上海現(xiàn)年內首單百億級土地成交考驗房企商辦項目全生命周期開發(fā)能力

來源：智能家居時間：2022-03-31 06:50

3月28日，上海完成了2022年第一幅百億元級土地出讓。據(jù)上海土地市場發(fā)布的公告顯示，上海南灘城市建設發(fā)展有限公司（簡稱“上海南灘城建”）、上海濱和城市建設發(fā)展有限公司（簡稱“上海濱和城建”）聯(lián)合體以底價約135.04億元人民幣（下同）競得黃浦區(qū)一幅商辦地塊。

從上海土地交易中心官網(wǎng)披露的地塊信息來看，該地塊位于董家渡，毗鄰綠地外灘中心。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，該地塊的起拍總價是上海有史以來起拍價第八貴的地塊，同時也是董家渡大區(qū)域的最后一個“巨無霸”組團商辦地塊。

啟信寶信息顯示，上海南灘城建的大股東是上海黃浦區(qū)國資委旗下上海外灘投資開發(fā)（集團）有限公司，其通過子公司上海外灘城市更新建設有限公司持有上海南灘城建31%股權；上海濱和城建則由上海市國資委旗下的上海地產(chǎn)（集團）有限公司（簡稱“上海地產(chǎn)”）與上海外灘投資開發(fā)（集團）有限公司各持股50%。

需承擔多項功能性事務

資料顯示，該地塊面積約6.68萬平方米，用途為商業(yè)用地及辦公樓，起始價為135.04億元。由上海南灘建設、上海地產(chǎn)聯(lián)合體拿下這幅地塊，與地塊的準入門檻有關。出讓文件內提到地塊有很多功能性事務需要企業(yè)承擔：地塊范圍內有文物保護點6處和一般歷史建筑。文物保護點按照相關規(guī)定程序批準予以保護更新。一般歷史建筑保護更新建筑面積不少于9800平方米，具體保護更新方式以建設項目規(guī)劃管理階段審定的方案為準。保護/保留的建筑面積計入容積率。

相關人士表示，地塊狀況導致做規(guī)劃設計時要耗費大量成本和時間，讓有城市建設經(jīng)驗的房企來運作更為穩(wěn)妥。

此外，出讓文件顯示，受讓人應履行地質災害防治和地質資料匯交義務，根據(jù)《地質災害防治條例》《地質資料管理條例》《上海市地面沉降防治管理條例》《上海市地質資料管理辦法》和《上海市地質災害危險性評估管理規(guī)定》，承擔建設項目地質災害防治和建設工程巖土工程勘察報告的匯交義務，并對用地范圍內布設的地面沉降監(jiān)測和防治設施，以及淺層地熱能監(jiān)測設施等進行保護。

更為重要的一點是，地塊引入的辦公業(yè)態(tài)要符合黃浦功能定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導向，重點引進持牌金融機構（3家及以上），并需在簽訂土地出讓合同后三個月內，與引入的持牌金融機構（3家及以上）簽訂協(xié)議，協(xié)議須明確引入持牌金融機構在本項目開工后一年內落戶、落稅至黃浦區(qū)，并在綜合驗收后一年內入駐本次出讓地塊，明確后續(xù)新設企業(yè)及各類創(chuàng)新業(yè)務優(yōu)先落戶黃浦區(qū)。

上海中原市場分析師盧文曦分析指出，出讓文件里有很多要上海南灘建設、上海地產(chǎn)聯(lián)合體承擔的功能性事務。金融承載功能上，上海臨港(600848)新片區(qū)對于金融機構與金融業(yè)務的大力支持，與董家渡這幅商業(yè)“巨無霸”有相近之處。為了吸引更多金融機構落戶，臨港新片區(qū)于2020年5月出臺了《全面推進中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)金融開放與創(chuàng)新發(fā)展的若干措施》，給出了相關稅收優(yōu)惠。于董家渡這幅商辦項目地塊而言，如果對進駐企業(yè)給予稅收優(yōu)惠，對于開發(fā)商后續(xù)運營而言，是無形中增加的開銷，國企才有此號召力。

這表明，從項目設計環(huán)節(jié)開始，到開發(fā)完成后的運營，都需要開發(fā)商參與其中，考驗的是開發(fā)商對商辦項目全生命周期的運營能力。

