中國房地產市場是混雜著各種制度設計、利益博弈、在剛需和投資之間永遠是傻傻分不清的市場。

這就像房產既是投資品，又是消費品；既是市場問題，又是民生問題；即使實體經濟，又事關金融問題。但其底層的邏輯其實只有三種：

土地壟斷、地產貨幣化和居住市場

把這三者說清楚了，才能不能說能預期房地產未來的發(fā)展方向，但至少也能明白到底是什么回事？

1

中國的房地產制度最早學習的是新加坡模式，到現在很多工廠招工都會寫明“提供住宿”，而對都市白領來說，公司愿意交住房公積金都算不錯了。

而中國學得最好的是香港模式，采用土地使用權批租制度，通過拍賣、招標的方式對外出讓土地使用權。

這樣最大的好處就是政府可以通過拍賣土地獲得收入從而支撐財政支出，大搞基建，銀行和企業(yè)可以把土地當抵押品創(chuàng)造信用和貨幣，讓企業(yè)有現金支持開發(fā)和建設。

而大量的農民工和進城人不僅找到工作也擁有住所。

但香港模式的弊端就是開發(fā)商壟斷土地市場，造成市場地少房價居高不下，甚至還能綁架政策。

香港房地產上漲是從1985年開始，在1984年，香港出臺了一個規(guī)定：

所批出的新的土地，每年限于50公頃（不包括公屋用地）

50公頃相當于深圳一個大型樓盤的面積。當時的香港正處于上升期，如此限制供給，自然市場嚴重供不應求，資金蜂擁而入。

此后，香港房價一路飆漲，直到1997亞洲金融風暴被終結，而該政策也在當年失效。但香港土地和房地產市場已經被地產商控制。

當然香港不是沒有土地可以開發(fā)，香港有75%的土地屬郊野及海島，其中23個郊野公園、15個特別地區(qū)、4個海岸公園及1個海岸保護區(qū)，合計約占香港總面積超過38%的土地。

為什么不拿來開發(fā)？那些做大了的開發(fā)商通過環(huán)保主義組織給港府施壓，同時，那些買了房的中產階層也不希望政府開發(fā)新項目導致房價暴跌，也客觀地阻礙了政府批地。

當然，香港政府也從批租權中提高土地財政收入，抬高金融資產，刺激經濟增長。香港2017年與土地、房產有關的財政收入是2447億元，占當年港府全部收入5731億元的43%左右，其中土地出讓收入 1280億。

嘗到賣地好處的政府、開發(fā)商和中產是很難輕易改變的，直到香港房價達到其經濟無法承受，民怨過大的去年，香港政府才開建新的廉租房項目。

同樣的故事也在深圳上演。 

早在八十年代，深圳便從香港引入土地批租制度，第一個住宅用地土拍項目便在深圳羅湖。

不過，中國的城市到最近幾年才出現資源收縮型城市，少部分城市在收縮，但大多數特別是一二線城市基本還在擴張之中，加上開發(fā)商很多，通過囤積土地拉抬房價并不容易。

但也不是沒可能，比如深圳的佳兆業(yè)、寶能、龍光、海岸、茂業(yè)、大中華、星河、鴻榮源等大型地產商基本都是潮汕人控制。

他們在深圳土地儲備驚人。如深圳“地王制造機”龍光，土地儲備權益總貨值達7520億?！皩毎搽p雄”鴻榮源和宏發(fā)，在深土地儲備均超過1000萬平方米。

在其他城市不見得有開發(fā)商控制土地，江湖總有如溫州炒房團，通過拉抬部分項目或者“地王”涌現的方式從而不斷拉升房價的傳聞。

而在引發(fā)深圳樓市爆炸的是2015年，深圳政府也出臺了和香港一樣的政策，限制土地市場規(guī)模。

2015年深圳出臺了《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》。這份文件規(guī)定，到2020年深圳的基本生態(tài)控制線不變，即不少于974平方公里。

深圳土地面積為1997平方公里，只有北京的12%。深圳常住人口為1302，加上流動人口應該在2000萬左右，而北京2019年的常住人口2153萬，可見，深圳的人口密度大于北北京。

