房企，開始大撤退了！

　　下圖，這是今年主力拿地房企的情況。

　　如果說去年各大房企，較量的還是誰拿地多，誰增長猛，到了今年，各家能比的只是誰退步少。

　　公認的行業(yè)龍頭綠城、萬科，今年拿地金額同比下跌60%。

　　比這份數(shù)據(jù)更殘酷的是，8成上市房企在核心22城已有半年沒拿地了！

　　不在沉默中爆發(fā)，就在沉默中滅亡。

　　房企，正在經(jīng)歷一場悄無聲息的大撤退。

　　而這，可能關系到我們每個購房者。

　　房企，現(xiàn)在的日子依舊難熬！

　　上半年銷售業(yè)績已經(jīng)出爐，可以看到，哪怕是行業(yè)龍頭業(yè)績也不好看，相比去年都是4-5成的銷售額收縮。

　　行情何其慘淡！

　　業(yè)績下滑，換句話就是房子賣不動了。

　　帶來的連鎖反應也是無比猛烈，沒人買房，房企自然回款困難，現(xiàn)金流緊張，自然也沒錢繼續(xù)拿地，難以還清債務，購房者自然不敢隨意買房。

　　最尬的是曾經(jīng)擲千金搶地王的房企，比如廣州的法拍地王項目創(chuàng)基天璟，曾經(jīng)拿地樓面價2.5萬元/平方米，現(xiàn)在售價最低甚至達到了1.3萬元/平方米。

