2022年7月25日，根據(jù)“華夏時(shí)報(bào)”的報(bào)道：“有關(guān)部門(mén)即將成立紓困基金和棚改專(zhuān)項(xiàng)債”的消息在市場(chǎng)上流傳，可能是地產(chǎn)股股價(jià)拉升的主要原因。

在“華夏時(shí)報(bào)”的這篇報(bào)道中，包含了兩個(gè)“重磅房地產(chǎn)救市傳聞”：

第一個(gè)：首批3000億房地產(chǎn)基金設(shè)立計(jì)劃獲批準(zhǔn)，這筆資金將用于支持12家出險(xiǎn)房企和部分地方新近選定的其他房企。 第二個(gè)：有關(guān)部門(mén)也在考慮出臺(tái)一項(xiàng)關(guān)于發(fā)行棚改專(zhuān)項(xiàng)債的全國(guó)性政策。

“華夏時(shí)報(bào)”還引入了業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法：有關(guān)部門(mén)將設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金和棚改專(zhuān)項(xiàng)債這一傳聞的真實(shí)性很高，因?yàn)樵谀壳皹鞘?ldquo;預(yù)期不振”的背景下，確實(shí)需要更強(qiáng)的“救市措施”。

如果“棚改專(zhuān)項(xiàng)債的全國(guó)性政策”真的實(shí)施，我們認(rèn)為這意味著“國(guó)內(nèi)棚改2.0版”可能即將亮相了，這將會(huì)徹底扭轉(zhuǎn)樓市的“預(yù)期轉(zhuǎn)弱”趨勢(shì)。

中國(guó)的“棚戶區(qū)改造”開(kāi)始于2005年，并開(kāi)始在2009年在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，但是在2010年-2014年卻“困難重重”，每年都無(wú)法完成既定棚改目標(biāo)。

原因很簡(jiǎn)單：就是“缺錢(qián)”，“棚改”需要天量的資金投入，僅僅依靠地方財(cái)政來(lái)推動(dòng)，根本很難“搞下去”。

于是為了推動(dòng)“棚改”能夠快速搞起來(lái)，2014年我們獨(dú)創(chuàng)了一種“貨幣工具”，它的名字叫做“PSL-棚改補(bǔ)充抵押貸款”，簡(jiǎn)稱(chēng)“棚改貸”。

“棚改貸”的邏輯就是：通過(guò)央行“印鈔撒錢(qián)”給政策性銀行，再由政策性銀行貸款給地方政府，地方政府拿到貸款以后，就可以大規(guī)模啟動(dòng)“棚改項(xiàng)目”了。

于是從2015年開(kāi)始，地方政府紛紛設(shè)立“棚改項(xiàng)目”，通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目就可以申請(qǐng)向政策性銀行“貸款”拿錢(qián)，錢(qián)下來(lái)后立刻發(fā)給拆遷戶去買(mǎi)房。

結(jié)果就是各地商品房房?jī)r(jià)出現(xiàn)“瘋漲”。

最后從本質(zhì)上講，其實(shí)都是“央行印鈔”來(lái)買(mǎi)單。

“棚改貸”可以說(shuō)是中國(guó)的“棚改1.0版本”，發(fā)放貸款規(guī)模最高的時(shí)候達(dá)到了3.5萬(wàn)億的規(guī)模，并在2020年“徹底退出市場(chǎng)”，規(guī)模逐漸下降。

也就是說(shuō)，2020年是中國(guó)“棚改1.0版”的結(jié)束時(shí)間，2020年以后新的“棚改項(xiàng)目”已經(jīng)不再審批了。

可以說(shuō)中國(guó)的“棚改1.0版”幾乎等同于直接向樓市里大水猛灌，是公認(rèn)的救市終極殺手锏，沒(méi)有之一。

甚至我們認(rèn)為，“棚改貸”的本質(zhì)就是央行直接給居民發(fā)錢(qián)買(mǎi)房，你不是說(shuō)你沒(méi)錢(qián)買(mǎi)嗎，嫌房?jī)r(jià)貴嗎，那就直接給你發(fā)錢(qián)，買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。

但是隨著2020年“棚改1.0版”的結(jié)束，中國(guó)樓市最瘋狂的時(shí)代結(jié)束了，尤其是隨著“出生人口”的下降，三四線城市，甚至是部分二線城市，樓市開(kāi)始逐漸出現(xiàn)“嚴(yán)重的問(wèn)題”。

需求沒(méi)了！

再疊加2021年下半年樓市政策的“猛烈打擊”，2022年樓市直接“一頭向下”，房企紛紛爆雷，爛尾樓開(kāi)始抬頭，樓市成交腰斬，土地財(cái)政猛跌。

樓市“危機(jī)”開(kāi)始從原來(lái)的三四線城市向一二線城市“蔓延”，房地產(chǎn)開(kāi)始有了“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)，在這種背景下開(kāi)始重提“棚改”是非常容易理解的。

