2022,燕郊最后的“暴擊機(jī)會(huì)“!

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2022年4月6日,全面“封城”20多天后的廊坊北三縣將全面解封。   燕郊、大廠、香河將逐漸恢復(fù)“進(jìn)京通勤”。   而歷經(jīng)本次全面封城后的北三縣,不管是“燕郊漂”,“大廠漂”,還是“香河漂”,可能會(huì)有一輪“大規(guī)模的返京潮”。   伴隨著“返京潮”的背后,則是“拋售潮”,北三縣二手房掛牌量必定將會(huì)激增,尤其是燕郊這個(gè)存量巨大的“網(wǎng)紅小鎮(zhèn)”。   根據(jù)綠中介的數(shù)據(jù)顯示,燕郊目前的二手房掛牌量已經(jīng)超過(guò)2.1萬(wàn)套,達(dá)到了21859套,是大廠和香河的4倍多。   在全面封城的20多天里,燕郊二手房掛牌量激增1500套,如果按照這個(gè)速度增長(zhǎng)下去,2022年燕郊二手房存量將超過(guò)3萬(wàn)套。  

  2021年在“二手房取消限購(gòu)傳聞”和“平谷線地鐵開(kāi)工”的雙重刺激下,燕郊二手房市場(chǎng)爆發(fā),賣出了1萬(wàn)套的“天量”。   而后成交量開(kāi)始“回落”,目前燕郊一個(gè)月的二手房成交量大概在400套左右,一年也就是5000套-6000套左右的去化量。   如果從數(shù)據(jù)上看,經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)“無(wú)序開(kāi)發(fā)”,京東網(wǎng)紅小鎮(zhèn)的燕郊已經(jīng)是一個(gè)嚴(yán)重“過(guò)剩型”市場(chǎng)。   所以本輪疫情結(jié)束后,燕郊房?jī)r(jià)必定“承壓”:我們預(yù)計(jì)燕郊房?jī)r(jià)在本輪疫情后,至少會(huì)有10%-15%的下調(diào)空間。   這相當(dāng)于燕郊把2021年的“地鐵漲幅”全部吐出,重回“最低點(diǎn)”。   到了那個(gè)時(shí)候,才是燕郊重新“建倉(cāng)”的最佳時(shí)期。   那么為什么燕郊,乃至整個(gè)北三縣會(huì)出現(xiàn)今天如此“凄涼”的局面?   我們認(rèn)為這一切都要?dú)w結(jié)于“北三縣地區(qū)”的付出和回報(bào),出現(xiàn)了嚴(yán)重的“不對(duì)等”,付出太多,而利好的回報(bào)太少。   比如自從2017年北京新版城市規(guī)劃出臺(tái)后,確定了“通州和北三縣實(shí)施四統(tǒng)一規(guī)劃”的大方向,從此以后“北三縣地區(qū)”也進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。  

  什么是“高質(zhì)量發(fā)展”?   對(duì)于北三縣地區(qū)來(lái)說(shuō),“高質(zhì)量發(fā)展”就是標(biāo)準(zhǔn)全面對(duì)標(biāo)北京:  

第一,北三縣的“戶口單列”,其他城市可以“無(wú)底線搶人”,北三縣不可以,北三縣的落戶難度甚至比一些省會(huì)城市還要高。

 

比如西安2018年本科“零門檻落戶”,但北三縣不可以,導(dǎo)致北三縣錯(cuò)失了最好的“搶人時(shí)機(jī)”。

 

第二,北三縣也要實(shí)施“產(chǎn)業(yè)禁入”,導(dǎo)致北三縣地區(qū)只能發(fā)展“門檻較高”的產(chǎn)業(yè),從而錯(cuò)失了“低門檻的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)”。

 

2017年相關(guān)部門就出臺(tái)了“廊坊三河市、大廠縣、香河縣新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄”,這個(gè)目錄中對(duì)“制造業(yè)”也是有明顯的限制,基本上也是對(duì)標(biāo)北京的。

 

 

