??經(jīng)歷半年多時間的配合調(diào)查后，黃其森重回大眾視野。

??11月17日，泰禾集團股份有限公司（以下簡稱“泰禾”，000732.SZ)發(fā)布公告稱，近日有公共傳媒發(fā)布了關(guān)于“泰禾集團董事長黃其森結(jié)束配合調(diào)查回歸”的報道，11月17日，公司董事長兼總經(jīng)理黃其森已正常履行職責。

??回歸泰禾的黃其森面臨的行業(yè)環(huán)境相比此前已有所改善。近期“第二支箭”“金融16條”等政策的提出，使得行業(yè)在經(jīng)歷漫長的磨底期后已有漸好的趨勢。

??不過，就泰禾自身基本面而言，遠未到企穩(wěn)向好的時候，高達數(shù)百億元的逾期債務(wù)等待掌門人黃其森的化解。11月18日，泰禾方面對記者的采訪回復(fù)表示：“以公告為準?！?/p>

??北京市眾明律師事務(wù)所兼職律師、高級經(jīng)濟師宋庭敏在受訪時稱，“近期央行發(fā)布的‘金融16條’，明確提出要對國有、民營房企一視同仁的同時，還要求金融機構(gòu)合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求，并指出要對‘財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持’?！?/p>

??“政策顯示監(jiān)管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴大擴容，應(yīng)該會有更多民營房企受益。對于個別出險房企的優(yōu)質(zhì)項目，也將會得到合理房地產(chǎn)貸款融資支持?！彼瓮ッ舯硎?。

??離開泰禾8個月

??2022年3月16日，本就處在流動性危機當中的泰禾，公布重磅消息：公司董事長兼總經(jīng)理黃其森正協(xié)助有關(guān)機關(guān)調(diào)查。

??隨后，泰禾集團執(zhí)行副總裁黃曦、副總裁林文華也被帶走協(xié)助調(diào)查。在此期間，泰禾集團由聯(lián)席總裁葛勇代為履行公司董事長和董事會秘書職責。

??在當時召開的媒體溝通會上，葛勇強調(diào)，董事長黃其森是協(xié)助調(diào)查，不是因為泰禾經(jīng)營層面的問題，與企業(yè)經(jīng)營本身沒有關(guān)系。

??回到企業(yè)經(jīng)營方面，為解決流動性問題，引入戰(zhàn)投曾是泰禾最先采取的策略之一，2020年7月，流動性危機發(fā)生不久，泰禾和萬科簽訂框架協(xié)議，萬科全資子公司海南萬益擬以24.3億元收購泰禾19.9%股份，但需泰禾指定并實施債務(wù)重組方案。至今，雙方合作并無實質(zhì)性進展。

??持續(xù)的流動性危機，一度令投資者提出泰禾資不抵債的疑問。對此，泰禾在投資者平臺稱，截至2021年末集團流動資產(chǎn)約1716億元，高于流動負債1447億元，凈資產(chǎn)為148億元，未出現(xiàn)資不抵債的情況。

??在黃其森離開的8個月時間里，泰禾發(fā)生了積極的改變，尤其是在各界都在關(guān)注的保交樓方面。11月3日，泰禾發(fā)布相關(guān)保交樓工作進展，并表示，泰禾多個區(qū)域、多個項目在積極溝通地方政府，已經(jīng)獲得不同形式的紓困支持。

??截至10月末，泰禾多個項目累計獲批紓困資金超過9億元，正在申請中、將有望獲得的增量資金共計約7.5億元。

??11月17日，泰禾集團公告稱，公司董事會、監(jiān)事會已完成換屆選舉。其中，黃其森、廖光文、沈琳、葛勇任非獨立董事，任真、涂崇禹、陳基華任獨立董事。黃其森擔任第十屆董事會董事長，同時聘任其為公司總經(jīng)理并代行董秘職責。

