中新經(jīng)緯7月13日電 (魏薇 實(shí)習(xí)生 郭西子)“停貸也是絕望下的無奈之舉，房租加房貸基本掏空我每個月收入，面對毫無希望建成的房子，我想把自己從馬拉松式的維權(quán)中解脫。我知道所有的后果，但是我太累了，就只剩下這條路了?！睆埮窟煅实卣f道。

張女士介紹，她是國內(nèi)某985高校碩士畢業(yè)，畢業(yè)后就來到武漢光谷工作，2020年1月，她購買了武漢綠地光谷星河繪項目的一套房子，原本應(yīng)該于2022年12月交房，但如今20棟樓中僅有2棟封頂。

綠地光谷星河繪位于高新技術(shù)企業(yè)云集的武漢光谷，吸引了不少外地來武漢的人置業(yè)。另一位購買該項目的業(yè)主周女士介紹，這個項目中很多購房者都是近幾年畢業(yè)的大學(xué)生，據(jù)業(yè)主統(tǒng)計，近2400戶業(yè)主中有超1414人具有本科及以上學(xué)歷，占比近60%，其中碩士341人、博士41人，被外界稱為武漢“最高學(xué)歷樓盤”。

如今，項目距離最后交房日期僅剩不到半年，張女士和其他業(yè)主眼看交房無望，他們決定向開發(fā)商和銀行單方面宣布“停貸”。他們擬定了一份停貸告知書，稱業(yè)主一致決定：自合同交房日期2022年12月31日起，將停止向貸款銀行償還個人貸款的每月還款直至樓盤完工驗收合格交付。

來源：受訪者提供

據(jù)不完全統(tǒng)計，近日，全國已有52個樓盤的業(yè)主宣布斷供、停貸，這些樓盤大部分是爛尾、停工狀態(tài)，業(yè)主們眼看著樓盤爛尾，曾經(jīng)向開發(fā)商上交的購房資金也去向不明，他們不再愿意向銀行繼續(xù)還貸。斷供會讓業(yè)主們面臨怎樣的風(fēng)險？在開發(fā)商、銀行和業(yè)主三方中，他們能否在這場拉鋸戰(zhàn)中贏得最終的勝利？

“北漂”碩士買房被套

張女士向中新經(jīng)緯回憶道，自己碩士期間有在深圳企業(yè)實(shí)習(xí)，覺得深圳房價物價太高，生活成本高，由于武漢是個強(qiáng)二線城市，且距離家人很近，就選擇來武漢工作。

張女士表示，由于自己在光谷上班，在家人資助下，她購買了位于光谷的綠地光谷星河繪樓盤，“這個項目因為位置好，價格也比較低，我搖了三次號才搖到”。

據(jù)多位綠地光谷星河繪的業(yè)主介紹，該項目開盤后賣得非?；鸨?，一共開盤9次，每次都是“日光”，也有著“九開九罄”的說法。

但張女士介紹，當(dāng)2021年6月該項目最后一棟售罄，多名業(yè)主發(fā)現(xiàn)，除了正在銷售的B13A有施工人員在作業(yè)，其他樓棟全部無人施工。

“我首付還是向親戚借的，貸款102萬元，當(dāng)時房貸利率為5.68%，貸款行是中國工商銀行(601398)武漢水果湖支行，每月月供6000多元?！睆埮空f，因為母親身患癌癥，她怕家人擔(dān)心，不敢告訴家人房子可能會爛尾。

有著同樣遭遇的還有碩士畢業(yè)的李先生。李先生告訴中新經(jīng)緯，他是一名“北漂”，工作多年積攢了幾十萬，本打算買房置業(yè)之后結(jié)婚、回武漢。2020年12月，他購買了綠地光谷星河繪的一套房子，總價230萬元，向交通銀行(601328)武漢武昌支行貸款160萬元，當(dāng)時貸款利率5.68%，月供9300元。

他表示，2021年6月，他發(fā)現(xiàn)工地停工，至今房子眼看著就要爛尾?！胺孔右粻€尾，打亂了我所有的計劃，本來買的是婚房，現(xiàn)在婚也結(jié)不了，當(dāng)時為了回武漢工作離家近，專門買了光谷的樓盤，現(xiàn)在也回不去了，沒有地方住，只能繼續(xù)漂著。”

同樣在2020年，在浙江工作的王先生計劃在武漢購入自己的首套房，經(jīng)過比較篩選，最終選擇了綠地光谷星河繪。和張女士一樣，王先生也是連續(xù)搖號3次才成功搖上。

他告訴中新經(jīng)緯，自己購入了一套總價176.83萬左右的住房，首付為53.8萬元，在中國銀行(601988)武漢民族大道支行貸款123萬元，當(dāng)時貸款利率5.63%，每月需還款7100元余元。然而，該樓盤在銷售一空后，工地卻停工了。從2021年5月起，業(yè)主不斷維權(quán)，該樓盤才從3-6層建到15-20層，但目前已處于徹底停工狀態(tài)。