而政策劃定了 974 平方公里不可開發(fā)，這意味著，深圳只有1023平方公里的土地可供開發(fā)。深圳的實際人口密集可能達到2萬/平方公里，這已經是世界上人口密度最高的大城市之一。

而要命的是深圳居住用地只占整個城市面積的11%。 根據2014年的數據其余工業(yè)物流用地占34%，居住用地占24%，交通設施用地占20%，商業(yè)服務用地占5%，公共服務設施用地占6%。

人多地少導致2015年深圳樓市均價從前一年的2.39萬上升到3.34萬；2016年繼續(xù)上漲到5.34萬。

今年深圳房價還在漲，已經超過北京上海，別說什么利好，光供需矛盾就足以推高房價。

而深圳政府能做的的就是加大人才房和安居房的建設來吸引外來人，而稀缺的商業(yè)住宅用地自然吸引土豪們瘋搶，近幾年，深圳的豪宅市場的新聞已經屢見不鮮了。

而更多的深圳人，包括未來想來深圳的只能租房。

深圳全市1071萬套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%為城中村出租屋?，F在深圳租房人群達80%，大概有1600萬人租房，其中1100萬人租住在城中村。

2

美國的金融市場相當于中國的房地產市場，兩者都是財富蓄水池。

當美國又出現疫情又出現金融危機時，美國優(yōu)選股市，而中國則先殺毒再就實業(yè)，至于樓市，只要能穩(wěn)，就一直拖著不救，不能讓半實業(yè)半金融的房地產傷害金融了。

也不是美國房地產沒有傷害過美國經濟，而是傷害的形式還是金融的方式。

在大蕭條期間，為了促進房地產復蘇，美國國會出臺了《住房貸款銀行法》和《國家住宅法》。根據該法律，聯邦政府成立了聯邦住房貸款銀行和聯邦住房管理局。聯邦住房管理局實際上是通過透支國家信用的方式，支持低收入者買房，以提升市場的購買力。

國內的學者也在呼吁成了類似機構通過低息讓老百姓買房，還有一個好處就是化解銀行的金融風險。

到1938年，聯邦政府成立了聯邦國民抵押貸款協會。其主要任務是購買經過聯邦住房管理局擔保的抵押貸款，以刺激銀行放心給低收入者放貸，增加市場的流動性。

1968年，聯邦國民抵押貸款協會被私有化，成為房利美。兩年后，聯邦住房抵押貸款公司成立了房地美。后國會授權，兩房購買未經聯邦住宅管理局擔保的抵押貸款。

此舉刺激了抵押貸款支持證券（MBS）市場規(guī)模迅速擴大，截至2008年金融危機爆發(fā)之前，機構MBS的債務規(guī)模達到了近8萬億美元。

而更恐怕的是因抵押貸款支持證券衍生的CDS（信用違約掉期合約），全球市值高達62萬億美元，遠超過當年美國GDP總量的14.48萬億美元。

最終結果大家都知道了。

中國的金融市場當然不可能衍生出如此復雜的產品，但問題也在就因為沒有其他可靠的理財渠道，中國房地產是貨幣蓄水池。

從2008年到2017年，國內房地產投資從2.53萬億升至11萬億，漲幅超過4倍，累計總投資高達74萬億元。這十年房地產投資規(guī)模增幅與廣義貨幣增幅相當。

中國房地產貨幣化的典型案例就是棚改貨幣化。

2014年央行創(chuàng)設了抵押補充貸款（PSL），棚改資金主要來自PSL。2016年，棚改總投資達1.48萬億，其中國開行棚改專項貸款9725億，農發(fā)行棚改專項貸款3000億元左右。