　　賣房也不對，不賣也不對，反正橫豎都是一個“虧”。

　　從半年報數(shù)據(jù)均來看，房企現(xiàn)在仍在渡劫！

　　每一步調(diào)整，都伴隨著陣痛！

　　一場撤退，已經(jīng)來到。

　　前段時間，很多媒體都在報道，房企開始撤離大虹橋！

　　不是地產(chǎn)圈的朋友可能不太了解，大虹橋對于房企來說，意味著什么？

　　簡單來說，大虹橋就是房企的朝圣地。

　　稍微有點野心的房企，必定有個目標那就是擠進大虹橋。過去，融信、正榮、新力、中南一眾房企，都是搬遷至大虹橋后實現(xiàn)了身家翻番，完成千億目標。

　　巔峰時期，大虹橋匯聚了近30家大大小小房企區(qū)域總部。

　　但到了如今，10多家房企已經(jīng)陸續(xù)撤離大虹橋。比如弘陽、藍光、恒泰、祥生，或因為債務危機，或因為規(guī)模收縮，開始集體撤退。

　　一時間還是讓人唏噓。

　　不過，房企并不值得同情，畢竟依靠高杠桿，曾經(jīng)賺得都是盆滿缽滿，現(xiàn)在撤退也就撤退了！

　　只是，房企撤離，到底傳遞了眼下什么樣的市場信號？這會不會推遲市場的回暖？會不會繼續(xù)影響買房者的心態(tài)？

　　很清晰，房企撤離至少傳遞出三大信號：

　　1、多數(shù)房企現(xiàn)金流還是緊張。

　　盡管前段時間，zy鼓勵優(yōu)化房企融資政策，支持房企合理的融資需求與正常的融資活動，信貸開始逐步寬松。

　　但樓市不復蘇，賣房端不給力，房企回款困難，依舊影響房企現(xiàn)金流，影響開發(fā)商償債能力與拿地積極度。

　　房企手上還是不寬裕，現(xiàn)金流還是緊張。

　　2、地塊利潤不高。

　　二批供地進程過半，房企拿地這次出現(xiàn)極大的分化，拿不拿地關鍵在于地塊的利潤空間。

　　一批城市，土拍市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯復蘇。

　　比如蘇州，工業(yè)園區(qū)3塊地塊，樓面價刷出31621元/平的新高；

　　比如合肥，毛坯限價放出8000元/平的盈利空間，包河某地塊迎來11家房企報名；

　　比如青島，二批次供地中，2宗地底價成交、1宗地流拍，而紹興路2宗地塊引來10家開發(fā)商爭搶，最終觸發(fā)熔斷，轉為線下競品質。

　　只要地塊價值高、利潤足，依舊還是大把開發(fā)商瘋搶。

　　但如果地塊的利潤空間沒有保證，一批次供地的低氣壓極可能繼續(xù)蔓延。

　　比如天津，二批次共11宗地塊，6宗地塊來自一批次流拍、停牌重掛地塊。而第一次土拍中，天津是土拍地塊流拍宗數(shù)最多的城市，流拍和撤牌率達83%。

　　市場能不能回暖，城市能級是一方面，救市的誠意又是一方面。

　　3、房子整體還是難賣。

　　6月的數(shù)據(jù)目前還沒出來，但是從房企半年報來看，哪怕有回暖，目前成交也沒有走出低谷。

　　今年調(diào)控的節(jié)奏中，能夠明顯感受到：

　　信心被打擊久了的城市，救市是非常困難的。

　　比如鄭州，陰跌4年，再猛的政策放松也很難瞬間激活市場。因為信心的恢復是緩慢的，市場很難走出“V”型反轉，需要一定的筑底期來修復預期。

　　因為比起市場不行，預期不行更可怕。

　　而全國樓市，目前基本都處于這樣的信心修復期，購房者還沒有被調(diào)動起來，市場整體基調(diào)還是低迷。

　　房企，也很難好轉。

　　為什么？

　　因為房企的周轉失去了最重要的一環(huán)，就是買房者。

　　現(xiàn)在自救的房企，都是在促成交，比如建業(yè)的小麥大蒜換房子，但爭議的聲音很大，很快面臨取消。

　　但房企也為難，因為不能輕易降價，一降就會被認為房企實力的不行，但不降業(yè)績必然不會好轉。

　　進退兩難。

　　比起房企的撤退，此刻大家更擔心的是，這是不是說明樓市不行？

　　萬科前段時間喊出，中國樓市低迷短期已觸底。

　　我是認可的。

　　盡管，現(xiàn)在的市場就如同前文所說，總體還處于低迷狀態(tài)，房企、購房者情緒都不高漲，救市的效果還未顯現(xiàn)。

　　但，請注意，現(xiàn)在已經(jīng)到第三季度了！

　　二季度經(jīng)濟刺激很猛，但反轉遲遲未到。接下來3個月，市場會不會出現(xiàn)轉機，此刻壓力是巨大的。

　　所以可以確定的是：

　　三季度大概率還會有一次有力的政策，來刺激市場回暖。

　　最近，全力抓經(jīng)濟的意圖很明顯，比如行程碼開始不帶星了，如果再細心觀察，會發(fā)現(xiàn)bw等最近都在抓緊行業(yè)調(diào)研，還有各類講話我就不多說了。

　　6月，市場各項數(shù)據(jù)也是出現(xiàn)止跌。

　　雖然，主流的情緒很悲觀，但樓市首批購買力已經(jīng)進場了。比如蘇州、合肥、成都，都有萬人搖項目出現(xiàn)。

　　這說明，市場上不是沒有購買力。不買不全是因為沒錢，而是因為樓市賺錢的確定性不清晰了。

　　只要有確定性強的項目，資金的嗅覺依舊敏銳！

　　所以，目前市場的癥結還是在于修復購房者預期。而購房者預期的修復，依賴的是政策和市場情緒。

　　三季度，政策大概率會有，市場情緒也會逐步回歸，所以階段性觸底的判斷，我是非常認可的。

　　市場，不會比現(xiàn)在更差了！

　　而只要成交開始恢復，房企再多的問題也就不是問題。

　　但作為購房者，我們還是必須警惕開發(fā)商的資金情況，畢竟房企的問題，最慘的還是購房者。

　　下半年，如何盡量避開問題開發(fā)商呢？

　　我總結了4點：

　　1、盡量看房企近半年有沒有在核心城市拿過地，拿地的房企現(xiàn)金流相對健康；

　　2、盡量選擇實力雄厚的央企、國企，比如招保萬金等等，安全性更高。

　　3、看項目拿地價，確保項目有足夠的盈利空間，盡量保證單價是樓面價的2倍以上。

　　現(xiàn)在情況下切忌貪便宜，開發(fā)商利潤不夠，便宜是便宜了，但未來交付可能也會伴隨質量問題。

　　4、看房時，注意售樓處的施工進度，現(xiàn)場工人多不多，施工聲音大不大。

　　5、當然，最穩(wěn)妥的情況，還是選擇二手房。

　　最后的最后！

　　曙光即將出現(xiàn)了！

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