那么，什么是“棚改專(zhuān)項(xiàng)債”？

2018年4月財(cái)政部曾經(jīng)發(fā)布了《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債券管理辦法》，當(dāng)時(shí)就想啟動(dòng)“棚改專(zhuān)項(xiàng)債”用來(lái)取代“PSL棚改補(bǔ)充抵押貸款”，讓地方的棚戶區(qū)改造的資金更加透明化。

但是這個(gè)方案到了2019年就被“上面叫停”了。

2019年9月“國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議”要求“地方暫停叫停土地儲(chǔ)備、棚改等專(zhuān)項(xiàng)債申報(bào)”，所以“棚改專(zhuān)項(xiàng)債”其實(shí)一直都沒(méi)有正式被啟動(dòng)。

所以雖然2020年-2022年每年的“新增專(zhuān)項(xiàng)債”規(guī)模都在3-4萬(wàn)億，但是基本上都屬于“基建專(zhuān)項(xiàng)債”，用于棚改的“棚改專(zhuān)項(xiàng)債”幾乎是零。

所以當(dāng)“基建”已經(jīng)搞得差不多的背景下，又面臨“房地產(chǎn)市場(chǎng)”的預(yù)期太差，適時(shí)啟動(dòng)“大規(guī)模的棚改專(zhuān)項(xiàng)債”，是十分有必要的。

這就意味著中國(guó)的“棚改2.0版”即將要亮相了，它的核心變化就是“1.0版本的棚改貸”變成了“2.0版本的棚改債”。

變化的是“資金來(lái)源”，不變的是“棚改又要大規(guī)模搞起來(lái)了”。

而且這一輪的“棚改2.0版本”將主要集中在“一二線城市”。

原因很簡(jiǎn)單，但“棚改貸”變成了“棚改債”，財(cái)政實(shí)力偏弱的三四線城市已經(jīng)很難“發(fā)債”了，而財(cái)政實(shí)力雄厚的“一二線城市”才是最大贏家。

比如鄭州、武漢、南京、濟(jì)南、重慶等城市，都已經(jīng)決定要重啟“棚改貨幣化安置”，甚至部分城市已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施“棚改房票化安置”。

而在北京，北京城市副中心的“老城棚戶區(qū)改造”依然是如火如荼，上海更是制定了“龐大的舊城棚戶區(qū)改造計(jì)劃”。

而這些“棚改”都需要大量的資金投入，當(dāng)“棚改貸”逐漸退出市場(chǎng)的時(shí)候，“棚改債”的亮相是“正當(dāng)其時(shí)”。

甚至如果“棚改專(zhuān)項(xiàng)債”能夠大規(guī)模實(shí)施，北京的“城區(qū)改造”可能將會(huì)加速，城里的“次新房”和“新房”的房?jī)r(jià)將會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。

從棚改的發(fā)展歷史看，一二線的“城市棚改”主要集中在中心城區(qū)的“老房子”集中區(qū)，一旦實(shí)施“棚改2.0版”，那么大量的“城區(qū)棚改戶”將會(huì)出現(xiàn)。

他們拿到“棚改補(bǔ)償金”后，將會(huì)遷出城區(qū)，而大量買(mǎi)入“新城區(qū)”，因?yàn)槌抢锔纳菩路刻伲覂r(jià)格太高，棚改戶已經(jīng)買(mǎi)不起。

所以一旦“棚改2.0版”正式啟動(dòng)，那么一二線城市將會(huì)迎來(lái)最大規(guī)模的“新城化”發(fā)展浪潮，近郊新城的房?jī)r(jià)將會(huì)迅速上升。

而且這些“棚改戶”不是“炒房客和投資客”，而是一二線城市里“真正的剛需”和“改善客戶”，他們將成為新一輪的“樓市接盤(pán)俠”。

綜上所述，我們認(rèn)為歷經(jīng)3年后，中國(guó)的“大規(guī)模棚戶區(qū)改造”可能真的又要重新啟動(dòng)了，而這一次最大變化來(lái)自于兩個(gè)方面：

第一個(gè)是“棚改債”將會(huì)取代“棚改貸”，成為棚改的最大資金來(lái)源。

第二個(gè)是從“三四線城市”逐漸轉(zhuǎn)向“一二線城市”，一二線城市，尤其是強(qiáng)二線城市，有可能將會(huì)成為“棚改2.0版本”的最大贏家。

“2.0版的中國(guó)棚改”將會(huì)成為本輪中國(guó)房地產(chǎn)“救市”的終極大招！

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