年報(bào)解讀 | 香江控股：轉(zhuǎn)型成效初顯持續(xù)發(fā)展承壓

來源：智能家居時(shí)間：2022-05-13 18:40

4月29日，香江控股(600162)發(fā)布2021年度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2021年香江控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入57.04億元，同比增長14.50%；歸母凈利潤1.88億元，同比下降33.37%；扣非凈利潤1.30億元，同比下降50.82%；經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為4.91億元，同比下降17.82%。

2015年開始轉(zhuǎn)型的香江控股，正努力向前發(fā)展。

重組轉(zhuǎn)型成效初顯

年報(bào)顯示，2021年香江控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入57.04億元，同比上升14.50%；歸母凈利潤1.88億元，同比下降33.37%。

對(duì)此，香江控股在年報(bào)中解釋道，歸屬上市公司股東凈利潤的減少原因?yàn)楸灸觊L期股權(quán)投資合營及聯(lián)營企業(yè)按權(quán)益法核算確認(rèn)投資損失，使得歸屬于上市公司股東的凈利潤減少1.55億元。營業(yè)收入增長則是由于本期交樓收入及租金收入較上期增加。

事實(shí)上，經(jīng)過2015年重組后，香江控股已經(jīng)將業(yè)務(wù)線從商貿(mào)地產(chǎn)平臺(tái)的開發(fā)拓展到商鋪的招商運(yùn)營等領(lǐng)域，通過整合產(chǎn)業(yè)上下游，致力于形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈，成為“開發(fā)建設(shè)”與“招商運(yùn)營”雙輪驅(qū)動(dòng)的綜合服務(wù)集團(tuán)。

進(jìn)一步的數(shù)據(jù)顯示，2021年57.04億元的營業(yè)收入中，收入類別分為商品房商鋪及寫字樓銷售、商貿(mào)流通運(yùn)營、其他三大類。其中商品房商鋪寫字樓銷售收入占營業(yè)收入的73.31%，商貿(mào)流通運(yùn)營收入營業(yè)總收入的18.09%，其他占營業(yè)收入的8.6%。2021年的營業(yè)成本為35.79億元，其中商品房商鋪寫字樓成本占營業(yè)成本的78.12%，商貿(mào)流通運(yùn)營成本占營業(yè)成本的13.79%，其他占營業(yè)成本的8.09%。

來源：企業(yè)年報(bào)

不難發(fā)現(xiàn)，商貿(mào)流通運(yùn)營業(yè)務(wù)已經(jīng)成為香江控股較為穩(wěn)定的營收來源，其重組轉(zhuǎn)型的成效已初步顯現(xiàn)。

多元業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)

年報(bào)顯示，香江控股是專業(yè)從事城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)流通及家居賣場(chǎng)運(yùn)營為主的綜合性集團(tuán)。其一方面立足于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從開發(fā)住宅項(xiàng)目延伸到聚焦粵港澳大灣區(qū)開發(fā)商業(yè)綜合體等項(xiàng)目；另一方面，通過商貿(mào)流通市場(chǎng)、家居賣場(chǎng)的開發(fā)與運(yùn)營，不斷深入發(fā)展，現(xiàn)已成為國內(nèi)領(lǐng)先的家居連鎖賣場(chǎng)運(yùn)營商，并積極推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

目前，香江控股已形成城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，商貿(mào)流通及家居賣場(chǎng)運(yùn)營等業(yè)務(wù)多頭并進(jìn)的發(fā)展格局。

城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)中，在銷售方面，2021年度實(shí)現(xiàn)簽約金額約37億元，項(xiàng)目回款實(shí)現(xiàn)約42億元；在物業(yè)管理方面，重點(diǎn)突出物業(yè)客服工作，提升服務(wù)品質(zhì)，在物業(yè)管理中心建立了總部監(jiān)督熱線、APP平臺(tái)、綜合及專項(xiàng)品質(zhì)巡查及家訪、微信公眾號(hào)、管家一對(duì)一服務(wù)等多溝通渠道，了解并迅速解決客戶焦點(diǎn)問題和矛盾，追蹤反饋，持續(xù)提升客戶滿意度；在教育方面，夯實(shí)教育品牌優(yōu)勢(shì)，深化香江教育的品牌形象。

商貿(mào)流通及家居賣場(chǎng)運(yùn)營業(yè)務(wù)中，一方面，香江控股全面提升現(xiàn)有門店出租率，增加經(jīng)營收入；另一方面，嚴(yán)格進(jìn)行預(yù)算管理，加強(qiáng)成本管控力度，開源節(jié)流，保障業(yè)績達(dá)成。與此同時(shí)，香江控股還著重提升優(yōu)勢(shì)店品類、品牌結(jié)構(gòu)，打造商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。通過重點(diǎn)突破困難項(xiàng)目，整合優(yōu)勢(shì)資源，豐富業(yè)態(tài)、增加品類、快速提升出租率。目前，子公司香江商業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，在華南區(qū)域建立了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括品牌影響力、消費(fèi)者口碑、市場(chǎng)占有率、招商資源儲(chǔ)備等，在華南區(qū)域均處于行業(yè)前列。

土地儲(chǔ)備恐成隱患

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，香江控股持有土地儲(chǔ)備總建筑面積約593萬平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約119萬平方米，在建工程建筑面積約206萬平方米，未來可供發(fā)展用地建筑面積約為268萬平方米。

2021年，香江控股實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售面積約31.17萬平方米、簽約銷售金額約37.09億元，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入41.82億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積45.05萬平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積48.90萬平方米。值得注意的是，上述簽約銷售均為住宅方面的銷售，包括番禺錦繡香江項(xiàng)目、南昆山項(xiàng)目、增城翡翠綠洲、恩平錦繡香江、連云港(601008)錦繡香江、武漢錦繡香江、株洲錦繡香江、南京灣項(xiàng)目及天津項(xiàng)目等眾多三四線城市項(xiàng)目。

香江控股表示，其土地儲(chǔ)備主要為住宅及商業(yè)用途，以出售為主，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況決定是否出租及出租比例。

來源：企業(yè)年報(bào)

但縱覽香江控股的土地儲(chǔ)備分布，三四線城市占據(jù)了相當(dāng)大部分的比重。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷、去化周期延長及各地紛紛解除限購限售政策的大背景下，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備恐成為后續(xù)發(fā)展的隱患。

（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）