優(yōu)化預售資金監(jiān)管！優(yōu)質房企流動性再迎政策支持，最新解讀來了

來源：智能家居時間：2022-11-16 09:20

繼“第二支箭”以及“金融16條”支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策在本月落地后，11月14日，住建部等三部門再次釋放政策利好，聯(lián)合發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》。

《通知》允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

在業(yè)內人士看來，本次通知內容是優(yōu)化預售資金監(jiān)管的一大舉措，為優(yōu)質房企釋放更多流動性支持，房地產市場信心有望得到進一步提振。

“各地對房企的預售資金監(jiān)管比例并不完全一致，比如長沙之前的預售資金監(jiān)管為25%，而本次政策從全國層面對保函置換預售監(jiān)管資金進行了優(yōu)化，可以在一定程度上緩解房企資金壓力?！币晃活^部房企高管人士對證券時報·e公司記者表示。

值得一提的是，11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年1-10月全國房地產開發(fā)投資和銷售數據，今年前十個月，全國房地產開發(fā)投資同比下降8.8%，商品房銷售面積同比下降22.3%，從數據可以看出房地產行業(yè)仍處于調整階段，這也是近期多個利好政策頻繁落地的一大背景。

預售資金監(jiān)管優(yōu)化

“商業(yè)保函相當于去銀行開個保函出來，按照約定利息給他支付利息，然后銀行給房企進行擔保，保函給到監(jiān)管的賬戶，之后就可以取出相應的監(jiān)管資金，因此房企可以用的現金多了，從而緩解自身資金壓力。”上述房企人士對e公司記者表示。

據中指研究院統(tǒng)計，2022年以來，面對諸多開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動性問題，全國已有超110省市調整預售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。

而本次政策可以視為對預售資金監(jiān)管的進一步優(yōu)化?！锻ㄖ访鞔_商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

“優(yōu)質房企更受政策支持，短期這部分企業(yè)預售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業(yè)資金壓力?！敝兄秆芯吭褐笖凳聵I(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次政策出臺后，各地的預售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質房企釋放更多資金流動性。

中信建投證券也認為，保函置換預售監(jiān)管資金規(guī)范化，政策直指當前行業(yè)核心問題。“本次政策的出臺，允許商業(yè)銀行按照市場化、法制化原則，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務，有助于優(yōu)質企業(yè)監(jiān)管賬戶資金的盤活，同時對資金額度下限的要求，也不會影響到項目的后續(xù)施工，意義重大?！?/p>

月內三重利好政策落地

值得注意的是，保函置換預售資金政策是本月內相關部門出臺的第三條優(yōu)質房企融資的利好政策。

11月11日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從六個方面部署了16條具體措施，助力房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也被業(yè)內視為樓市金融十六條的出臺。

11月8日，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會釋放了“第二支箭”的利好消息，其表示會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資，由央行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)還有望擴容。

“結合近期多個監(jiān)管部門釋放的政策利好，房地產市場信心有望得到進一步提振，多個政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復平穩(wěn)發(fā)展。”陳文靜說。

華泰證券分析師認為，11月份以來房地產行業(yè)積極政策不斷，從“第二支箭”、“16條”再到預售資金監(jiān)管優(yōu)化，可以看到從供給端已經發(fā)生積極改變，“對癥下藥”這一行為的開始本身也很重要，建議繼續(xù)關注有機會將融資優(yōu)勢轉化為拿地和銷售優(yōu)勢的央國企和少數優(yōu)質民企。

多個指標出現好轉跡象

11月15日，據國家統(tǒng)計局數據，1—10月份，全國房地產開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

1—10月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面積628278萬平方米，下降5.9%。房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。其中，住宅新開工面積75934萬平方米，下降38.5%。房屋竣工面積46565萬平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面積33771萬平方米，下降18.5%。

“本輪市場下行幅度較深，主要受多方面因素影響下，市場預期修復難度較大，今年以來前期多輪分散式支持政策呈現效果鈍化、持續(xù)時間短等特征，至今銷售和投資市場仍未明顯改善。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，這也是近期多部門相繼出臺16項金融支持政策、預售資金保函置換等政策的原因，各項新政惠及面、支持力度以及政策細則的指導意義均明顯加大。

陳文靜認為，短期來看，近期支持房企融資的多項舉措落地，針對優(yōu)質房企的預售資金監(jiān)管政策亦在調整落位，預計多個政策疊加將改善房企資金壓力，提振企業(yè)信心，在“保交樓”要求下，年底房地產投資或有改善。

值得注意的是，雖然房地產行業(yè)仍處于調整階段成為共識，但也有多個指標出現好轉跡象。其中，前10個月，商品房銷售額同比下降26.1%，降幅比1-9月份收窄0.2個百分點，降幅連續(xù)五個月收窄。1-10月份房地產開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比降幅比1-9月份收窄1.2個百分點，連續(xù)三個月降幅收窄。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在昨日的發(fā)布會上表示，總的看，房地產市場出現了一定積極變化，但是下行態(tài)勢還在持續(xù)，下階段還是要堅持房住不炒的定位，積極推進購租并舉，支持剛性和改善型住房需求，推動房地產市場逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

（責任編輯：王治強 HF013）