??當下，泰禾所處的行業(yè)環(huán)境正在逐漸向好。不過宋庭敏認為，在“金融16條”出臺后，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)開展效率還有待觀察和評估。出險房企真正破解償債能力不足與桎梏的關(guān)鍵仍取決于銷售端的企穩(wěn)回暖。

??他分析，考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱作用，政府應(yīng)該高度重視。一方面，可以就房地產(chǎn)企業(yè)不良貸款問題，鼓勵有條件的銀行、資產(chǎn)管理公司來托管緩解壓力；另一方面，可以在一定期限內(nèi)將部分出險房企的待售住宅產(chǎn)品由政府收購用作社保用房或公租廉租合并用房，通過保障房收購來紓解出險房企的周轉(zhuǎn)困境。

??債務(wù)壓力仍在

??直面行業(yè)“萬重山”

??泰禾是此輪周期中較早出現(xiàn)流動性危機的大型房企之一。

??2020年7月6日，上清所披露，未收到泰禾集團“17泰禾MTN001”中期票據(jù)付息兌付資金，宣告了泰禾首現(xiàn)債務(wù)逾期。

??此后，隨著樓市逐漸進入下行周期，以及民營房企融資端的收緊，泰禾更多逾期債務(wù)如山呼海嘯般涌來。根據(jù)泰禾公布的財務(wù)數(shù)據(jù)，截至2022年9月30日，公司已到期未歸還借款本金為584.14億元；截至2022年10月28日，公司已到期未歸還借款本金為584.51億元。

??2022年3月，黃其森曾在企業(yè)內(nèi)刊里發(fā)表了署名文章《道阻且長，行穩(wěn)致遠》，回顧了2021年ST泰禾的自救經(jīng)歷，也明確了2022年集團的全新戰(zhàn)略布局。

??黃其森提到，新的一年，泰禾集團仍將堅持“小而美，小而精”戰(zhàn)略；并表示，2022年的形勢，肯定還是“萬重山”。

??如其所述，截至目前，泰禾的債務(wù)重組問題未有明顯改善。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認為，“出險房企的債權(quán)債務(wù)比較復(fù)雜，一般涉及多方主體，各方為了自己的利益最大化一般不會輕易退讓?！边@是導(dǎo)致許多出險債務(wù)重組始終無法落地的重要原因。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月29日，ST泰禾控股股東泰禾投資集團持有公司9.59億股股份，持股比為38.55%，當前已全部被凍結(jié)。

??截至11月8日，因法院強制執(zhí)行，泰禾投資集團及其一致行動人葉荔已合計被動減持3.19億股公司股份，占總股本的12.81%。

??而泰禾投資集團持有的泰禾金控（平潭）集團有限公司51%股權(quán)、北京國泰保險代理有限公司100%股權(quán)和福建中科泰禾股權(quán)投資合伙企業(yè)有限合伙98.75%股權(quán)，目前也正在阿里法拍平臺被拍賣。

??2022年前三季度，泰禾實現(xiàn)營業(yè)收入52.63億元，歸屬上市公司股東的凈利潤虧損31.23億元，歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤虧損34.19億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.15億元，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為8.72億元。

??縱觀整個行業(yè)，2022年1～10月，百強房企的銷售操盤金額的同比降幅，仍保持在44%的較高水平。目前，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加國內(nèi)多區(qū)域疫情的影響，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進一步加大。

??樓市銷售整體低迷，房企通過銷售回款難度比較大，王玉臣認為，“樓市低迷，進一步導(dǎo)致新投資者并不看好樓市，新投資引入難。很多企業(yè)的重組是需要新的投資進入的，但是現(xiàn)在各大暴雷房企在引入投資者的時候普遍不太順利?！?/p>

??宋廷敏表示，房企特別是民營房企在過去的房地產(chǎn)高增長時代所采用的高負債、高杠桿和高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式及其路徑依賴，也需要受到市場本身的教育。但“扶上馬、送一程”仍然應(yīng)該成為政府處置出險房企不良貸款問題的一個不應(yīng)缺少的措施。

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