這些錢瘋狂地涌入房地產市場，推升了全國房價上漲，到今年棚改終于落幕了，可以說，未來房價上漲的一個貨幣推動因素從此退出歷史舞臺。

從08年金融危機以來，全球都飽受央媽們灌水之苦，導致資產價格暴漲，貧富差距拉大，最重要的是實體經濟鮮有起色。

正因為如此，中國始終都不愿意動房地產刺激經濟這張牌，因其后遺癥太多。

3

房地產市場永遠沒有自由市場過，政府為了維持公平都會干預房地產市場。

公認最好的新加坡房地產市場，在1960年就推行了組屋制度，到80年代，基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價的政府組屋；到2008年，新加坡85%的公民都居住在政府組屋，只有另外15%的公民在市場上購買高檔商品房。

推崇自由市場的香港保障房的覆蓋面也不低，將近50%的香港家庭居住在政府提供的公屋里，只是香港公屋面積太小。

德國雖然直接供給的比例非常小，但德國也只有45%的家庭擁有自己的住房，剩下55%的家庭則長期租房住。

主要是德國有嚴格的稅收制度，主要是在德國租金補貼，租房者有租約保障和租金限制雙重法律保障。而建房德國政府可以提供低息貸款，但是如果買賣房，或持有房子越多稅收越重，導致投機者無法從房地產中獲取暴利，也就沒有人去炒房，房價也會保持在一個穩(wěn)定的范圍內。

而中國呢？深圳在2018年出臺了住房供應與保障體系“意見”，計劃到2035年，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房合計不少于100萬套。

該意見被稱為“二次房改”，其根本原因就是此前中國建的商業(yè)住宅和工業(yè)住宅過多，而廉住房和安居房太少。

以深圳推出的100萬套保障性住房為例，預計只能夠解決300萬人的居住問題，覆蓋面積只有15%，遠遠低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。

為了緩和結構性矛盾，深圳今年又出臺文件，允許“商改租”，即商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，但離香港還是有很大的差距。

未來，各地方政府還是會維持房地產的穩(wěn)定，保證政府開支，同時利用各種資源加推人才房和廉租房的建設，達到平衡市場的作用，這是下一階段政府的重點。

反過來看貨幣問題，如果長期通脹不起來，房價未來上漲就很難說，但如果通脹了，對經濟將造成更大的傷害，所以，國內投資房地產其實已經錯過了最好的時候。

未來最好的市場還是東南亞房地產市場。

首先是東盟國家，特別是窮國的發(fā)展空間很大，其次，隨著中美貿易問題，國內必然加大產能轉移到東南亞國家，東盟作為最大的新興市場國家早就吸引了全世界的資本。

最重要的是東盟擁有6.5億人口，而且人口結構年輕，正好可以復制當年國內的經濟發(fā)現模式。

就房地產投資機會而已，以和中國關系最好的柬埔寨為例。

以柬埔寨首都金邊為例，據《胡潤2019上半年境外置業(yè)投資回報指數》數據顯示：柬埔寨受到金邊2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亞洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亞洲城市。而2018年，柬埔寨金邊以16.7%的房價漲幅，29.4%的投資回報率“冠絕全球”。

這樣的首都城市還有馬尼拉，吉隆坡，仰光等等，這些國家也越來越加強和中國的合作，坐享該國經濟紅利的最好方式就是投資首都房產。

世通君 ——海外投資領域骨灰級老兵，專注海外移民、海外金融和海外房產投資超10年，一路從歐美加澳新走到東南亞各國，現專注東南亞房地產投資。

過去4年，世通君每年超過200天在東南亞各國，雙腳深入考察過東南亞各國的投資環(huán)境和投資項目，清楚東南亞各家開發(fā)商的虛實，了解各位投資者踩過的坑。

相關知識

當房地產不再成為資金的蓄水池后...
樓市為何成為資金避險之地?
房地產經紀管理條例:中介不得代收代付買賣資金
進入后地產時代的房企，如何才能成為贏家？
當伴娘的壞處 當伴娘后多久不能結婚
當線上成為房企標配 中駿如何打破營銷邊界？
房地產是“資金收容器”,能對物價起到平抑作用?
重慶加強房地產預售資金監(jiān)管：首付款監(jiān)管按預售總額35%核定
房地產救了雅戈爾
全國超20城加強商品房預售資金監(jiān)管,房地產開啟強監(jiān)管時代