房企新勢力｜進京不順、少數(shù)股東權(quán)益猛增 “穩(wěn)健派”越秀地產(chǎn)變量漸顯

來源：智能家居時間：2022-12-22 12:20

在今年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷、行業(yè)營收普遍下滑的情況下，被稱為老牌“穩(wěn)健派”的越秀地產(chǎn)卻成為TOP50房企中唯一銷售正增長的企業(yè)。不僅如此，其在增儲擴容方面也表現(xiàn)強勢，甚至放出“資金不是問題，融資渠道暢通”的口號。然而在談“進”的同時，越秀地產(chǎn)一些自身問題也逐漸暴露出來，進京不順、少數(shù)股東權(quán)益大幅增長，備受市場詬病的增收不增利，這些在擴容之外同樣亟須證明。

進京“趕考”銷售受阻

2022年12月第三周，北京深冬，疫情的頂峰似乎開始邁過，懷柔紅螺板塊，去年首批集中供地的項目越秀天恒懷山府營銷中心，除了保安警惕地看著四周，并沒有什么人進出。相比之下，后方掛著“慶祝1、2、4、7號樓封頂”橫幅的工地熱鬧不少?！吧w的很快，這半年疫情這么重但沒怎么耽誤?！备浇t螺家園的居民如此評價。

這是越秀進京的首個項目，去年5月8日，越秀地產(chǎn)攜手天恒一起落子懷柔，底價45.7億元在劉各長村拿下1宗棚戶區(qū)改造地塊。一年半后，根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，這個名為越秀天恒懷山府的項目網(wǎng)簽僅15套，以1.76%的網(wǎng)簽率排名2021年一批次項目倒數(shù)第一。

“合作伙伴與目標地塊越秀都沒選好?！币晃皇煜け本┦袌?、與越秀此次合作方天恒方面有過深度接觸的房企營銷總直言，與北京地方國企合作拿地，雖然前期合作方的優(yōu)勢明顯，但溝通成本比較高，而且相比于首開、首創(chuàng)、城建在合作開發(fā)方面的“成熟體制”，區(qū)屬國有企業(yè)的問題更多，這一點無論從天恒自身開發(fā)的項目，還是合作項目的進程都能看出一二。

而從板塊來說，雖然科學城疊加會都概念，讓懷柔的新房市場曾經(jīng)火過一陣，但整體區(qū)域內(nèi)價格的透支也顯而易見。不僅如此，從紅螺板塊來說，京承高速下來需要穿過整個懷柔主城區(qū)，周邊三公里內(nèi)用“毫無配套”來形容并不為過，不僅如此，因地處景區(qū)與遠郊區(qū)主城區(qū)夾縫處，周邊的環(huán)境有些“一言難盡”，可是說是度假房沒風景、自住房沒保障。

從房企進京“趕考”規(guī)律來看，一個核心特點就是“千億”指標，恰如金輝、卓越、雅居樂、佳兆業(yè)等，似乎在北京扎下“根”后，才能證明自己的“千億”含金量，不幸的是，上述企業(yè)中，包括越秀在內(nèi)，能稱得上在京扎根兒的，目前看只有卓越一家。

越秀地產(chǎn)也是在落子懷柔后，未能繼續(xù)在京拿地。

努力拿回“丟失”的那幾年

急于落子北京證明自己的越秀地產(chǎn)，是國內(nèi)最早的一批房企，一直以“穩(wěn)健”的狀態(tài)示人，也正是因為“穩(wěn)健”，其規(guī)模擴張步伐相對遲緩。當同體量房企早已跨過千億門檻時，越秀地產(chǎn)還在500多億銷售額徘徊。

2017年，越秀地產(chǎn)提出“三年沖千億”的目標，決定在2020年跨入“千億俱樂部”。但天有不測風云，受疫情“黑天鵝”的影響，越秀地產(chǎn)再次發(fā)揮“穩(wěn)健”基因，在沖擊千億關(guān)鍵時刻調(diào)低了銷售目標。2020年，越秀地產(chǎn)制定的銷售目標為802億元，增幅下調(diào)至11.21%，較千億目標縮水了不少。

雖然遲到了一年，越秀地產(chǎn)終于在2021年完成千億跨越。2021年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額約1151.5億元，同比增長20.2%，首次跨入千億房企陣營。

也錯過了一輪擴張周期。從增儲表現(xiàn)來看，越秀地產(chǎn)正在努力拿回“丟失”的那幾年。

年報數(shù)據(jù)顯示，2018-2021年，越秀地產(chǎn)土儲面積從1941萬平方米增長到2711萬平方米，僅2021年越秀地產(chǎn)就在18個城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬平方米。

隨著越秀地產(chǎn)“步伐”的加速，土地投資金額也水漲船高。2020年越秀地產(chǎn)的土地投資支出為410億元，超出原本的土地預(yù)算近110億元，即便如此，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠仍在年度業(yè)績會上公開喊話“2021年越秀地產(chǎn)的土地投資預(yù)算大概為520億元，同比增長26.8%”，在年度進程過半、房企普遍下調(diào)銷售目標的時候，林昭遠更是喊出“公司今年銷售目標沒有調(diào)整的計劃，對完成全年1235億目標非常有信心”。

就在前不久越秀地產(chǎn)披露的11月成交快訊顯示，越秀地產(chǎn)前11月銷售額1029.4億元，完成年度目標83%，如果沒有意外，越秀大概率會成為今年房企中屈指可數(shù)的完成全年銷售業(yè)績的企業(yè)。

