鑒報(bào)｜應(yīng)對(duì)業(yè)績(jī)下滑，萬科的解題思路是什么？

來源：智能家居時(shí)間：2022-04-01 14:40

罕見地，郁亮多次使用“反思與檢討”字眼，這源自萬科凈利潤(rùn)時(shí)隔13年來首次下滑。

在3月31日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮致歉，“不管我的反思多全面、檢討多深刻，考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠(chéng)摯的歉意。”

同時(shí)，郁亮也亮出了2022年的工作任務(wù)：“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”。

如何穩(wěn)中回升？這是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，郁亮從調(diào)控政策、行業(yè)發(fā)展、管理變革以及非開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展前景等多方面給出解題思路。

3月31日，萬科舉行2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席郁亮等高管出席。

直面凈利下滑，剖析原因找癥結(jié)

年報(bào)顯示，2021年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7%。

對(duì)于2021年的凈利下滑，萬科和郁亮甚為重視。在3月30日的年報(bào)《致股東》中，郁亮用大量篇幅來解釋原因并提出解決之道。而在3月31日業(yè)績(jī)會(huì)的開始環(huán)節(jié)，郁亮再一次提出反思和檢討，凈利潤(rùn)為什么會(huì)出現(xiàn)下滑？

在《致股東》中，郁亮分析了一些原因，諸如去年受外部環(huán)境變化和公司自身因素影響，萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元；近幾年來，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)行業(yè)毛利率水平造成明顯影響；同時(shí)，萬科各城市公司能力參差不齊，部分表現(xiàn)較弱的公司和項(xiàng)目，影響了整體業(yè)績(jī)。

此外，郁亮還在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)做了補(bǔ)充。他表示，在管理方面，萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的特點(diǎn)，造成了離散度大的問題，“這在行業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，有利于迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來越多，單一城市公司和單一區(qū)域，不具備完整能力，這就會(huì)表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，部分項(xiàng)目不及預(yù)期，拉低了整體表現(xiàn)?！?/p>

郁亮進(jìn)一步表示，離散度大主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面——項(xiàng)目操盤能力分化、少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失誤，“按照原先的分布式充分授權(quán)模式，我們采用的是切大餅的模式，把額度分到了區(qū)域。這種模式在市場(chǎng)好的時(shí)候能更靈活地抓住機(jī)會(huì)，但在市場(chǎng)出現(xiàn)變化的時(shí)候，它的弱點(diǎn)會(huì)表現(xiàn)出來，也受心理上的因素影響，使得當(dāng)?shù)毓就鶗?huì)過高估計(jì)自己的市場(chǎng)；或者表現(xiàn)出一種僥幸心理，覺得雖然市場(chǎng)不太好，但是我能夠把它做好，存在著我是例外的情況。由此，少數(shù)項(xiàng)目在投資上出現(xiàn)高估和冒進(jìn)?！?/p>

郁亮舉例說，在2018年、2019年，萬科當(dāng)時(shí)判斷環(huán)京地區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行了大幅調(diào)整，已經(jīng)到底部了，所以在那個(gè)階段買了一個(gè)資產(chǎn)包，但隨后市場(chǎng)發(fā)生了更劇烈的下降，為此不得不計(jì)提25億元的減值準(zhǔn)備。

而對(duì)于另一個(gè)原因，郁亮說，“在業(yè)務(wù)方面，多賽道同時(shí)探索的成本比預(yù)想更大，對(duì)過往業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。2014年，萬科開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索，嘗試的賽道較多。以萬科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道，不足以支持可持續(xù)發(fā)展。多賽道同時(shí)探索所面臨的難度和付出的成本，超出最初的預(yù)估。過去開發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本，市場(chǎng)環(huán)境變化之后，這些學(xué)費(fèi)對(duì)業(yè)績(jī)的影響就顯露出來?！?/p>

以長(zhǎng)租公寓為例，萬科的“萬村計(jì)劃”希望能夠發(fā)揮機(jī)構(gòu)租賃的作用，在城中村進(jìn)行大規(guī)模的集中改造?！暗?，‘二房東’模式讓萬科付出很大代價(jià)，到今天還在為此付出代價(jià)。如果沒有城中村‘二房東’的業(yè)務(wù)，萬科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)早就可以開始賺錢了?！庇袅寥缡钦f。

通過管理紅利來提高整體回報(bào)

如何止跌回升？2022年有哪些計(jì)劃？這是市場(chǎng)對(duì)于萬科最為關(guān)心的問題。

郁亮說，有信心完成“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的工作任務(wù)，這來自于兩個(gè)外部基礎(chǔ)和三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)。

郁亮認(rèn)為，最近中央再次明確了房地產(chǎn)行業(yè)要良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，各地各部門在陸續(xù)推出各種各樣的穩(wěn)定市場(chǎng)政策，這是“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)超過10萬億級(jí)的市場(chǎng)，常做常有、常做常新。

除外部環(huán)境外，在內(nèi)部，萬科也進(jìn)行著調(diào)整與變革。

郁亮透露，通過開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，改變了過往的離散度問題，通過管理紅利來提高整體回報(bào)。

據(jù)了解，萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部主要做了幾件工作，拉通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，管住關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，比如對(duì)于大型復(fù)雜項(xiàng)目設(shè)置87個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)這些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)把控，“希望打造一批叫好又叫座的大型復(fù)雜項(xiàng)目的標(biāo)桿，既能體現(xiàn)我們的開發(fā)業(yè)績(jī)，也能有良好的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)?！庇袅琳f。

