??在經(jīng)歷波動(dòng)的2021年財(cái)報(bào)后一個(gè)月，萬(wàn)科2022年一季度報(bào)告如期而至。

??4月28日晚間，萬(wàn)科披露的一季報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入626.67億元，同比增長(zhǎng)0.65%；歸屬母公司凈利潤(rùn)14.29億元，同比增長(zhǎng)10.58%。不少投資者稱，業(yè)績(jī)已經(jīng)超出預(yù)期。

??值得注意的是，萬(wàn)科今年一季度在扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)同比下滑5.58%。非經(jīng)常性損益中，出售、處理部門(mén)或投資單位帶來(lái)3.26億元的收益。經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為-132.59億元，上年同期為168.79億元，公司稱是由于銷(xiāo)售活動(dòng)受到的款項(xiàng)減少。

??開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，一季度，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為374.7萬(wàn)平方米，同比持平，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入493.4億元，同比下降6.9%。

??在此前舉辦的2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝指出，未來(lái)公司毛利率將維持在20%的水準(zhǔn)。

??今年一季度，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的稅前毛利率為21.8%，扣除稅金及附加后的毛利率為17.1%。相較于2021年同期，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%，今年略有提升。

??整體來(lái)看，萬(wàn)科一季度的稅前毛利率為18.9%，稅后毛利率為15.0%。2021年，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)不佳，最直接的原因是毛利率同比下滑25.37%，導(dǎo)致增收不增利，2022年若能穩(wěn)住毛利率則為業(yè)績(jī)企穩(wěn)夯實(shí)了根基。

??報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積632.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額1065億元，同比分別下降42.7%和40.7%。

??實(shí)際上，從銷(xiāo)售端來(lái)看，一季度房地產(chǎn)行業(yè)的下行壓力仍在持續(xù)。

??4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降18.6%。商品房銷(xiāo)售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降25.6%。

??據(jù)克而瑞研究報(bào)告，一季度有逾八成的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近四成企業(yè)的降幅高于50%。單看3月，TOP100房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5115.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)。

??克而瑞分析，雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，預(yù)計(jì)2022年企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎。

??截至一季度末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有4776.2萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額約7385.1億元，較年初增加3.9%。

??截至報(bào)告期末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為34.6%；持有貨幣資金1417.8億元，對(duì)短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)為2.6倍，較年初提升0.1倍；“三道紅線”維持綠檔。

??報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科分三次完成80億元3年期中期票據(jù)的發(fā)行，票面利率區(qū)間為2.95%-3.00%；完成總額為19.9億元公司債的發(fā)行，其中3年期品種的票面利率為3.14%，5年期品種的票面利率為3.64%。

??今年一季度，萬(wàn)科新增加6個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總計(jì)容規(guī)劃建筑面積145.8萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積112萬(wàn)平方米。截至報(bào)告期末，萬(wàn)科在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約10685.8萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約6664.3萬(wàn)平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約4019.7萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2581.1萬(wàn)平方米。

??此外，萬(wàn)科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，總計(jì)容建筑面積合計(jì)約534.7萬(wàn)平方米。

??經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，最受關(guān)注的是此前已經(jīng)提交上市申請(qǐng)的物業(yè)板塊萬(wàn)物云。

??在2021年度業(yè)績(jī)會(huì)召開(kāi)次日，萬(wàn)物云向港交所正式遞交了上市申請(qǐng)。此前根據(jù)2021年度報(bào)告顯示，2021年萬(wàn)物云收入首次超過(guò)200億元，錄得全口徑收入（含向萬(wàn)科提供服務(wù)收入）240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%。

??最新一季度報(bào)告中，盡管將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)板塊的主要經(jīng)營(yíng)情況單獨(dú)列出，但物業(yè)服務(wù)營(yíng)收尚未明確。

??一季度萬(wàn)物云（即萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司及其子公司與聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)）向市場(chǎng)拓展。其中，歸屬社區(qū)空間服務(wù)的萬(wàn)科物業(yè)新增項(xiàng)目中，來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目占比為67%；歸屬商企空間服務(wù)的萬(wàn)物梁行新獲取4個(gè)200米以上的超高層項(xiàng)目；歸屬城市空間服務(wù)的萬(wàn)物云城新增3個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，新進(jìn)駐5條街道并提供整合服務(wù)。

??此外，物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.7億元，同比增長(zhǎng)39%；租賃住宅業(yè)務(wù)方面，一季度萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7億元，同比增長(zhǎng)12.8%。一季度租賃住宅業(yè)務(wù)新拓展房源超過(guò)6000間；商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，一季度，萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.1億元（含非并表收入），同比增長(zhǎng)17.6%，其中印力集團(tuán)控股有限公司管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為14.2億元，同比增長(zhǎng)16%。

??3月30日，萬(wàn)科曾披露A股股份回購(gòu)方案，按照計(jì)劃將回購(gòu)金額為20億-25億元，回購(gòu)價(jià)格不超過(guò)18.27元/股。到目前，這項(xiàng)回購(gòu)計(jì)劃并未實(shí)施。截至4月29日收盤(pán)，萬(wàn)科A漲3.64%，報(bào)19.38元/股。

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