區(qū)域深耕“變量”

雖然難得成為樓市“冰渣子里的一朵花”，但同為千億陣

營的越秀有著與大多數(shù)偏安一隅的區(qū)域性房企的通病——布局過于集中，抗風性能力不足。

邁入千億陣營后，越秀地產(chǎn)繼續(xù)按照“1+4”全國化戰(zhàn)略進行布局，深耕大灣區(qū)這一核心區(qū)域，深化拓展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)和西部地區(qū)。但從土儲結(jié)構(gòu)和銷售貢獻占比來看，越秀地產(chǎn)目前尚未擺脫“區(qū)域”的標簽。

2022年初，越秀地產(chǎn)首入合肥，也讓其全國化布局往前再邁了一步。截至2022年6月末，越秀地產(chǎn)已進入到30個城市，總土地儲備約為2860萬平方米，但越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)和廣州依然表現(xiàn)“高集中”，分別擁有土地儲備1512萬平方米和1292萬平方米，約占總土地儲備的52.9%和45.2%。

2022年上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額為489.1億元，同比增長3.2%。大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約317.5億元，約占總合同銷售金額的64.9%。而這之中，僅廣州一地實現(xiàn)合同銷售金額約293.4億元，約占總合同銷售金額的60%，其他區(qū)域的銷售貢獻則表現(xiàn)平平。

于年內(nèi)，越秀地產(chǎn)繼續(xù)在廣州土拍市場“猛攻”，優(yōu)質(zhì)地塊更是不惜重金補倉。在廣州年內(nèi)第二輪土拍中，越秀地產(chǎn)以81.19億元競得天河區(qū)燕塘地塊，扣除配建后樓面價達到50800元/平方米，不但刷新區(qū)域樓面價紀錄，更是位列廣州史上第五高的樓面價。

樓市的基本面需要消費來支撐，粵港澳大灣區(qū)是目前最具“活力”的地區(qū)，越秀地產(chǎn)能夠在當前市場環(huán)境下保持強勢，也與其提前的戰(zhàn)略布局密不可分。

但沒有一個模式是沒有缺點的，“深耕”同樣也是一把雙刃劍，潛在的風險性不可避免。房地產(chǎn)調(diào)控歷來限制“過熱”的情況出現(xiàn)，海南調(diào)控之后，雅居樂的銷售受挫；環(huán)京調(diào)控之后，華夏幸福(600340)也沒熬住，目前尚處于存活的邊緣?？梢钥吹剑坏┮蕾嚦潭冗^深，市場變動必然帶來顯著沖擊。

對于區(qū)域深耕、戰(zhàn)略布局等問題，北京商報記者與越秀地產(chǎn)方面取得聯(lián)系，截至發(fā)稿，未獲得回應(yīng)。

增收不增利“隱患”

隨著擴張步伐的加快，越秀地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模也隨之水漲船高。截至2022年上半年，越秀地產(chǎn)的負債合計約2447億元，同比增長7.54%。其中短期債務(wù)的增長較為明顯，一年內(nèi)到期負債為269.59億元，同比增長21.21%。

截至2022年6月末，越秀地產(chǎn)的凈負債率為85.79%，較去年同期增加了9.9個百分點；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為69.4%，沒有發(fā)生太大變化；現(xiàn)金短債比為1.45倍，較去年同期的1.8有一定幅度下滑。

有著國企的優(yōu)勢，越秀地產(chǎn)融資成本一直處于行業(yè)較低水平，但在“邁大步”的同時，能夠?qū)ⅰ叭兰t線”指標控制在安全線內(nèi)，也與其少數(shù)股東權(quán)益相關(guān)。這一點可以說越秀再次踩到了區(qū)域千億房企的通病。

Choice數(shù)據(jù)顯示，自2016年開始越秀地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益（非控股權(quán)益）開始快速增長，2016年末越秀地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益為37.62億元，2017年末到2021年末，少數(shù)股東權(quán)益分別為46.03億元、90.85億元、144.7億元、205.3億元、281.3億元。2022年中期，越秀地產(chǎn)的非控股權(quán)益為295.7億元，少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益的比重已躍升到38.78%。

少數(shù)股東權(quán)益逐步增長，其對于利潤的“侵蝕”也逐漸暴露出來。2022年上半年，越秀地產(chǎn)營收312.9億元，同比增長29.1%。但利潤表現(xiàn)卻并不“優(yōu)秀”，上半年越秀地產(chǎn)歸母凈利潤約17.1億元，同比下降25.8%；而少數(shù)股東凈利潤約8.76億元，同比大幅增長119%。一降一升的明顯變化，這背后的問題值得引起注意。

另一方面，越秀地產(chǎn)的成本增速也顯著高于營收增速，2022年上半年越秀地產(chǎn)銷售成本246.47億元，同比增長38.86%，高出營收增速近10個百分點。

“合力”使然，最終越秀地產(chǎn)交出增收不增利的答卷。

地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，債務(wù)指標優(yōu)秀代表企業(yè)的安全性，但對于一家企業(yè)來說，“賺錢”能力才是核心指標，其重要性不言而喻，如果營收與利潤持續(xù)保持失衡，那反映出的就是企業(yè)的成長性問題，這方面要格外重視。

北京商報記者王寅浩

（責任編輯：王治強 HF013）