如何拉通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)？萬科的“谷雨行動(dòng)”就是佐證，即鼓勵(lì)集團(tuán)內(nèi)部、外部相互“抄作業(yè)”，快速提升產(chǎn)品能力。據(jù)了解，去年萬科在新疆落地了“谷雨行動(dòng)”的第一個(gè)產(chǎn)品，表現(xiàn)力遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)赝兴健?/p>

在拿地方面，我們也明顯看到，2021年，萬科在公開的土地招拍掛市場(chǎng)減少拿地，這背后體現(xiàn)的是高質(zhì)量投資。郁亮表示：“萬科是有錢買地的，以萬科體量也不會(huì)停止投資，我們?nèi)ツ暌呀?jīng)改變了拿地的模式，從分散改為集中管控，額度也不再做切分，統(tǒng)一進(jìn)行總體把握。”

據(jù)介紹，萬科提高了對(duì)投資的要求，比如對(duì)于投資項(xiàng)目盈利水平、操盤團(tuán)隊(duì)能力、投后管理的要求，“這幾方面都在不斷提升，這些舉措將會(huì)轉(zhuǎn)化成實(shí)實(shí)在在的盈利貢獻(xiàn)?！庇袅琳f。

在內(nèi)部調(diào)整變革方面，萬科提高了對(duì)于投資項(xiàng)目盈利水平、操盤團(tuán)隊(duì)能力、投后管理的要求。新京報(bào)資料圖片

非開發(fā)業(yè)務(wù)逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池

除了在傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)端下工夫外，萬科的非開發(fā)業(yè)務(wù)在交過學(xué)費(fèi)后，也逐漸迎來業(yè)績(jī)收割期，這為未來的業(yè)績(jī)企穩(wěn)回升提供支撐。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬科的非開發(fā)業(yè)務(wù)在增長(zhǎng)速度、收益表現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)效率等方面，都取得較快發(fā)展。其中，萬物云收入首次超過200億元，同比增長(zhǎng)32.1%，業(yè)務(wù)已從傳統(tǒng)住宅服務(wù)單一驅(qū)動(dòng)，擴(kuò)展到社區(qū)、商企和城市空間服務(wù)“三駕馬車”協(xié)同驅(qū)動(dòng)，并形成了極強(qiáng)的外部競(jìng)爭(zhēng)力。2021年，萬物云新增合約面積中外拓業(yè)務(wù)占比超七成，其中商業(yè)、寫字樓服務(wù)領(lǐng)域外拓樓盤占比近八成。

在物流倉儲(chǔ)方面，2021年，萬緯物流收入32億元，同比增長(zhǎng)69%，近三年收入復(fù)合增速52%。萬科泊寓方面，實(shí)現(xiàn)收入同比增長(zhǎng)14%，NOI（營(yíng)運(yùn)凈收入）同比增長(zhǎng)193%；截至去年底，泊寓開業(yè)15.95萬間。此外，印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處于行業(yè)第一陣營(yíng)，2021年收入同比增長(zhǎng)24%，NOI同比增長(zhǎng)17%。

郁亮表示：“我們?yōu)樘剿鬟@些業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)，大頭基本上已經(jīng)付完。萬科一直堅(jiān)持有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，所以一直堅(jiān)持用成本法來做賬，去年這方面的費(fèi)用就列支了80億元，客觀上對(duì)報(bào)表產(chǎn)生了影響?，F(xiàn)在學(xué)費(fèi)基本付完了，即使用成本法計(jì)算，今年非開發(fā)業(yè)務(wù)加在一起，對(duì)集團(tuán)報(bào)表將形成正向的貢獻(xiàn)?！?/p>

此外，郁亮稱，在大宗資產(chǎn)投資端，當(dāng)前對(duì)于有穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)的需求還是較大的，比如壽險(xiǎn)等長(zhǎng)期資金等。以上海七寶萬科廣場(chǎng)為例，最初投資是24億元，萬科出售給第三方50%的股權(quán)實(shí)現(xiàn)了10億元左右的利潤(rùn)，后續(xù)第三方將50%的權(quán)益出售實(shí)現(xiàn)86%的增值。以此計(jì)算，萬科剩余50%的權(quán)益還能實(shí)現(xiàn)15億元的利潤(rùn)，這就是持有型物業(yè)產(chǎn)生盈利上的貢獻(xiàn)表現(xiàn)。

今年要實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”

據(jù)了解，為了徹底扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”，自去年以來，萬科就已經(jīng)取消集團(tuán)高管層級(jí)，下沉到前線干活。

郁亮透露，“我和總裁也不例外。祝九勝總裁現(xiàn)在兼任長(zhǎng)租公寓事業(yè)的第一負(fù)責(zé)人，他不僅要對(duì)整個(gè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)任務(wù)負(fù)責(zé)，也要對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)負(fù)全部的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任。我自己則兼任集團(tuán)首席客戶官，經(jīng)常與各單位首席客戶官一起研究和解決從客戶端所發(fā)現(xiàn)的問題。”

“我們有信心完成止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升的工作任務(wù)?！庇袅琳f，“萬科38年的發(fā)展史上并不總是一帆風(fēng)順的，中間出現(xiàn)過三次凈利潤(rùn)下降，分別是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出萬科之前所積累起來的一些短板，在外部環(huán)境發(fā)生挑戰(zhàn)的時(shí)候，這些短板積累在一起，以凈利潤(rùn)下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對(duì)市場(chǎng)保持敬畏之心、正視問題、對(duì)癥下藥、快速行動(dòng)。”

從過往來看，萬科在前兩次業(yè)績(jī)下滑后，通過解決短板、快速行動(dòng)，第二年就能快速回到良性發(fā)展軌道。這一次，萬科祭出一系列行動(dòng)，是否奏效？大家將拭目以待。

新京報(bào)記者段文平

（責(zé)任編輯：崔晨 HX015）