據(jù)業(yè)主介紹，星河繪項目A區(qū)和B區(qū)共20樓棟，A區(qū)11棟，B區(qū)9棟，目前僅有B10、B11封頂，兩棟樓總高度為16層；其余樓棟總層數(shù)集中在30層左右，截至7月13日，皆未封頂。

綠地光谷星河繪施工現(xiàn)場 來源：受訪者提供

面對這樣一個局面，王先生最擔(dān)心的是自己的貸款。他稱，如果房子遲遲不開工，無法建成，那么自己每月辛苦還貸就等于是在白白浪費(fèi)錢，“我有生活成本，有房租成本，然后還要還30年的貸款，如果房子也沒有了，相當(dāng)于白白虧了200多萬元?！?/p>

公開資料顯示，綠地光谷星河繪開發(fā)商為武漢新高興谷置業(yè)有限公司(下稱武漢新高)，該公司100%控股股東為綠地地產(chǎn)集團(tuán)武漢置業(yè)有限公司，穿透看該公司由綠地控股(600606)集團(tuán)股份有限公司控股。對于該項目現(xiàn)在施工的狀態(tài)、能否按期交付等問題，中新經(jīng)緯向綠地控股有關(guān)人士發(fā)送了采訪提綱，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

王先生提供的一份6月11日武漢市住房保障和房屋管理局對業(yè)主的信訪回復(fù)函顯示，關(guān)于項目施工推進(jìn)進(jìn)展情況，該局會同轄內(nèi)房管部門持續(xù)跟蹤項目進(jìn)展，督促開發(fā)企業(yè)推進(jìn)項目建設(shè)，經(jīng)企業(yè)反饋，目前該項目正常施工。開發(fā)企業(yè)表示，力爭按照合同約定時間交付，如發(fā)生逾期將按照合同約定承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

業(yè)主質(zhì)疑銀行違規(guī)放貸、對預(yù)售資金監(jiān)管失責(zé)

對于停貸的想法，多位業(yè)主表示，并不是一時沖動，自己已經(jīng)考慮清楚后果。

“我一路以來也是眾人口中別人家的優(yōu)秀孩子，也是有社會責(zé)任心的人，我也不想當(dāng)老賴?！睆埮勘硎?，業(yè)主們并不是莽夫，一時激憤做出的決定，關(guān)于個人自行停貸會造成房子被銀行強(qiáng)制回收，以及影響個人征信等后果，業(yè)主們都是有充分了解的，但是想到未來的30年，對著一個爛尾樓還貸，還要征信何用。

之前她也和自己貸款銀行溝通能否停貸，但銀行給出的回復(fù)讓她失望?！般y行客戶經(jīng)理說，第一他們?nèi)克袞|西都是合法合規(guī)，第二整個湖北武漢都沒有這種先例，第三你直接聯(lián)系我們的法務(wù)部門?！?/p>

李先生也稱，自己看不到收房的希望，而且還款壓力很大?！巴ＹJ這件事我和銀行溝通過，銀行說沒有先例，如果有先例他們可以上報。停貸的后果我也想過，但是我認(rèn)為是銀行有錯在先，我們也要捍衛(wèi)自己的權(quán)益?！彼|(zhì)疑道，“我們就是想一手交錢一手交房，房子沒拿到，我干嘛還繼續(xù)還貸款？”

李先生認(rèn)為，銀行的錯在于未封頂違規(guī)放貸以及對監(jiān)管賬戶預(yù)售資金監(jiān)管失責(zé)。

根據(jù)人民銀行和原銀監(jiān)會于2007年下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》要求，商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。

對于預(yù)售監(jiān)管資金到底如何使用的，業(yè)主也提出質(zhì)疑。依據(jù)2021年8月東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會在武漢市民留言板上給出的回復(fù)“該項目11個監(jiān)管賬戶重點(diǎn)監(jiān)管資金進(jìn)賬7.25億，開發(fā)企業(yè)累計申請使用5.16億”，業(yè)主周女士稱，當(dāng)時重點(diǎn)監(jiān)管資金的使用比例為71%，而當(dāng)時樓盤工程進(jìn)度不足15%。

有業(yè)主同樣向有關(guān)部門反映，希望能公示該項目預(yù)售資金監(jiān)管情況，根據(jù)上述信訪回復(fù)，武漢新高以相關(guān)賬戶信息屬于公司商業(yè)秘密為由不同意公開。武漢市住房保障和房屋管理局認(rèn)為，不同意公開的理由合理，決定不予公開。

在無奈之下，王先生和其他業(yè)主也曾聯(lián)系過貸款銀行希望能暫停還貸，他表示，自己聯(lián)系過幫自己辦理房屋貸款的銀行客戶經(jīng)理，希望對方針對這種情況提出一些解決辦法，但沒有得到有效回復(fù)。

王先生和中國銀行客戶經(jīng)理微信聊天截圖 來源：受訪者提供

也曾有人建議業(yè)主起訴開發(fā)商解除合同，但王先生認(rèn)為這并不能解決問題。在他看來，即使購房合同和貸款解除了，業(yè)主交付的首付也不能保證一定可以拿回來。所以王先生傾向于通過維權(quán)，倒逼開發(fā)商和銀行，推動事件得以解決，讓房子順利完工。

