不缺希望，唯求信心：地產(chǎn)等待黎明

來源：智能家居時間：2022-03-21 09:20

2022年，地產(chǎn)行業(yè)還有明天嗎？很多人會想起年初的“隔空喊話”。

“2022年是萬科集團破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。背水一戰(zhàn)就是要么死、要么活、沒有中間態(tài)”，萬科（000002.SZ）集團董事會主席郁亮認為，地產(chǎn)行業(yè)正進入“黑鐵時代”。建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）董事會主席胡葆森則更悲觀，甚至表示“黑鐵時代都不是”。

悲觀情緒一度蔓延整個行業(yè)。然而事實果然如此嗎？其實未必。

根據(jù)國家統(tǒng)計局3月15日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2022年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%；其中住宅投資10769億元，同比增長3.7%。貝殼研究院認為，開發(fā)投資保持著增長，對穩(wěn)定年度地產(chǎn)市場釋放積極信號，整個行業(yè)的信心還在。

一邊是嘴里說著沒信心，一邊是實打?qū)嵞贸鲥X投資，資本市場和業(yè)內(nèi)人士應(yīng)該信哪個？答案不言而喻。只是多數(shù)時候，負面情緒的夸張成分本就容易脫離實際，疊加輿論的添油加醋，以及行業(yè)的持續(xù)降負債、去風險附加效應(yīng)，最終放大了悲觀情緒，一時間讓各方看不清方向。

不過摘掉有色眼鏡，冷靜觀察地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，不難發(fā)現(xiàn)“房住不炒”的基調(diào)正在引導行業(yè)建立長期、穩(wěn)定成長的價值觀，“三條紅線”的標尺幫助企業(yè)重新定位健康的發(fā)展模式，“一城一策”逐步出清市場的潛在風險。這是一場蛻變，理應(yīng)有陣痛，可是不能因此失去信心。

其實可以回想，萬科和建業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)也傳遞過悲觀情緒：那是2018年，萬科將“活下去”作為秋季例會主題，同期一直有人看空建業(yè)地產(chǎn)。

結(jié)果呢？當年萬科合約銷售額6069.5億元，合約銷售面積4037.7萬平方米，均為歷史新高；建業(yè)地產(chǎn)合約銷售額與輕資產(chǎn)合約銷售額各增長97.2%與197.2%。

一切或許沒有那么好，但也不會太壞。

下行的“錯覺”

各方普遍認為，2021年下半年地產(chǎn)行業(yè)進入發(fā)展區(qū)間，其實這樣的觀點并不準確。

較早前，澤平研究院曾統(tǒng)計國內(nèi)套戶比數(shù)據(jù)，了解市場供需關(guān)系。概念層面，套戶比小于1，證明住房供給不足；等于1，市場供需基本平衡；大于1，供大于求。最終結(jié)果顯示，1978-2020年間，城鎮(zhèn)住房套戶比從0.8增至1.09。

換言之，早在2020年，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生較為明顯的偏轉(zhuǎn)。與此同時，中國城鎮(zhèn)住宅存量從不足14億平方米，快速增長至313.2億平方米；城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米，增長至34.7平方米。

整體來看，早在2020年，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入存量市場，居民居住環(huán)境已經(jīng)得到有效改善。不過當時，眾多房企仍然坐在“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”共同推動的高速列車上，不斷提升產(chǎn)能。

與眾多行業(yè)一樣，地產(chǎn)行業(yè)需要一場供給側(cè)改革，這個時間點顯然要比“2021年下半年”更早，而且極為迫切。

至于“下行區(qū)間”說法，其實也不準確。2021年全國剛性需求正在減弱，改善型換房需求增強，已占整體需求的50%-60%；億翰智庫同樣認為，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，是保障群眾住房需求的重點工程，也是需求增量的突破口。