很顯然,用北京的“標(biāo)準(zhǔn)”來(lái)對(duì)待北三縣,那是“不公平”的,因?yàn)橐筇吡?,一定?huì)限制“北三縣”地區(qū)的發(fā)展。  

所以既然北三縣地區(qū)“不能搶人”,也不能“隨便發(fā)展產(chǎn)業(yè)”,又要實(shí)施“高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略”,那么就必須要給與北三縣地區(qū)“相應(yīng)的北京待遇”。

 

沒(méi)有“北京待遇”,奢談“北京標(biāo)準(zhǔn)”,那就是典型的“不自量力”,北京能干的事情,中國(guó)絕大多數(shù)城市都沒(méi)有“實(shí)力干”。

 

和北京通州區(qū)實(shí)施“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”,你北三縣有這個(gè)“實(shí)力”嗎?

 

你憑啥能夠和北京“同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”,實(shí)施“高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略”?

 

所以,必須要大幅度提高“北三縣的待遇”,這個(gè)戰(zhàn)略才能推行下去,否則一切就是“空談”。

 

于是在2020年3月,國(guó)家發(fā)改委印發(fā)了《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》,明確提出“北京通州區(qū)和廊坊北三縣打造京津冀協(xié)同發(fā)展示范區(qū)”。

 

2021年在多方努力下,終于推動(dòng)“平谷線”強(qiáng)力開(kāi)工,并提出將在2025年年底實(shí)施“全線開(kāi)通”,這是北京第一條“跨省地鐵”。

 

由此可見(jiàn),這是非常不容易的一個(gè)“突破”,歷經(jīng)十年之久的“燕郊地鐵”終于可以落地了,容易嗎?非常不容易。

 

 

但是只有一個(gè)“地鐵”就可以支撐“京津冀協(xié)同發(fā)展示范區(qū)”了嗎?

 

這顯然是不可能的。

 

我們認(rèn)為,2022年燕郊,乃至北三縣地區(qū)至少會(huì)有“三次暴擊”的機(jī)會(huì):

 

第一,通州+北三縣地區(qū),聯(lián)合成立真正的“副省級(jí)新區(qū)”,由一個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施統(tǒng)一管理,避免“政出多門”。   這個(gè)“副省級(jí)新區(qū)”一旦成立,意味著北三縣地區(qū)正式“脫冀入京”,將正式由北京地區(qū)“實(shí)施托管”。   這是2022年第一個(gè)“暴擊的機(jī)會(huì)”。   第二,宣布“進(jìn)京檢查站”正式外遷,并提出相應(yīng)的“外遷規(guī)劃”和具體的“時(shí)間表”。   進(jìn)京檢查站不遷,“通州+北三縣”的京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)就是“空架子”,就算是地鐵也無(wú)法挽救北三縣的沒(méi)落命運(yùn)。   這是2022年的第二個(gè)“暴擊機(jī)會(huì)”。   第三,建議官宣北三縣地區(qū)“正式取消限購(gòu)”,目前雖然有種種傳聞“北三縣已經(jīng)不限購(gòu)”,但并沒(méi)有得到官方的認(rèn)可。   目前趁著中國(guó)樓市即將啟動(dòng)新一輪“救市”的風(fēng)口,建議正式官宣“北三縣地區(qū)取消限購(gòu)”,或者是“定向北京群體取消限購(gòu)”。   這是2022年的第三個(gè)“暴擊機(jī)會(huì)”。  

我們認(rèn)為,以上北三縣的“三大暴擊機(jī)會(huì)”大概率會(huì)在2022年全部實(shí)現(xiàn),背后不僅是幾十萬(wàn)“北漂通勤族”的核心訴求,也是廊坊北三縣地區(qū)發(fā)展的“核心基礎(chǔ)”。

 

如果2022年,以上暴擊機(jī)會(huì)一個(gè)都沒(méi)有出現(xiàn)。

 

燕郊,乃至整個(gè)北三縣,“GAME OVER”!

 

2022,不僅是燕郊最后的暴擊機(jī)會(huì),也事關(guān)整個(gè)北三縣的“生死存亡”。

 

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