7月29日，眾安智慧生活服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“眾安智慧生活”）向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。資料顯示，眾安智慧生活成立于1998年，業(yè)務(wù)范圍主要涵蓋浙江省及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。

值得注意的是，此次遞表是眾安智慧生活第三次遞表。

三次遞表 物業(yè)股從高峰到山谷

公開(kāi)資料顯示，眾安智慧生活于 2021年6月24日向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)，但6個(gè)月后招股說(shuō)明書(shū)失效。2022年1月30日，眾安智慧生活二次向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)，并在4月22日通過(guò)港交所聆訊，同時(shí)披露聆訊后資料集，但此后再無(wú)動(dòng)作，直到7月29日其第三次向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。

不難發(fā)現(xiàn)，眾安智慧生活看到了資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，但是卻沒(méi)有能力將機(jī)會(huì)充分利用起來(lái)。

始于2021年中旬的物業(yè)股普遍下跌之勢(shì)，目前尚未出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。而物業(yè)股的高歌猛進(jìn)與普遍高估值，一直延續(xù)到了眾安智慧生活首次遞表之際。在2021年6月，包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活在內(nèi)的不少頭部物業(yè)公司股價(jià)與市值都達(dá)到上市以來(lái)最高點(diǎn)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值一度接近1300億港元。

但好景不長(zhǎng)，2021年中旬至2022年初，不少物業(yè)公司股價(jià)已經(jīng)下跌超50%。2022年年初以來(lái)，特別是2月份中下旬以來(lái)，物業(yè)股股價(jià)在穩(wěn)定了一段時(shí)間后，再次開(kāi)啟了下跌通道。數(shù)據(jù)顯示，近60家上市物業(yè)企業(yè)中，股價(jià)下跌的數(shù)量超過(guò)了50家。

受限于物業(yè)股普遍下跌的大環(huán)境，眾安智慧生活首次遞表幾無(wú)懸念的失效。其后的二次遞表，眾安智慧生活雖然通過(guò)港交所聆訊，但或許是心有不甘，亦或者是覺(jué)得價(jià)值被低估，最終放棄了上市，一如剛剛二次遞表的某龍頭物業(yè)企業(yè)。時(shí)過(guò)境遷，時(shí)移世易，即使心中有再多的不甘，眾安智慧生活還是接受了現(xiàn)實(shí)，第三次向港交所遞表。但如何在谷底爭(zhēng)奪有限的資源與關(guān)注度，毫無(wú)疑問(wèn)是當(dāng)下眾安智慧生活亟需解決的問(wèn)題。

規(guī)模有限 蚊型物企闖關(guān)路漫漫

外部環(huán)境使然，內(nèi)部?jī)r(jià)值亦然，眾安智慧生活難以超然。

招股說(shuō)明書(shū)顯示，在2019年、2020年、2021年以及截至2022年6月30日止六個(gè)月，眾安智慧生活整體營(yíng)收分別為1.80億元、2.31億元、2.96億元、1.52億元，在管面積分別為946.8萬(wàn)平方米、1081.7萬(wàn)平方米、1181.8萬(wàn)平方米、1178.2萬(wàn)平方米，營(yíng)收與在管面積都極為有限。

尤其值得關(guān)注的是，在2021年底以及2022年6月底，眾安智慧生活在合肥與杭州的管理面積罕見(jiàn)的出現(xiàn)了下降，這也意味著其丟盤(pán)面積超過(guò)了新接管面積，持續(xù)發(fā)展能力存疑。

特別是對(duì)于總部位于杭州且深耕浙江省及長(zhǎng)三角地區(qū)的眾安智慧生活而言，在發(fā)展大本營(yíng)出現(xiàn)在管面積的收縮，無(wú)疑需要引起重視。

隨著不少蚊型物企紛紛登陸港交所，以及其在資本市場(chǎng)遠(yuǎn)弱于同行的表現(xiàn)，港交所此前已經(jīng)抬高了蚊型物企上市的門(mén)檻。特別是在當(dāng)下龍頭物企都難以管理好自身市值的大背景下，眾安智慧生活的闖關(guān)路注定不會(huì)太順暢。

獨(dú)立堪憂 數(shù)據(jù)向好背后隱患難消

數(shù)據(jù)顯示，在2019年、2020年、2021年以及截至2022年6月30日止六個(gè)月，眾安智慧生活來(lái)自關(guān)聯(lián)方的相關(guān)收入分別為1.41億元、1.82億元、2.30億元、1.19億元，占各期間總收入分別約為78.0%、79.0%、77.5%、78.4%；來(lái)自獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入分別為0.40億元、0.48億元、0.66億元、0.33億元，約占各自期間總收入的22.0%、21.0%、22.5%、21.6%。

高度依賴關(guān)聯(lián)母公司的眾安智慧生活，在當(dāng)下物業(yè)股受房地產(chǎn)行業(yè)下行拖累持續(xù)暴跌的大背景下，特別是具有地產(chǎn)背景特別是民企地產(chǎn)背景的物業(yè)公司股價(jià)大幅走低的普遍現(xiàn)實(shí)下，獨(dú)立性與地產(chǎn)背景成為懸在其估值之上的利劍。

眾安智慧生活在招股說(shuō)明書(shū)中透露，其整體毛利率由2019年的32.7%增加至2021年的37.6%，同時(shí)在截至2022年6月30日止六個(gè)月維持在37.4%的高位，并表示毛利率不斷上升并維持高位的原因主要在于：在管物業(yè)每月平均物業(yè)管理費(fèi)增加、面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的增值服務(wù)擴(kuò)大、社區(qū)增值服務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)及成本控制措施成功實(shí)施。

來(lái)源：招股說(shuō)明書(shū)

值得注意的是，除了2021年上半年，在2019年至2022年上半年，眾安智慧生活來(lái)自關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)價(jià)格一直較獨(dú)立第三方物業(yè)費(fèi)價(jià)格高出一倍還不止。

隨著資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)獨(dú)立性越發(fā)關(guān)注，眾安智慧生活如何在數(shù)據(jù)向好的背景下消除投資人的擔(dān)憂，以及房地產(chǎn)下行帶來(lái)的關(guān)聯(lián)方支撐力度下降的隱患，將深刻影響其在資本市場(chǎng)的走勢(shì)與估值。

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