一個并不缺少突破口，而且需求非常迫切的市場，處在“下行區(qū)間”嗎？顯然也不可能。

如此看來，2021年下半年開始，監(jiān)管部門出臺措施調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目的，表面上是抑制房價過快增長，為堅定執(zhí)行“雙高”戰(zhàn)略的房企降降溫；內(nèi)子里要給還在追求數(shù)量的房企提個醒，讓它們意識到購房者買套房的“量變”已經(jīng)積累成買套好房“質(zhì)變”。

市場不是沒有需求，而是需求正在改變，房企需要盡快調(diào)整方向，從“賣房”思維，轉(zhuǎn)變成“賣好房”思維。只要能推出滿足市場需求的產(chǎn)品，就能成功穿越周期，進入新的增長通道。只是這些信號，在市場下行、企業(yè)的煎熬中變得模糊，多數(shù)人被困在悲觀情緒的錯覺中。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)進一步印證了上述結(jié)果：2月份，70座大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲的城市分別有46個和30個；截至2022年2月，一、二線城市新建商品住宅銷售價格漲幅雖存在不同程度回落，但仍然有4.4%、2.1%的增長。

市場并不缺少增長，也不缺少購買力，少的只是一點點信心、耐心和洞察力。

生存之道：回歸用戶訴求

信心、耐心和洞察力不是憑空而來。要扭轉(zhuǎn)頹勢，房企需要找到新武器?！靶挛淦鳌笔鞘裁?？其實市場早已給出答案。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《居住服務(wù)發(fā)展研究白皮書2022》（以下簡稱《白皮書》），認為目前全社會都在追求“美好生活”。在人口、經(jīng)濟發(fā)展等多重因素共同推動下，居住需求不僅是“住有所居”，而是轉(zhuǎn)向了多元、品質(zhì)消費。

改造傳統(tǒng)供給端，應(yīng)該從哪些角度“多元”？過去足夠結(jié)實的房子就是好品質(zhì)，如今“品質(zhì)消費”有哪些新內(nèi)涵？房企又要如何修正各自基因，順應(yīng)新時代的需要……在地產(chǎn)業(yè)曾大干快上的時代，這些被忽略的問題，正在成為能否融入未來社會的關(guān)鍵。

“以人為中心全面滿足居住需求，讓不同人群的各類住房需求都能得到良好的滿足。”正如《白皮書》所言，推動未來地產(chǎn)行業(yè)走向的動力，正在從“比誰跑得更快”，逐步向“比誰跑得更穩(wěn)更好”的方向轉(zhuǎn)變；“高杠桿”與“高周轉(zhuǎn)”逐步退出歷史舞臺，人的訴求重新回到中心。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國人口呈現(xiàn)“一升一降一快”的趨勢——城鎮(zhèn)化率提升、人口增速下降、人口流動性加快?！斑@些變化都會加速（人口）提升品質(zhì)生活的多元需求，把握這些改變的能力，決定著房企未來的成長空間?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士表示?！爸醒胙永m(xù)‘房住不炒’、‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期’，（最終目的是）促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展?！?

碧桂園集團總裁莫斌認可該觀點。在他的認知體系中，雖然行業(yè)進入密集調(diào)控期，優(yōu)勝劣汰必然存在，但真正優(yōu)質(zhì)且堅定看好中國經(jīng)濟發(fā)展，做好房企的本職工作，才是房企應(yīng)有的姿態(tài)，精準洞察用戶需求就能獲得發(fā)展。

地產(chǎn)行業(yè)整體已步入發(fā)展新階段，企業(yè)圍繞產(chǎn)品、服務(wù)、組織、成本、科技等發(fā)力，是提升競爭力、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的制勝之道。提升競爭力，需要重點關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)和品牌，從質(zhì)量、裝修、綠化、戶型、物業(yè)服務(wù)、配套等各方面入手，精益求精。

“求其上而取其中”，只有比用戶想得更深更遠，才能盡可能爭取到更多用戶。這要求企業(yè)堅持業(yè)主的口碑至上，堅持長期主義，堅持資金高效率、運營高效率、組織高效率——這是對綜合能力的考驗，也是企業(yè)活下去的關(guān)鍵。

