專家透露:樓市里的這些坑太深,銷售絕不會(huì)跟你說!

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-24 18:38

關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問，

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔你好，我兩個(gè)問題：第一個(gè)問題，在碧海和沙井中猶豫，碧海的問題是泰華陽光海三房117平879萬首付多一百有壓力，沙井的問題是鴻榮源禧園128平700萬家人擔(dān)心周圍都是農(nóng)民房居住起來會(huì)影響生活品質(zhì)，您怎么看這兩個(gè)盤？第二個(gè)問題：碧海和沙井比較未來五年的漲幅（同比例），您看好哪個(gè)更快？

回答：你好，碧海的利好兌現(xiàn)相對快一些，目前碧海大體建設(shè)已經(jīng)完成沙井周期更久短期持有選碧海，長期持有選沙井

提問：廣叔您好，最近考慮購房，首套。自己和媳婦的都在中關(guān)村工作（北4環(huán)），首付大概能湊到230左右，新房和二手房都考慮，麻煩廣叔幫忙推薦下。

回答：你好，建議首套一定要兼顧投資，否則后期換房會(huì)面臨很大的資金壓力。一種可以看角門4/10交匯地帶550左右商品房或天通苑500多萬的大面積平層頂復(fù)

提問：您好廣叔，本人戶口在海口，目前長期居住在河北邯鄲，兩年后孩子要去海口上學(xué)，要長期居住在?？冢捎陂e置資金并且喜歡江浙一帶的風(fēng)景，所以在嘉興南湖區(qū)全款163萬買了套95平的學(xué)區(qū)房，世貿(mào)璀璨時(shí)代，如果想把這套房子出手，在哪里買房比較合適？基本不住，就是偶爾過去住一下，算是投資吧

回答：你好，嘉興不值得建倉。小城市成為交通樞紐，最多算是輕微利好，只會(huì)加快勞動(dòng)力和人才的輸出，安徽的阜陽、蚌埠，江蘇徐州就是樞紐，發(fā)展很一般。小城市被大城市包圍，反而是不幸，大城市只想吸你的血，夾縫中的小城市房地產(chǎn)沒有未來，中山這樣，三河這樣，嘉興也這樣。環(huán)一線在固投潛力上，比強(qiáng)二線差很多。強(qiáng)二線城市房產(chǎn) 無論從流動(dòng)性，金融性，安全性，都強(qiáng)于環(huán)一線，畢竟這是一個(gè)做強(qiáng)做大省會(huì)的年代。

當(dāng)然了，對于生活在一線的人，環(huán)一線實(shí)用性更好，但是去買環(huán)一線的都是新房癌重度患者。不然沒必要放棄一線遠(yuǎn)郊老破。這種時(shí)候你買環(huán)一線，你的房子出手不比新房低個(gè)30%會(huì)很難。環(huán)一線多數(shù)都是紙上富貴，如果說之前樓市風(fēng)口是一線，那么未來的春天在強(qiáng)二線與一線。子彈160，長三角地區(qū)首選上海，次選南京和杭州。

提問：廣叔好，新人首問，問題一、夫妻二人武漢戶籍，在光谷大學(xué)園路附近工作，孩子小學(xué)，擬換首套房，兼顧工作地、學(xué)區(qū)、住地通勤時(shí)間成本低、小區(qū)圈層等要素，看中萬科紅郡約136平二手一套，約390萬，如何，可有更好推薦。問題二，多余40萬，準(zhǔn)備投資一套租售比較高、配套方便、近地鐵商圈，二套小戶型，以租養(yǎng)貸，持有5年以上，有無較好推薦。謝謝。

回答：你好，萬科紅郡自住還不錯(cuò)，但是2.8單價(jià)明顯高了，萬科單價(jià)2.2左右才考慮。建議重新淘淘，不要買精裝修，溢價(jià)太多，會(huì)站崗很久。武漢目前已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸，除非淘大戶型，需要有專業(yè)的眼光。

提問：你好廣叔，我在17年下半年包稅費(fèi)總價(jià)320萬不到，入手羅湖螺嶺外國語60多平小兩房，漲價(jià)不多，大概只漲了40萬。19年10月底定了大運(yùn)新盤87平四房兩衛(wèi)吉祥里，高贈(zèng)送總價(jià)450多萬，目前貸款沒下來，請問疫情情況下是否要考慮退房。目前考慮還是到羅湖讀螺嶺小學(xué)，那么吉祥里房子就不能自住了，這房子上漲空間怎樣，房子贈(zèng)送高，地鐵，學(xué)位，商業(yè)都有，離市區(qū)稍遠(yuǎn)。如果到吉祥里讀小學(xué)，螺嶺學(xué)位房賣掉，也賺不到錢，漲幅都貼利息了。請問我是兩套保留呢，還是退掉買的新房，或者賣掉舊房子？

