財(cái)面兒·年報(bào)深解丨絕不“躺平” 陽(yáng)光城腳踏實(shí)地化解危機(jī)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-05-05 09:00

4月的最后一周，是2021年財(cái)報(bào)披露期的尾聲。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)均已降至歷史較低水平。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，其中57家典型上市房企整體歸母凈利潤(rùn)2629億元，增速中位數(shù)為-26%，且近9成典型房企毛利率、歸母凈利率雙降，行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。

壓力之下，一些出現(xiàn)危機(jī)的房企也并未“躺平”。4月29日，陽(yáng)光城(000671)（000671）發(fā)布2021年年報(bào)。經(jīng)過(guò)一年的消化，其債務(wù)、資產(chǎn)情況等一些棘手問(wèn)題正在逐漸被清理，而在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、公司治理等方面顯現(xiàn)逐步向好趨勢(shì)。

此外近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至今年4月29日，全國(guó)已有近100城出臺(tái)房地產(chǎn)政策百余條，主要涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面。隨著政策端的逐漸放松，陽(yáng)光城等一眾努力自救的房企也迎來(lái)了新的機(jī)會(huì)。

多家房企下修業(yè)績(jī)

臨近財(cái)報(bào)披露尾聲，仍有房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)反復(fù)。

4月28日晚間，中天金融(000540)發(fā)布業(yè)績(jī)修正公告稱(chēng)，2021年經(jīng)修正后歸屬股東凈虧損為62.2億元-70.8億元，此前公告預(yù)計(jì)歸屬股東凈虧損25億元-40億元。上年同期為歸屬股東凈利潤(rùn)5.71億元。

而中天金融并不是個(gè)例。此前，奧園美谷、泰禾、榮盛發(fā)展(002146)已紛紛下修業(yè)績(jī)。之所以會(huì)在業(yè)績(jī)披露尾聲之時(shí)，仍有多家房企業(yè)績(jī)?cè)俣认绿?，也充分說(shuō)明了當(dāng)前市場(chǎng)的特殊性。

實(shí)際上，上述房企選擇下修業(yè)績(jī)，原因均涉及公司結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)和疫情持續(xù)的相關(guān)影響，出于謹(jǐn)慎考慮，對(duì)報(bào)告期內(nèi)存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估。

盡管此前出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，但陽(yáng)光城發(fā)布的業(yè)績(jī)尚屬正常范圍，沒(méi)有偏離此前公布的業(yè)績(jī)預(yù)告。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光城2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入425億元，歸屬于上市公司的凈利潤(rùn)為-69.5億元。

從季度數(shù)據(jù)來(lái)看，陽(yáng)光城2021年第二季度的收入達(dá)224億元，即使在第三、第四季度，也都維持了百億以上收入水平。

從布局來(lái)看，陽(yáng)光城所購(gòu)置的土地主要在上海、成都、杭州、長(zhǎng)沙、昆明、北京、紹興，新的整體區(qū)域布局基本集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的城市，去化難度大大降低。

以此來(lái)看，雖然陽(yáng)光城在2021年下半年過(guò)得頗為艱難，但表現(xiàn)還算穩(wěn)定，在不利市場(chǎng)局面下，還是守住了基本盤(pán)。

明確風(fēng)險(xiǎn)制定策略

據(jù)陽(yáng)光城披露的年報(bào)顯示，2021年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額1838億元，權(quán)益銷(xiāo)售金額1177億元。與2020年比，銷(xiāo)售金額出現(xiàn)下滑，不過(guò)銷(xiāo)售均價(jià)卻有所提升，2021年的銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)15067元/平方米。

其實(shí)，陽(yáng)光城2021年最嚴(yán)重的問(wèn)題出現(xiàn)在流動(dòng)性上。2021年，公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益回款1031億元，但合并報(bào)表母公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入989億元，同比降低25%，主要受預(yù)售監(jiān)管資金管理趨嚴(yán)所致。

而融資環(huán)境的改變，也對(duì)陽(yáng)光城造成了巨大沖擊。2021年，其剛性還款達(dá)1410億元，導(dǎo)致整體性融資性?xún)衄F(xiàn)金流為-550億元，出現(xiàn)巨大缺口。

