槌隹谙陆?，本地產(chǎn)業(yè)衰退迎來(lái)人口流入規(guī)模變小，甚至是凈流出的問(wèn)題。

這會(huì)給這些城市樓市帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。人口是樓市穩(wěn)定的基礎(chǔ)，當(dāng)城市人口流入增速變緩，應(yīng)該看這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和技術(shù)積累是否足夠豐厚。如果這些條件具備，城市的總?cè)丝谝?guī)模會(huì)匹配就業(yè)需求，不會(huì)發(fā)生太大的變化，樓市就是穩(wěn)定的。反之，這個(gè)城市的樓市就會(huì)不穩(wěn)定。

聰明如你，知道該如何買房了吧？

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