作 者丨孔海麗

　　編 輯丨包芳鳴

　　圖 源丨圖蟲

　　5月，樓市趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)逐漸清晰。

　　積極的變化反映在數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月單月，房地產(chǎn)投資和銷售均出現(xiàn)明顯的環(huán)比增長；進(jìn)一步觀察房價(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降勢(shì)趨緩，新房市場的邊際改善較為明顯，房價(jià)環(huán)比跌幅收窄、下跌城市個(gè)數(shù)減少。

　　熱點(diǎn)城市則正在醞釀回穩(wěn)曲線，一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；部分典型城市的供需改善，也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的變化。

　　沉寂多時(shí)的房地產(chǎn)市場蓄力復(fù)蘇，與密集出臺(tái)的穩(wěn)樓市政策密不可分，監(jiān)管層與各地合力打出的“組合拳”有力支持了合理購房需求，不斷為市場注入信心。供給端也利好頻出，房企融資熬過了至暗時(shí)刻，案場的到訪量與銷售環(huán)比均有回升，土地市場整體亦有回溫跡象。

　　但復(fù)蘇的路徑并不穩(wěn)定，更能真實(shí)反映市場的二手房數(shù)據(jù)，短期內(nèi)仍未出現(xiàn)明顯恢復(fù)，從二手房到新房的轉(zhuǎn)化傳導(dǎo)還未進(jìn)入良性循環(huán)。疫情對(duì)交易的阻斷可能還會(huì)有所影響，購房者消費(fèi)預(yù)期與信心扭轉(zhuǎn)仍然需要時(shí)間。

　　深度調(diào)整之下，6月或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)重要節(jié)點(diǎn)，一定程度上預(yù)示著下半年的樓市走向。

　　邊際改善釋放積極意義

　　受信貸收緊影響，房地產(chǎn)交易的降溫在去年下半年開始出現(xiàn)，四季度市場下行相對(duì)明顯。到了今年4月份，70城中新房和二手房價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量分別增加了9個(gè)和5個(gè)，達(dá)到47個(gè)和50個(gè)，市場亟盼回穩(wěn)。

　　進(jìn)入5月，房價(jià)環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)，但降勢(shì)趨緩，新房銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有43個(gè)，比上月減少4個(gè)。

　　價(jià)格的改善是成交量改善的結(jié)果。5月全國新建商品住宅銷售面積和銷售額年內(nèi)首次環(huán)比增長，投資和新開工也均環(huán)比增長，銷售和投資端的積極變化帶來價(jià)格環(huán)比跌幅收窄。

　　與此同時(shí)，新房市場體現(xiàn)在一線、三線城市的價(jià)格也均有改善。深圳新房價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲、廣州環(huán)比漲幅擴(kuò)大，這帶動(dòng)了一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市的新房價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂指出，對(duì)整體市場而言，三線城市新房價(jià)格環(huán)比跌幅收窄釋放的積極意義更大，也是房地產(chǎn)有趨穩(wěn)的一個(gè)重要佐證。

　　新房市場的積極變化，得益于5月份密集的穩(wěn)樓市舉措。

　　這其中，監(jiān)管層自上而下地釋放了堅(jiān)定信號(hào)，實(shí)施住房公積金階段性支持政策、保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長等為市場注入信心，信貸方面，更是給出了重大利好。

　　5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)明確首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上最高下浮20個(gè)基點(diǎn)，最低可達(dá)4.4%；5月20日，央行對(duì)樓市定向降息，將5年期LPR下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)，疊加之下，首套房貸利率最低可降至4.25%。此后多個(gè)城市紛紛執(zhí)行最低房貸利率，有效減輕了購房人的資金負(fù)擔(dān)。

　　各地也從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，優(yōu)化樓市調(diào)控舉措的鼓點(diǎn)空前密集。據(jù)中原地產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，5月單月有百余城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，刷新了歷史紀(jì)錄。

　　其中也出現(xiàn)了不少熱點(diǎn)城市的身影，如廣州、蘇州、青島等。政策內(nèi)容應(yīng)有盡有，主要涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多孩家庭購房、為房企提供資金支持等方面。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，限購、限售等政策的優(yōu)化主要集中于新房市場，多重利好疊加對(duì)提振市場信心起到了重要作用，房價(jià)端由此出現(xiàn)積極變化。

　　熱點(diǎn)城市如成都，則演繹了這種變化。5月成都新房、二手房價(jià)格漲幅均為0.9%，延續(xù)上月的雙榜冠軍，再次領(lǐng)跑大中城市。政策方面，成都在5月16日和5月31日共發(fā)布了兩次新政，其中放寬限購家庭認(rèn)定條件的舉措，有效增加了購房需求，供需關(guān)系的變化帶動(dòng)整體價(jià)格浮動(dòng)。

　　新房的邊際改善，一定程度上讓市場看到了曙光。廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，5月新房市場開始觸底，預(yù)計(jì)將在未來2個(gè)月出現(xiàn)回升趨勢(shì)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則認(rèn)為，最為艱難的時(shí)刻已經(jīng)過去，“一二線熱點(diǎn)城市的交易市場在政策刺激下正迎來新一輪復(fù)蘇，部分三四線城市雖然還處于市場底部，但在全國整體回暖的趨勢(shì)帶動(dòng)下，后續(xù)也有望逐步分批迎來反彈?！睆埐ǚQ。

　　市場主體獲得暖意

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)在力量也在積蓄。作為最能感受一線冷暖的市場主體，房企已經(jīng)開始反饋正向變化。

