向陽·追光｜二十大報告再提“租購并舉”，房地產(chǎn)多個領(lǐng)域?qū)⒂瓉戆l(fā)展良機

來源：智能家居時間：2022-10-21 15:00

黨的二十大報告從“增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的角度闡述了房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向，指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”

除此之外，二十大報告還著重強調(diào)了堅持科技是第一生產(chǎn)力，建設現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，推進新型工業(yè)化，把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來，同時推動綠色低碳發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士認為，這些政策導向或?qū)⒓铀僦袊谋Ｕ闲宰》?、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、零售、倉儲等領(lǐng)域未來的發(fā)展。

再提“租購并舉”，住房制度改革將提速

經(jīng)過二十余年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場需求逐漸趨于飽和，但結(jié)構(gòu)性矛盾依舊突出，在人口持續(xù)凈流入的核心一、二線城市，亟需加快發(fā)展租賃市場。

二十大報告中提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，提法與十九大一致，應該說，在租購并舉的住房制度方面，過去五年是積極探索、打好基礎的五年，而新的五年則是繼續(xù)探索、追求高質(zhì)量發(fā)展和提速的五年。

在新一輪改革中，方向不變，但會有很多新的創(chuàng)新和內(nèi)容，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，比如充分考慮到2022年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的危機和挑戰(zhàn)、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化等，進而在住房制度尤其是土地制度、房企管理制度和金融制度等方面的創(chuàng)新，以更好促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，“十四五”期間（2021-2025年），全國40個重點城市計劃籌集建設保障性租賃住房650萬套（間），預計可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。2021年、2022年全國建設籌集330萬套（間）保租房，未來保租房發(fā)展仍有望進一步提速。另外，2022年8月，首批3支保租房公募REITs在滬深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，有利于提高市場化企業(yè)的參與積極性，有助于增加保障性租賃住房供給量。

中指研究院統(tǒng)計顯示，我國住房租賃市場的發(fā)展階段大致可以分為三個階段，2014年之前是發(fā)展起步階段，這一階段以廉租房、公租房為主，解決低收入家庭住房問題；2015-2019年是快速發(fā)展階段，明確建立“租購并舉”的住房制度；2020年至今是高質(zhì)量發(fā)展階段，以保障性租賃住房為抓手，解決住房租賃市場的結(jié)構(gòu)性問題。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

在進一步強化對租賃行業(yè)重視度的紅利下，多地已超額或提前完成保租房2022年度籌建任務目標。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年前三季度，重點關(guān)注的15城涉租賃用地總供應約305萬方，TOP30集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模90.82萬間，同比增長23.76%，環(huán)比增長3.18%。

與此同時，蘇州、鄭州、濟南、湖州、阿勒泰等城市也均在近期出臺政府回購存量商品房政策，一方面直接有利于去化樓市庫存、緩解部分房企的經(jīng)營壓力，另一方面也擴充了當?shù)乇Ｕ戏康墓┙o，加速解決新市民、青年人的住房問題。

中指研究院認為，二十大報告中再次強調(diào)加快建立“租購并舉”住房制度，政策紅利有望繼續(xù)釋放，隨著住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發(fā)展期，這也為開發(fā)企業(yè)、運營企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、金融機構(gòu)等提供了新的發(fā)展機遇。

保民生的基礎上，提品質(zhì)也是二十大報告的重要內(nèi)容。

在實現(xiàn)全體人民住有所居的過程中，“增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為政策發(fā)力點，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌龅年P(guān)鍵支撐。

此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，房住不炒的基本思路和精神依然要堅持，住房市場的健康發(fā)展，要通盤考慮、立足長遠發(fā)展，不能單純從2022年房地產(chǎn)市場的短期波動去理解，住房制度改革要兼顧保民生和提品質(zhì)雙重目標。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)、零售、倉儲等或迎新機遇

除了住房制度，二十大報告還提出，“建設現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，推進新型工業(yè)化，加快建設制造強國、質(zhì)量強國、航天強國、交通強國、網(wǎng)絡強國、數(shù)字中國”。

