剛跨入千億門檻，華僑城卻迎來了至暗時(shí)刻。

7月14日，華僑城發(fā)出業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)2022年上半年凈利潤約0.89億—1.33億元，相比上年同期下降91.63%—94.38%；扣非凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，約虧損2.29億—1.86億，同比下降114.88%—118.37%。

半年度業(yè)績?cè)庥鰯嘌孪禄?，華僑城坦言，“因房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，上半年銷售量下降幅度較大，受疫情反復(fù)的影響，旅游板塊收入不及預(yù)期。”

旅游地產(chǎn)遭遇考驗(yàn)

疫情三年，房地產(chǎn)行業(yè)劇烈波動(dòng)，旅游業(yè)消費(fèi)萎縮，很不幸的是，這兩大行業(yè)都讓華僑城攤上了。

而在幾年前，華僑城還是地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅行業(yè)的標(biāo)桿，曾一手打造出“歡樂谷”、“世界之窗”等知名文旅IP，“華僑城模式”一度成為國內(nèi)旅游地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相效仿的對(duì)象。

然而新冠疫情爆發(fā)后，首先旅游業(yè)遭遇了沉重打擊。2020年，全年國內(nèi)旅游人數(shù)28.79億人次，比2019年同期下降52.1%，國內(nèi)旅游收入2.23萬億元，同比下降61.1%。2021全年旅游人數(shù)32.46億人次，旅游收入2.92萬億元，同比分別上升12.8%和31%。

直到2022年上半年，國內(nèi)旅游業(yè)仍未恢復(fù)至2019年同期水平，今年上半年國內(nèi)旅游總?cè)舜?4.55億，比上年下降22.2%，旅游收入（旅游總消費(fèi)）1.17萬億元，比上年下降28.2%。

截至2021年末，華僑城旗下有27家景區(qū)、28家酒店、1家旅行社以及7家開放式旅游區(qū)等物業(yè)。

實(shí)際上，華僑城旅游板塊恢復(fù)情況尚可，2021年華僑城參控股景區(qū)、酒店及開放式旅游區(qū)合計(jì)接待人數(shù)7797.9萬人次，為2020年117%的水平，恢復(fù)至2019年的96%。2022年春節(jié)、清明節(jié)與五一節(jié)日期間，分別接待了198.8萬、77.8萬和124.3萬人次，恢復(fù)情況分別為2019年的118%、2020年的150%水平。

在疫情最嚴(yán)重的2020年華僑城的旅游業(yè)表現(xiàn)還較為亮眼，當(dāng)年收入431.75億元，同比增長42.67%，但是2021年增速明顯放緩，營收433.17億元，同比僅增長0.25%。從2022年半年報(bào)來看，今年上半年華僑城旅游業(yè)收入出現(xiàn)了進(jìn)一步的下滑。

比旅游業(yè)更糟糕的是房地產(chǎn)行業(yè)，自恒大暴雷以來，國內(nèi)房企華夏幸福(600340)、藍(lán)光、新力、恒大、佳兆業(yè)、花樣年等相繼陷入流動(dòng)性困境，樓市銷售陷入低迷。

到2021年末時(shí)，華僑城房地產(chǎn)板塊依然堅(jiān)挺，當(dāng)年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積399萬平米、簽約銷售額825億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1026億元，同比增長25%，首次踏入千億俱樂部。

然而到2022年形勢(shì)急劇變化，2022年1-6月份華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積128.1萬平方米，較上年同期下降42%，合同銷售金額272.6億元，較上年同期下降38%。

還有更糟糕的消息是，華僑城甚至已經(jīng)曝出項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾的情況，今年3月下旬，有網(wǎng)友在領(lǐng)導(dǎo)留言板表示，華僑城第二總部大廈項(xiàng)目已停工半年左右，并詢問項(xiàng)目是否爛尾。

實(shí)際上，華僑城2021年的業(yè)績已經(jīng)透露出危險(xiǎn)信號(hào)，當(dāng)年在取得25%的增長的情況下，歸母凈利潤僅有38億元，同比下滑70%，全年投資收益同比減少28億元，減值損失達(dá)到21億元，同比多計(jì)提150%。但和其他房企一樣，現(xiàn)在華僑城面臨的最大難題還是債務(wù)問題。

債務(wù)壓力陡增

談及華僑城的文旅地產(chǎn)模式，自然繞不開前“掌門人”段先念，正是他一手締造了華僑城的“文旅航母”。

段先念成名于西安，曾擔(dān)任西安市副市長，在任期間曾打造出大雁塔、大唐芙蓉園、大慈恩寺遺址公園、大唐不夜城等多家知名景區(qū)，并開創(chuàng)了影響深遠(yuǎn)的“曲江模式”。

所謂“曲江模式”，指的是以古跡景區(qū)為核心，在外圍開發(fā)酒店、商業(yè)、文化等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以文旅帶動(dòng)地產(chǎn)。

2014年3月，段先念出任華僑城集團(tuán)公司黨委副書記及總經(jīng)理，“曲江模式”有進(jìn)入了華僑城。

上任華僑城A后，段先念提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”和“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的創(chuàng)新發(fā)展模式，并迅速推進(jìn)，主題公園、自然景區(qū)、度假區(qū)及度假酒店遍地開花。到2021年，旅游業(yè)已經(jīng)占到華僑城營收的半壁江山。

但是，在此期間華僑城的負(fù)債規(guī)模也快速膨脹，從2014年段先念上任時(shí)不到630億元一路飆升到2021年末的3592.75億元，資產(chǎn)負(fù)債率增長至75%，債務(wù)承壓。

實(shí)際上，早在2018年時(shí)華僑城就有意收住快速膨脹的債務(wù)，當(dāng)年轉(zhuǎn)讓了18家子公司股權(quán)。2019年繼續(xù)賣掉了19個(gè)子公司的股權(quán)，2020年再度出售11個(gè)子公司股權(quán)，2021年全年轉(zhuǎn)讓了多達(dá)24個(gè)子公司股權(quán)。

然而經(jīng)過幾年變賣資產(chǎn)去杠桿后，華僑城的債務(wù)規(guī)模不降反增，于是華僑城開始“借新還舊”。今年以來，華僑城已經(jīng)發(fā)起了四輪融資，最近一次是7月11日，華僑城A發(fā)了行2022年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額為20億元。

根據(jù)據(jù)募集說明書，華僑城此次募集資金中的15億元擬用于償還公司到期債券，剩余5億元擬用于償還公司本部流動(dòng)資金貸款。

這種“借新還舊”的操作，已經(jīng)成為華僑城化解債務(wù)壓力的一貫操作。

2022年3月，華僑城集團(tuán)董事長、黨委書記段先念正式退休，保利集團(tuán)原總經(jīng)理張振高接棒成新董事長。段先念已功成身退，但是也給繼任者留下了債務(wù)難題。

END

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