　　資金是房企的重要命脈，融資端和銷售端在5月均有起色。5月以來，龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股(601155)等民營房企采用信用保護(hù)工具，共發(fā)行4筆債券，實(shí)現(xiàn)融資30億元，同時(shí)有多家民營房企表示開始籌備發(fā)行工作。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，受政策鼓勵(lì)影響，地產(chǎn)信用債進(jìn)入初夏，5月同、環(huán)比均有顯著上升，這也是自2021年四季度行業(yè)融資環(huán)境收緊以來，信用債首次同、環(huán)比均呈增長態(tài)勢(shì)。

　　一家總部位于長三角的全國性房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，五一之后，明顯感受到市場的恢復(fù)苗頭，公司旗下樓盤的5月來訪量比4月提升了18%左右。“當(dāng)然，從來訪到去化還需要2-3個(gè)月的時(shí)間，但我們還是充滿信心的，預(yù)計(jì)全國主要城市的銷售回暖應(yīng)該在三季度可以看到?！痹撊耸勘硎?。

　　另一家2021年銷售額位于全國TOP20的房企負(fù)責(zé)人也表示，隨著下調(diào)房貸利率、降低首付比、釋放限購等相關(guān)支持政策的逐步釋放，5月銷售額環(huán)比4月有了明顯提升，預(yù)計(jì)整個(gè)5月的銷售量會(huì)有不錯(cuò)的環(huán)比上升表現(xiàn)。

　　與此同時(shí)，房企可支配的預(yù)售監(jiān)管資金也迎來了利好。據(jù)一家全國性房企高管透露，已經(jīng)有21個(gè)省市開始積極響應(yīng)優(yōu)化資金監(jiān)管的政策，用于幫助開發(fā)商提高預(yù)售資金的使用效率，提升房企資金的流動(dòng)性?！案咝庞玫燃?jí)的民營房企，總體受益比較顯著。”該人士補(bǔ)充說。

　　多位房企人士在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)研中表示：“目前政策已經(jīng)見底，疊加疫情陸續(xù)基本得到控制，未來幾個(gè)月銷售應(yīng)該會(huì)陸續(xù)企穩(wěn)，甚至贏得一定的增長?！?

　　土地市場方面，5月份有19個(gè)城市完成了首輪集中供地出讓，整體有回溫跡象。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，底價(jià)成交地塊合計(jì)占比61%，較去年二、三批次明顯降低，另外，溢價(jià)成交地塊和觸頂成交地塊占比較去年二三批次明顯增多。

　　隨著房企融資和銷售恢復(fù)，業(yè)內(nèi)人士分析，在“量入為出”的原則下，各民營房企的拿地節(jié)奏也會(huì)得到恢復(fù)，未來拿地?cái)?shù)量會(huì)有比較明顯的提升，促進(jìn)樓市進(jìn)入良性循環(huán)。

　　整體市場仍待復(fù)蘇

　　值得注意的是，二手房價(jià)格與新房價(jià)格變化并不同步，更能真實(shí)反映市場的二手房數(shù)據(jù)，短期內(nèi)仍未出現(xiàn)明顯恢復(fù)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70城二手房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，跌幅比4月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，二手房價(jià)格環(huán)比下降城市有53個(gè)，比上月增加3個(gè)。

　　李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，二手房價(jià)跌幅超過新房，一方面是二手房掛牌量增加所致，3-5月份掛牌量月均增幅比1-2月增加40%，5月份比4月份增長10%；另一方面，新房繼續(xù)降價(jià)促銷，在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，二手房交易成本比較大，也有一定影響。

　　“這對(duì)于從二手房到新房的復(fù)蘇路徑來說，并不是好消息，‘賣一買一’的改善需求受到?jīng)_擊，對(duì)新房市場也或?qū)⑿纬赏侠?。”李宇嘉指出：“近期，二手房掛牌增加，?duì)二手房價(jià)繼續(xù)形成制約，并可能會(huì)傳導(dǎo)至新房。因此，復(fù)蘇的路徑并不穩(wěn)定?！?

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，二手房市場仍在尋底，購房者信心低迷，市場期待更多的積極政策?！跋啾韧辏瑯鞘姓{(diào)整博弈期很長，當(dāng)下樓市面臨的問題也跟疫情之下的市場預(yù)期高度相關(guān)，需要樓市出臺(tái)更多更積極的穩(wěn)樓市政策，二手房置業(yè)群體的貸款利率也應(yīng)該有一定優(yōu)惠?！彼f。

　　展望后市，6月以來地方政策支持力度仍在加強(qiáng)，各地對(duì)于穩(wěn)樓市的努力仍未停止。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，截至6月13日，本月已經(jīng)有超過60個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控舉措70多條，而且部分城市在短期內(nèi)已經(jīng)多次追加穩(wěn)樓市政策。

　　許小樂告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，6月上半月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市二手房日均成交量較5月日均水平上漲超20%?！邦A(yù)計(jì)后期供需兩端政策效果持續(xù)釋放，繼續(xù)利好市場成交，6月單月新房、二手房銷售有望環(huán)比改善，帶動(dòng)價(jià)格環(huán)比跌幅收窄?！痹S小樂說。

　　6月以來熱點(diǎn)城市市場情緒得到進(jìn)一步改善，中指數(shù)據(jù)顯示，蘇州、成都等重點(diǎn)城市商品住宅周度成交面積整體呈上行態(tài)勢(shì)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，隨著政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，熱點(diǎn)城市市場有望率先進(jìn)入恢復(fù)通道，對(duì)全國市場情緒的修復(fù)亦將帶來積極效應(yīng)，但對(duì)于大多數(shù)城市來說，市場信心的扭轉(zhuǎn)仍需要時(shí)間，市場企穩(wěn)或在下半年。

　　本期編輯 劉雪瑩 實(shí)習(xí)生 林曦瑩

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