對于業(yè)主反映的情況，中新經(jīng)緯撥打上述三家銀行客戶經(jīng)理和支行網(wǎng)點(diǎn)電話，工行客戶經(jīng)理表示個人無法接受采訪，會向上級匯報情況；中國銀行客戶經(jīng)理稱，僅僅是在辦理貸款時協(xié)助辦卡，并不負(fù)責(zé)貸后的事宜；交通銀行武漢武昌支行一位工作人員則表示，有收到業(yè)主的停貸要求，但以前沒有辦理過(相關(guān)業(yè)務(wù))，銀行沒有這種先例。

王先生告訴中新經(jīng)緯，有業(yè)主將銀行未封頂即放貸、未如實(shí)審批資金使用申請等問題舉報至銀保監(jiān)會湖北監(jiān)管局。中新經(jīng)緯在一份落款日期為今年6月的《銀行保險違法行為舉報告知書》上看到，該局已受理其所述的舉報事項，并按照程序進(jìn)行調(diào)查。

律師詳解停貸風(fēng)險

不僅武漢綠地光谷星河繪，近日，網(wǎng)上流傳了不少爛尾樓項目的停貸告知書，比如江西省南昌市新力城、景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭；武漢市恒大時代新城；河南省鄭州市康橋那云溪、鄭州市鄭州市名門翠園、鄭州市浩創(chuàng)梧桐茗筑、鄭州市啟福城、商丘市恒大名都二期；湖南省長沙市恒泰長沙芙蓉悅府、長沙市新力鉑園等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，要積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關(guān)系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方式。他還提到，要關(guān)注近期房企不能開工的原因和現(xiàn)象，繼續(xù)提供幫助，尤其是關(guān)好預(yù)售資金監(jiān)管口子，確保資金用于工程建設(shè)。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，從情理來看，而且從實(shí)際情況來看，在很多爛尾樓項目里，銀行違規(guī)放貸難辭其咎。以住宅為例，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在主體沒有完工之前，銀行是不能放貸的。但是不少的銀行無視這個規(guī)定，提前放貸，而且還有不少銀行在放貸時根本就沒有將資金放到監(jiān)管賬戶里，而是打給開發(fā)商的其他銀行賬戶，進(jìn)一步推動了爛尾樓的誕生。

王玉臣提到，盡管對于不少爛尾樓而言，銀行違規(guī)放貸是其中一個很重要的間接原因，然而司法實(shí)踐中，很少有法院會直接判在這種情況可以直接實(shí)現(xiàn)停貸。即使有，也是很少一部分。

他分析稱，如果未經(jīng)法院判決停貸或者沒有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸的購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

“看起來似乎很不公平，但是從按揭合同的約定來看，肯定不會約定這種情況可以停貸。”王玉臣建議，在銀行的按揭合同中增加一個關(guān)于銀行違規(guī)放貸的違約責(zé)任。

王玉臣還指出，如果購房人要實(shí)現(xiàn)停貸的目的，根據(jù)以往類似案件的經(jīng)驗，一般有兩類法律手段：第一類是民事訴訟，如果符合特定的條件，可以直接到法院起訴，但是這種情況不多；第二類是視情況綜合運(yùn)用信息公開、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來推動停貸協(xié)議的達(dá)成。

在不少停貸告知書中，還提到了開發(fā)商未按規(guī)定將房款存入監(jiān)管賬戶、挪用項目預(yù)售資金、以及違規(guī)申請使用監(jiān)管資金等問題。

對此，王玉臣對中新經(jīng)緯表示，首先，必須完善相關(guān)立法，尤其是國家層面統(tǒng)一做出相關(guān)詳細(xì)的立法。其次，必須嚴(yán)格執(zhí)法，挪用預(yù)售資金比比皆是，早已成為不是秘密的秘密，也造成了不計其數(shù)爛尾樓的產(chǎn)生。一些地方出現(xiàn)這種情況和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)部門監(jiān)管不嚴(yán)息息相關(guān)。

同時，王玉臣認(rèn)為，應(yīng)加大對銀行的監(jiān)管，對于銀行配合逃避資金監(jiān)管進(jìn)行相應(yīng)的立法完善，以及嚴(yán)格執(zhí)法。他建議在全國所有的按揭貸款合同范本中，增加銀行不嚴(yán)格遵守資金監(jiān)管政策，不嚴(yán)格依法放貸后的違約責(zé)任條款，讓銀行看到其中的利害關(guān)系。

最后，王玉臣提到，作為購房人，在付款、貸款、放貸的各個時間節(jié)點(diǎn)，都要關(guān)注相關(guān)的資金走向。自己也要加強(qiáng)防范意識，而且一旦發(fā)現(xiàn)停工了，要立刻采取必要的法律手段。

“期房銷售的模式我覺得最終是需要改變的，否則爛尾樓問題恐怕會一直存在。但是短時間內(nèi)不太可能改變，需要時間?！蓖跤癯颊f。(更多報道線索，請聯(lián)系本文作者魏薇：vivi1257@163.com)(中新經(jīng)緯APP)