“全方位提升競爭力是公司的生存之路，也是戰(zhàn)術(shù)打法。要努力找到好項目、提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，用發(fā)展解決所有的問題。”正如莫斌所言，在新規(guī)則下，誰的產(chǎn)品和服務(wù)能夠更貼近用戶訴求，越能夠?qū)⒅鲃訖?quán)握在自己手里。

搭救與自救

“自助者天助，自救者天救”。地產(chǎn)行業(yè)走出眼下的泥潭，既需要外部環(huán)境逐步改善，也需要通過實際行動增強信心。

外部環(huán)境自不必說，不斷有利好信息出現(xiàn)：

3月16日國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場問題；人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局同日作出表態(tài)，防范化解房地產(chǎn)市場風險，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

銀保監(jiān)會強調(diào)，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒”定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機制，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

順應(yīng)調(diào)控大勢，全國各地的監(jiān)管政策開始松動。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日，2022年共有55座城市對樓市政策進行松綁，各項條例涵蓋放松限購限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放松限售及購房補貼等多方面。

調(diào)控的最終目的是不斷強化整個行業(yè)的健壯性，加速市場優(yōu)勝劣汰，而非讓地產(chǎn)停滯不前。因此首創(chuàng)證券首席分析師王嵩表示，結(jié)合近期銀保監(jiān)會主席郭樹清表態(tài)“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭扭轉(zhuǎn)”，以及支持合理住房需求的相關(guān)描述，基于防風險意圖的地產(chǎn)政策寬松化有望貫穿全年。

當然，外力的推動只是渡過難關(guān)的充分條件，徹底擺脫困境還需要房企充分發(fā)揮主觀能動性，表現(xiàn)出應(yīng)對困境的能力與決心，用實際行動給市場帶來更多信心。

年初有消息稱，房地產(chǎn)并購貸款不再計入“三條紅線”。某種意義上，這是一次針對房企信心的考驗，看好行業(yè)走勢與優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)長遠商業(yè)價值的，勢必有所行動。

從結(jié)果來看，頭部房企都在動。已有包括華潤、碧桂園、招商蛇口(001979)（001979.SZ）在內(nèi)的多家廠商與銀行合作成立并購主題債券、并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化等產(chǎn)品以及手段，收購眾多高凈值土地項目。

有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，浦發(fā)銀行(600000)、招商銀行(600036)廣發(fā)銀行等多家銀行表態(tài)，將為房企提供并購融資支持，融資額度將超過300億元。

不僅如此，3月初，在與招商銀行簽署150億元地產(chǎn)并購融資協(xié)議后，碧桂園發(fā)布公告稱，在完成2019年4月2日發(fā)行本金5.9億元、票面利率5.03%、發(fā)行期5年的公司債券（第一期）回售登記后，已完成2022年境內(nèi)到期/回售債項足額支付，側(cè)面證明頭部房企的穩(wěn)定性。

即使遇到困難，很多企業(yè)也要堅持宣稱“絕不躺平”，保交付態(tài)度始終不變，也在一定程度上體現(xiàn)出房企應(yīng)對困境的初衷。

成立并購債券、提前償清債務(wù)……不難看出，無論困難有多大，多數(shù)房企仍然對明天充滿信心。在外部搭救與內(nèi)部自救的雙重行動下，地產(chǎn)行業(yè)脫困需要的只是一點時間。

結(jié)語

很多時候，市場對負面信息太過敏感，反而對行業(yè)趨勢的改變過于遲鈍。

“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，每當這三個詞出現(xiàn)時，悲觀的意識總能占據(jù)上方，認為行業(yè)勢必經(jīng)歷一場刮骨之痛，企業(yè)將會迎來逆風時段。

可是現(xiàn)實證明，求穩(wěn)并不意味著停滯，也可能是一次突破舊觀念，融入新時代的機會。多輪的優(yōu)勝劣汰，已經(jīng)讓行業(yè)經(jīng)歷過脫胎換骨的疼痛，在這企業(yè)辭舊迎新的關(guān)口，為何不多些信心呢？

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（責任編輯：崔晨 HX015）