《港灣商業(yè)觀察》梁美燕

目前，不少房企針對去庫存都設計了各種各樣的促銷活動。持續(xù)內(nèi)卷的環(huán)境下，石榴集團的促銷最后結(jié)果又能否符合預期？

01

資金壓力不小，資產(chǎn)存減值風險

石榴置業(yè)集團有限公司（簡稱:石榴集團）是一家大型物業(yè)開發(fā)商，最初名為K2地產(chǎn)，以開發(fā)高端項目著稱，業(yè)務主要分布在環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)以及成渝等四大核心經(jīng)濟圈。

公開信息顯示，石榴集團2022年在徐州、淮安、蚌埠、德州、廊坊等18個城市交付近30個批次，約15000戶家庭。

無論是否屬于暴雷房企，毫無疑問，2022年至今的保銷售保交付都成為重中之重。

促銷爭奪戰(zhàn)顯而易見。據(jù)悉，2022年8月15日，石榴集團發(fā)布了一條房產(chǎn)促銷信息，推薦了包括北京V7荷塘月色、北京十里春風、北京石榴春和景明在內(nèi)的3個北京項目。此前2月19日，石榴集團還開展了北京十里春風清倉活動。

目前，在石榴集團的官網(wǎng)銷售平臺上，在售16個項目，包括石榴江南院子、張家港世家院子、滁州紫金院子、石榴紫宸府、文安智慧新城、石榴春江明月、清遠石榴春江湖畔、春江錦廬、石榴濱海灣、K12十里春風、石榴林語春曉、石榴春和景明、固安映園春曉、石榴玉蘭曦園、固安湖山春曉、保定春江錦上。

市場里促銷以求去庫存的又何止石榴集團一家。從去年以來，房企們各式各樣的“花式促銷”可謂目不暇接，比如西瓜、大蒜、小麥換房。在這樣的環(huán)境下，石榴集團的項目能給需求端展現(xiàn)出多大的吸引力？其促銷的成效又是否能符合公司的預期？

廣科咨詢首席策略師沈萌向《港灣商業(yè)觀察》表示，中小房企去庫存的壓力相對而言會更大，但如果此前保持了比較穩(wěn)健的財務紀律，那么周轉(zhuǎn)的空間會更寬裕。當前宏觀數(shù)據(jù)上可以看到居民中長期貸款在持續(xù)下滑，樓市的景氣度仍處于低谷，促銷或許也不能扭轉(zhuǎn)大環(huán)境的不利影響。

根據(jù)中指研究院報告數(shù)據(jù)顯示，2022年，石榴集團銷售額為235.6億元，在房企銷售業(yè)績排行榜位列第80名。與此同時，報告也說明，2022年各陣營銷售額增速均有所下滑，而在TOP50-100房企中，銷售額均值同比下滑了42.6%。

在整體銷售環(huán)境不佳的現(xiàn)實面前，石榴集團的業(yè)績也不理想。去年8月29日，在石榴集團發(fā)布的2022年債券半年度報告顯示。2022年上半年，公司營業(yè)收入為97.09億元，同比下降約25%；凈利潤為3.82億元，同比下降約56%。同期，石榴集團資產(chǎn)總計703以元，較2021年同期減少約70億元。

此前，石榴集團曾在2021年5月31日向港交所提交了招股書?；蛟S正因相對有限的融資渠道與較高的融資成本，以擴展更多的融資渠道，石榴集團決定沖刺上市。但并不順利，招股書隨即在當年11月底失效。

據(jù)悉，2021年，石榴集團簽訂了一份總金額為8000萬元及利率為9%的銀行貸款作為借款，同時也簽訂了3份13.3億元的融資協(xié)議，年利率在7.1%-11.5%之間。

企業(yè)預警通顯示，東方金城2022年在5月25日發(fā)布的報告指出，石榴集團住宅項目的剩余可售面積較低，面臨較大補庫存壓力；在建及擬建項目未來投資規(guī)模較大，公司面臨銷售回款下降、融資難度加大等困難，未來仍存在較大資金壓力；公司剩余可售貨值中商辦項目貨值占比超60%，投資性房地產(chǎn)規(guī)模較大且受限比例很高，對資產(chǎn)流動性和公司的再融資能力形成不利影響；跟蹤期內(nèi)，公司拿地放緩，資產(chǎn)總額有所下滑，部分業(yè)態(tài)項目出現(xiàn)減值，預計未來公司資產(chǎn)仍具有一定減值風險。

