央行、銀保監(jiān)會擬出新規(guī)，住房租賃市場將迎重磅金融政策支持

來源：智能家居時間：2023-02-25 16:20

住房租賃市場將迎來重磅金融政策支持。

2月24日，人民銀行發(fā)布消息稱，為培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會起草了《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）。

梳理來看，本次《意見》共有17條，內(nèi)容主要包含三大方面重點：一是加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新，二是拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，三是加強和完善住房租賃金融管理。

受訪專家向藍鯨財經(jīng)指出，此次政策最核心的要點，即要建立健全住房租賃金融支持體系。政策既明確了金融機構(gòu)、金融產(chǎn)品、金融管理方面的工作，同時又明確了“兩分法”的金融支持體系，即信貸市場和資本市場配置優(yōu)化的導向。

加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新

在住房租賃信貸產(chǎn)品方面，《意見》提到，加大對租賃住房開發(fā)建設的信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設貸款。租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發(fā)項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

《意見》還提到，創(chuàng)新團體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品。對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長期持有經(jīng)營的，鼓勵商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政府隱性債務的前提下，發(fā)放租賃住房團體購房貸款。

同時，利用貸款購買的商品住房、商業(yè)用房等應為法律關系清晰、已峻工驗收的房屋，貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

此外，《意見》亦提出，支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款。住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設貸款。

“住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應收租金總額的70%?！薄兑庖姟分赋觥?/p>

拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道

在投融資方面，《意見》提到，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道。比如，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項用于租賃住房建設、購買和經(jīng)營。鼓勵優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高住房租賃債券發(fā)行效率，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。

《意見》指出，創(chuàng)新住房租賃擔保債券（Covered Bond）。住房租賃企業(yè)持有運營的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。住房租賃擔保債券納入債券管理框架。

同時，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）份額交易流通，促進長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。支持金融機構(gòu)、資產(chǎn)管理產(chǎn)品等各類市場主體規(guī)范投資住房租賃相關金融產(chǎn)品。

引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。比如，支持金融機構(gòu)、資產(chǎn)管理產(chǎn)品等各類市場主體規(guī)范投資住房租賃相關金融產(chǎn)品。鼓勵住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)通過房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）長期持有、運營租賃住房等。

加強和完善住房租賃金融管理

在住房租賃金融管理方面，《意見》要求，嚴格住房租賃金融業(yè)務邊界，加強住房租賃信貸資金管理，規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新以及建立住房租賃金融監(jiān)測評估體系等。

比如，《意見》提到，住房租賃金融業(yè)務要嚴格定位于支持住房租賃市場發(fā)展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務應與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務明確區(qū)別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。

《意見》要求，商業(yè)銀行等機構(gòu)要嚴格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性的調(diào)查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設和運營，切實防范資金挪用、套現(xiàn)等風險。商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的機構(gòu)應建立完善相關制度，加強合規(guī)性審查和評估，確保審慎合規(guī)開展相關業(yè)務。規(guī)范融資主體管理，制定明確的準入標準，對非個人對象可實施名單制管理。

“此次政策最核心的要點，即要建立健全住房租賃金融支持體系?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析道，一是政策明確了金融機構(gòu)、金融產(chǎn)品、金融管理方面的工作。比如在金融機構(gòu)方面，明確了商業(yè)性金融、政策性金融、開發(fā)性金融的功能定位。而在金融管理方面，明確要建立住房租賃金融監(jiān)測評估體系。

二是政策明確了“兩分法”的金融支持體系，即信貸市場和資本市場配置優(yōu)化的導向。其中信貸工具側(cè)重開發(fā)建設、流動性和日常運營需求，而資本市場側(cè)重于投資長期融資工具。

（責任編輯：王治強 HF013）