探索城市更新樣本

董家渡最后這幅百億地塊受到市場高度關注，源于所處板塊是城市更新探索的一個樣本。2002年董家渡宣布重新改造開發(fā)至今，吸引了許多開發(fā)商前來投資尋求發(fā)展。遺憾的是，許多企業(yè)在進入董家渡后因接連出現(xiàn)資金問題而不得不選擇退出，如浙江華浙、泛海、中民投、安信信托(600816)以及融創(chuàng)等企業(yè)。

2002年，泛海建設集團股份有限公司（000046.SZ，簡稱“泛?！保┢煜碌墓獠始瘓F從黃浦區(qū)政府協(xié)議獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區(qū)域地塊。不過，當時泛海需要承擔其所獲地塊的拆遷工作。由于拆遷進度緩慢，泛海在2015年才完成10號地塊的拆遷工作，并于同年11月推出住宅項目泛海國際社區(qū)。

2019年，泛海因資金問題，將泛海國際社區(qū)剩余項目，即12號及14號地塊一并出售給融創(chuàng)，交易對價125.53億元。

2022年2月28日，據(jù)相關媒體報道，融創(chuàng)中國（01918.HK）正與中國信達洽談出售上海和北京的兩個綜合體項目。其中，上海項目便是前述2019年從泛?？毓?000046)手中收購而來的董家渡12、14號地塊。

歷經(jīng)20年，泛海所獲取的三幅地塊仍沒有徹底完成開發(fā)，顯露出董家渡板塊在改造發(fā)展過程中艱難的一面。

當時，除泛海外，還有兩家企業(yè)也參與到董家渡聚居區(qū)舊城改造中來，分別是華潤（集團）有限公司（簡稱“華潤”）和浙江華浙集團（簡稱“華浙”）。華潤曾在2005年推出上海灘花園項目，在2009年又推出外灘九里項目。

華浙的開發(fā)也是一波三折。2005年，由于母公司浙江國信控股重組，華浙在董家渡的開發(fā)進程受到影響，因此引入東海地產(chǎn)股份有限公司和綠城中國控股有限公司（03900.HK，簡稱“綠城”）入駐項目公司，其中綠城作為大股東持股51%。

而董家渡最令人矚目的部分則是中國民生投資有限公司（簡稱“中民投”）持有的項目。2014年11月，中民投聯(lián)合上海外灘投資開發(fā)（集團）有限公司，上海佳渡置業(yè)有限公司以248.5億元拿下董家渡13、15號地塊，該地塊以248.5億元成為當年上海的總價地王。

2017年，中民投因流動性危機，將持有的上述地塊36%、旗下上海佳渡置業(yè)持有的9%（合計45%股權）轉讓給安信信托。2019年2月，中民投資金鏈再度斷裂，向綠地集團（600606.SH）出售了董家渡項目剩余的50%股權及相應債權，交易對價121億元。

伴隨資本浮沉，董家渡探索城市更新的成效也逐漸呈現(xiàn)：已建成的高端樓盤、商辦項目簇擁有著超過百年歷史的天主堂和商船會館，置身其中的人能感受到現(xiàn)代建筑的時尚與歷史的余溫。

此次百億級土地的成交，再次讓董家渡板塊成為焦點。2021年8月25日，《上海市城市更新條例》（簡稱《條例》）在上海市十五屆人大常委會三十四次會議上表決通過，于同年9月1日開始正式施行?！稐l例》明確指出上海城市更新要堅持“留改拆”并舉、以保留保護為主。城市更新工作重點也不再是淺層次的建筑物更新迭代、由房地產(chǎn)主導的增量建設，更包含著全人群多元需求，兼顧居住條件改善、歷史風貌保護、城市功能提升和產(chǎn)業(yè)轉型升級等復合性功能?！稐l例》提出，鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產(chǎn)品和服務創(chuàng)新，滿足城市更新融資需求。同時，支持符合條件的企業(yè)在多層次資本市場開展融資活動，發(fā)揮金融對城市更新的促進作用。

董家渡這幅商辦項目地塊的打造思路與《條例》提及的多個城市更新重點工作不謀而合。盧文曦指出，作為一個超百億的長線運營項目，現(xiàn)在所有的商業(yè)項目都是講究全生命周期管理的，需要大量資金沉淀，因此也不是一般企業(yè)有能力“吃”進的，“如此多條條框框，只有地方國資委下屬企業(yè)能承擔這一重擔”。

（作者：唐韶葵,王佳琦編輯：張偉賢）

（責任編輯：馬金露 HF120）