02

屢屢被執(zhí)行人，又遭業(yè)主投訴

企查查顯示，目前石榴集團仍有4只存續(xù)債，分別為19石榴04（112950.SZ）、19石榴03（112909.SZ）、19石榴02（114442.SZ）、19石榴01（114424.SZ），規(guī)模共計33.15億元。

另外據(jù)企查查顯示，2023年2月7日，石榴集團因未按時履行法律義務被申請強制執(zhí)行，北京市通州區(qū)人民法院將其列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標的約為47.93萬元。

被執(zhí)行人似乎對石榴集團而言已經(jīng)習慣。2022年7月25日及同年12月15日，石榴集團被執(zhí)行金額為15.79萬元與2.16萬元。

與此同時，石榴集團還累計涉及32個司法案件。其中，71.88%的案件身份為被告，25%的案件案由為勞動爭議，62.5%的案件屬地為北京。

此外，黑貓投訴平臺上，有不少業(yè)主投訴石榴集團虛假宣傳的問題。2022年4月23日，有消費者稱，將十里春風考慮為重點意向房型之一，當時銷售谷焱表示：如當下訂房，后期可享受：1.車位10萬左右且可辦分期業(yè)務，首付1萬，剩余分期（如5年）還即可；2.后期地產(chǎn)中心和京東合作，贈送業(yè)主10萬元家電禮包卡。房子事大，此處為我重點考慮之一，且有銷售承諾的活動，與其他幾家地產(chǎn)相比更劃算，遂當即定下房子。

“時至今日，上當受騙。3年多期間，我曾投訴多次未果，并被告知車位活動沒有開始，因為我所購買的片區(qū)還沒有下證，其承諾只要一有消息，就立刻告知我。4月26日，我接到其他銷售的電話，說車位已經(jīng)開賣一個月了，且只有全款。完全的上當受騙?！?/p>

2021年12月2日，又有一名河北省保定徐水區(qū)石榴玉蘭灣小區(qū)的業(yè)主投訴稱，該小區(qū)從開發(fā)宣傳，售房，到即將交房都是冠名的石榴置業(yè)，可是合同簽的是河北長峰金工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?！皹I(yè)主當是也有疑問，銷售回的是合作開發(fā)，長峰負責搭建。可是現(xiàn)在馬上交房，小區(qū)規(guī)劃一團糟，石榴置業(yè)卻不再露面，反而讓業(yè)主找河北長峰金工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。那么作為業(yè)主，我們是不是可以問石榴置業(yè)不是你們的房，他們可以掛石榴玉蘭灣的牌子，為什么宣傳頁是石榴置業(yè)，為什么石榴置業(yè)客服能查到我們業(yè)主所有的資料，不是你們賣的，那是怎么回事兒？”

另有業(yè)主也投訴，2018年10月份購買了徐水石榴玉蘭灣105㎡的住宅，購房合同是與河北長峰金工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的，但是卻有2張繳款單（收據(jù)），1張是長峰金工開具的73萬元的房款，另一張是保定首輝房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司開具的17萬元的服務費，綜合單價超出了當時政府限價。

“另外，買房時候宣傳冊、沙盤等資料承諾的人車分流，一期二期同時交付，一共二十多棟樓。但是現(xiàn)在面臨2021.12.31交房，只有7棟樓，與當時宣傳冊和沙盤嚴重不符，且購房合同所附平面圖也是二十多棟樓，交房與合同也不符。還有，合同里明確規(guī)定小區(qū)內(nèi)非市政道路及規(guī)劃的車位、車庫在2021年12月31日達到使用條件。但是現(xiàn)在小區(qū)里沒有車位，6號樓緊鄰華龍面粉廠，6號樓的業(yè)主都沒有道路可以進出?！?/p>

屢屢淪為失信人，且沖刺上市夭折后資金壓力加劇，再加上屢屢被業(yè)主投訴，石榴集團無疑面臨著全方位的壓力。2023年，石榴集團是否能有所扭轉(zhuǎn)？（港灣財經(jīng)出品）

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