回答：你好，大運(yùn)屬于東部的亮點(diǎn)，長遠(yuǎn)看還不錯(cuò)，但是短期發(fā)展不如西部。考慮學(xué)區(qū)可以保留羅湖，退掉吉祥里，換到福田南山和寶安的熱門板塊。

提問：廣叔，您好。雖然您還沒回答我的問題，但我在學(xué)習(xí)您精華貼的時(shí)候看到了幾個(gè)提及率比較高的樓盤，比如tty東三區(qū)，望京，國美第一城等等。您看現(xiàn)在我手頭子彈375，還有額外150在信托（明年出來），現(xiàn)有月供1.9w，家庭稅后月收入5w，年底獎(jiǎng)金稅后30w，您推薦哪個(gè)性價(jià)比高的區(qū)域或樓盤？您覺得如果愛這城與國美第一城相比，我的情況（有月供1.9w），哪個(gè)更適合？按照您的推薦，不考慮一居，主要看兩居。感謝廣叔！

回答：你好，你的情況建議抵押愛這城，加手中資金能到900+, 以全款優(yōu)勢淘筍，做低網(wǎng)簽減稅解約成本。這里推薦大面積標(biāo)的，主要考慮能脫離紅海區(qū)有利于淘筍，大面積租金也還可以作為防守資產(chǎn)，后期信托到位，可再選擇抵押，拿下一套進(jìn)攻型常營次新。可攻可守比較靈活標(biāo)的推薦國美、九龍、羅馬嘉園大面積盤。愛這城經(jīng)過上一波漲幅有明顯溢價(jià)不推薦再入

提問：廣叔您好，本人今年考慮在南京市買房，是買二手房還是期房，首套房預(yù)算80W首付款，想在雨花臺(tái)區(qū)買，幫忙建議什么樓盤合適買，謝謝

回答：你好，雨花本來就是比較弱的區(qū)域，沒有學(xué)區(qū)利好，僅僅有個(gè)規(guī)劃中的地鐵，項(xiàng)目周邊都是老舊小區(qū)和保障房，價(jià)格倒掛不明顯，投資空間不大。但是由于小戶型較多，適合剛需上車，離區(qū)域商業(yè)中心雨花客廳大約10分鐘車程，未來看周邊軟件谷建設(shè)情況。自住如果是上班離這里近是可以。純投資不如搖號(hào)河西南和江北。

提問：廣叔您好，本人湖北人，工作鄭州，鄭州2年社保，可以直接買房。但是公積金賬戶才2萬多，可貸款不多。子彈全家一起50，個(gè)人就35?，F(xiàn)在鄭州三環(huán)邊1.5萬以內(nèi)，武漢那邊肯定比這個(gè)貴，不確定到底是在武漢買，還是鄭州買。但是鄭州人太多，考慮到小孩子以后競爭激烈，還是想回武漢。只想買個(gè)小三房，未來20年，著重考慮教育資源，您有沒有好的推薦？

回答：你好，武漢三環(huán)內(nèi)也有單價(jià)1.5左右的樓盤目前來看武漢的經(jīng)濟(jì)水平顯著高于鄭州鄭州的優(yōu)勢是人口基數(shù)大，長遠(yuǎn)看發(fā)展不錯(cuò)，但是短期內(nèi)很難超越武漢鄭州的教育資源不如武漢，考慮下一代的教育，建議買武漢。性價(jià)比高的學(xué)區(qū)新盤很少了可以關(guān)注幸福時(shí)代5期，招商江璟城。二手可以關(guān)注四新白沙洲花山板塊幾個(gè)掛牌華師的學(xué)區(qū)房。

提問：廣叔你好，洪浪一村還可以考慮嗎？89平三房。

回答：你好，小區(qū)采光樓充足、樓間距30米左右，車位按1:1，附近省級學(xué)校寶安小學(xué)及中學(xué) 但位置略偏僻，樓齡過老，屬于50年產(chǎn)權(quán)，貸款年限較短，不利于后期出手，整體評估不推薦

提問：你好廣叔，問題有點(diǎn)多，看到您不推薦限競房，這個(gè)主要是因?yàn)槭裁茨?？是因?yàn)槟壳捌鋬r(jià)格偏高么？如果周邊二手房價(jià)格普遍高于該限競房定價(jià)，這類限競房能考慮么？另外，對于經(jīng)濟(jì)適用房，如果戶主已經(jīng)繳納綜合地價(jià)款并轉(zhuǎn)為商品房，這類房子能考慮么？

回答：你好，限競房不能光看「限競」二字。限競的價(jià)格是針對開發(fā)商的，不是針對購房者的。對開發(fā)商限價(jià)，不等于購買者占便宜。土地本身就是溢價(jià)拍下的，土地市場，二級市場，三級市場的投資邏輯和定價(jià)都是不同的，混為一談的話妥妥虧光光。一百個(gè)限競房里，出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格還不錯(cuò)的概率大概在1% 經(jīng)適房買賣后就是商品房，可以考慮

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