多個研究機構(gòu)認為，國家強調(diào)發(fā)展實體經(jīng)濟“建設制造強國”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設運營或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機遇。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1-9月，全國300城共推出工業(yè)用地7.71億平方米，同比增長13.77%；同期全國300城共成交工業(yè)用地9.34億平方米，同比增長12.98%。工業(yè)用地推出面積、成交面積均穩(wěn)定增長，中指研究院研究認為，不過對比同期全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積，降幅接近50%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場未來仍存在較大發(fā)展空間。

中指研究院認為，發(fā)展實體經(jīng)濟，加快建設制造強國，都需要空間載體來實現(xiàn)，很重要的形式就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商需積極融入國家戰(zhàn)略，以專精特新為發(fā)展目標，加強布局高端制造業(yè)如物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、新能源等，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2022年3月，證監(jiān)會發(fā)布《深入推進公募REITs試點進一步促進投融資良性循環(huán)》，研究制定基礎設施REITs擴募規(guī)則。9月，滬深交易所5只公募REITs發(fā)布擴募公告，其中有三只為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。隨著擴募正式啟動，也將有助于產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商盤活更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進一步形成資本良性循環(huán)。

此外，戴德梁行在解讀報告中認為，二十大政策導向也將在零售物業(yè)、倉儲物業(yè)等領(lǐng)域產(chǎn)生利好。

二十大報告中提出將實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)改革有機結(jié)合。戴德梁行認為，現(xiàn)階段，保障內(nèi)需的動力和可靠性已經(jīng)成為國家未來經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略，未來五年，進一步挖掘內(nèi)需潛力、提升消費在拉動經(jīng)濟增長中的作用將會繼續(xù)成為國內(nèi)大循環(huán)中的重要內(nèi)容，在此政策背景下，各級政府會持續(xù)積極釋放政策促進居民消費的增長，零售物業(yè)也有望從目前較為低迷的狀態(tài)中逐漸恢復。

根據(jù)商務部9月數(shù)據(jù)，2022年1-8月，中國實際利用外資同比增長20％，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實際使用外資同比增長33.6％，是同期中國整體吸收外資增速的兩倍有余，在此基礎上，外資制造業(yè)企業(yè)進入中國后的落地、選址、建設等方面的服務需求將有望增加。戴德梁行認為，過去兩年，國家對制造業(yè)物流進行了重點改造，同時積極推進智能倉儲配送設施建設，隨著《十四五現(xiàn)代綜合交通運輸體系發(fā)展規(guī)劃》和基礎設施公募REITs的不斷推進，未來倉儲物流行業(yè)仍將有巨大的發(fā)展機遇。

二十大報告提出要發(fā)展綠色低碳產(chǎn)業(yè)、倡導綠色消費，推動形成綠色低碳的生產(chǎn)方式和生活方式。戴德梁行認為，這意味著在發(fā)展新能源的同時要提高舊能源的清潔高效使用。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，碳達峰和碳中和對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的影響是多方面的，這將迫使房地產(chǎn)行業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，選擇低碳建材、降低建筑隱含碳、采用裝配式建造、提高建筑能效、降低建筑運行能耗、增加可再生能源占比、應用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的智慧運維等有效降碳方式，都蘊含巨大的商業(yè)發(fā)展空間。

二十大報告還提出著力推進城鄉(xiāng)融合和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，戴德梁行認為，共同富裕的核心任務是縮小區(qū)域差距、城鄉(xiāng)差距和行業(yè)差距，這其中，城鄉(xiāng)兩元構(gòu)架的存在讓中國的要素市場無法在城鄉(xiāng)之間產(chǎn)生有效循環(huán)，因此，未來優(yōu)化資源配置，振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟是中國經(jīng)濟保護持久活力和韌性的重要保障。同時，城市群將繼續(xù)引領(lǐng)區(qū)域合作發(fā)展，不僅暢通區(qū)域經(jīng)濟循環(huán)，也推動國內(nèi)統(tǒng)一大市場加速形成，實現(xiàn)高水平對外開放和高質(zhì)量發(fā)展。

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（責任編輯：周文凱）