不過(guò)，面臨嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，陽(yáng)光城并沒(méi)有選擇“躺平”，而是采取了四大措施，努力改善，具體包括：積極推動(dòng)債務(wù)展期，公司累計(jì)已經(jīng)完成76億元債券展期；積極推動(dòng)資產(chǎn)處理；嚴(yán)控各項(xiàng)成本支出；深化組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，公司2021年的管理費(fèi)用持續(xù)下降，管理費(fèi)率僅為2.3%，創(chuàng)造了近五年來(lái)的最低紀(jì)錄。

針對(duì)2022年的市場(chǎng)局勢(shì)，陽(yáng)光城也提示了風(fēng)險(xiǎn)，并制定了針對(duì)性戰(zhàn)略。一是政策風(fēng)險(xiǎn)，陽(yáng)光城準(zhǔn)備針對(duì)不同區(qū)域的調(diào)控政策，一盤(pán)一策，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向；二是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，公司計(jì)劃積極拓展代建、夢(mèng)享家、建筑板塊上下游一體化等輕資產(chǎn)策略，探索新業(yè)務(wù)和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；三是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，陽(yáng)光城計(jì)劃通過(guò)各種方式，以推動(dòng)項(xiàng)目良性發(fā)展，避免被動(dòng)停工；四是管理風(fēng)險(xiǎn)，陽(yáng)光城計(jì)劃新年里進(jìn)一步精兵簡(jiǎn)政，削減無(wú)效工作界面及冗余管理層級(jí)；五是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，陽(yáng)光城將進(jìn)一步加大清收力度，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目現(xiàn)金流；六是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，公司有息負(fù)債規(guī)模較大，針對(duì)負(fù)債規(guī)模問(wèn)題，陽(yáng)光城計(jì)劃盤(pán)活存量資產(chǎn)，加快回款，以合理控制負(fù)債規(guī)模。

針對(duì)陽(yáng)光城的經(jīng)營(yíng)情況，不少機(jī)構(gòu)投資人前往調(diào)研。2021年，企業(yè)共接待了46次調(diào)研、溝通、采訪(fǎng)，其中機(jī)構(gòu)投資者達(dá)到153家。

逐漸理清棘手問(wèn)題

值得注意的是，針對(duì)陽(yáng)光城2021年年報(bào)，立信中聯(lián)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具了“保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告”。

具體為，截至審計(jì)報(bào)告披露日，陽(yáng)光城存在大額已到期未歸還的借款，并且涉及多起未決訴訟，公司因子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人。陽(yáng)光城已在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露了擬采取的改善措施，但公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力仍存在重大不確定性。

而陽(yáng)光城在年報(bào)亦已有所披露，公司正在逐漸理清棘手問(wèn)題。截至2021年末，其總資產(chǎn)3585.55億元，這一體量仍可以說(shuō)是一家在行業(yè)內(nèi)舉足輕重，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈有著深刻影響力的企業(yè)。經(jīng)過(guò)2021年的大幅出清，企業(yè)資產(chǎn)情況正在逐步好轉(zhuǎn)，對(duì)資產(chǎn)兌付理財(cái)?shù)奶幚砟芰σ苍谠鰪?qiáng)。

盡管會(huì)計(jì)師從存在大額訴訟角度，認(rèn)為其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在不確定性，但實(shí)際上陽(yáng)光城的行業(yè)重要性、系統(tǒng)重要性，仍在為各界所注意。4月25日，據(jù)媒體報(bào)道，金融監(jiān)管部門(mén)召開(kāi)會(huì)議向主要資產(chǎn)管理公司和18家銀行提供了12家房企的清單，針對(duì)其資產(chǎn)收并購(gòu)等工作做出六項(xiàng)政策指導(dǎo)，其中便包括陽(yáng)光城。

此外，陽(yáng)光城大量土儲(chǔ)集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，資產(chǎn)的可變現(xiàn)度較高，相比于資產(chǎn)集中在二三四線(xiàn)城市的企業(yè)，其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力仍舊可期。

自3月14日起，陽(yáng)光城股價(jià)出現(xiàn)一輪暴漲，僅在短短十幾個(gè)交易日中，股價(jià)漲幅達(dá)到120%，盡管隨后股價(jià)出現(xiàn)回落，但從陽(yáng)光城股價(jià)久違的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)中，仍能看到一定的轉(zhuǎn)暖預(yù)期。

如今，圍繞著房地產(chǎn)行業(yè)，一輪新的行業(yè)政策正在出臺(tái)，經(jīng)過(guò)2021年大調(diào)整，已經(jīng)輕裝的陽(yáng)光城，或?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)展階段。

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）