突破22000套！北京二手房“網(wǎng)簽過(guò)熱”的真相

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2023-04-02 12:20

繼1、2月連續(xù)反彈后，北京二手房的網(wǎng)簽數(shù)在3月迎來(lái)全面爆發(fā)。純住宅22192套的成交量也成功進(jìn)入數(shù)據(jù)上“比較過(guò)熱”的區(qū)間?？紤]到二手房交易的數(shù)據(jù)滯后性特點(diǎn)，當(dāng)下這種“網(wǎng)簽過(guò)熱”是否可以持續(xù)？真實(shí)的市場(chǎng)又是怎樣的？買(mǎi)賣(mài)雙方包括機(jī)構(gòu)在這樣的市場(chǎng)中又應(yīng)該注意什么？

“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平均滯后42天”

趕在3月的最后一天，孫翔與賣(mài)家敲定了1070萬(wàn)的價(jià)格，原本還可以再往下談10萬(wàn)，但孫翔咬死的一條附加條款——必須在4月25日前完成過(guò)戶(hù)，否則交易終止，讓賣(mài)家在簽合同的一瞬間又反咬了10萬(wàn)元。

這是一套北京西城德勝片區(qū)的70平方米小三居。

對(duì)于孫翔的這步“折騰”，身邊親近的朋友反復(fù)勸說(shuō)，因?yàn)樗举u(mài)掉的那套小兩居同樣是位于西城區(qū)，只不過(guò)白紙坊的教育配套確實(shí)跟家長(zhǎng)們眼中的塔尖區(qū)域——德勝有差距的，“但好歹是西城，能差到哪兒去”。

但孫翔堅(jiān)持“能力范圍內(nèi)，給女兒最好的”?！捌鋵?shí)我也知道今年很可能是教育溢價(jià)的最高峰，特別是這種老破小，但如果不買(mǎi)，可能我會(huì)更后悔?！弊寣O翔下定決心的，還有這個(gè)三居室的戶(hù)型設(shè)計(jì)。在他看來(lái)，無(wú)論是經(jīng)歷疫情對(duì)于多一間屋子的深刻體會(huì)，還是將來(lái)孩子上學(xué)后，老人偶爾過(guò)來(lái)搭把手的實(shí)用主義，三居室在這個(gè)區(qū)域都是極佳的配置。

恰恰有了和孫翔一樣的需求集中釋放，讓北京的二手房在剛剛過(guò)去的三月里網(wǎng)簽量首次站到2萬(wàn)+之上：來(lái)自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，三月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為22192套，環(huán)比、同比均有一定增幅。

按照傳統(tǒng)的判斷，北京的二手房月成交量在1.2萬(wàn)套到1.7萬(wàn)套之間，是屬于市場(chǎng)比較正常的狀態(tài)，不熱但也不冷。如果低于這個(gè)數(shù)值，特別是月成交量低于1萬(wàn)套時(shí)，可以定義為市場(chǎng)比較冷的狀態(tài)。如果高于這個(gè)數(shù)值，特別是月成交量高于2萬(wàn)套時(shí)，可以定義為市場(chǎng)比較熱的狀態(tài)。

對(duì)于3月的數(shù)據(jù)，多家機(jī)構(gòu)給出的判斷均為“由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，無(wú)法及時(shí)反映真實(shí)市場(chǎng)情況，導(dǎo)致本月網(wǎng)簽走勢(shì)與實(shí)際成交走勢(shì)背離明顯”。

“我們內(nèi)部對(duì)自去年年底放開(kāi)后的成交有個(gè)平均值——42天，是買(mǎi)賣(mài)雙方在門(mén)店里談好價(jià)格、簽好草簽合同到網(wǎng)簽的時(shí)間。”許放（化名）是某頭部中介機(jī)構(gòu)信息部的負(fù)責(zé)人，談到3月二手房突破2萬(wàn)套的數(shù)據(jù)，他給出了“這是春節(jié)前后一個(gè)月的市場(chǎng)反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上而已”的判斷，而現(xiàn)在門(mén)店成交的真實(shí)情況要比這個(gè)冷一些。

從1200萬(wàn)到1050萬(wàn)，定了房的賣(mài)家急了

對(duì)于許放口中的“冷一些”，北京鏈家研究院分析師冷會(huì)給出了更為直觀(guān)的解釋?zhuān)簭谋本╂溂覍?shí)際簽約情況看，3月二手住房交易量較上月小幅下滑，成交節(jié)奏有所放緩，最近一周成交量已基本回落至常態(tài)時(shí)期水平。節(jié)后市場(chǎng)熱度較高的原因主要是大量積壓需求集中釋放，隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)逐步出清，交易節(jié)奏隨之下降，屬于正?，F(xiàn)象?！傲硗庑枰f(shuō)明一點(diǎn)，雖然當(dāng)前市場(chǎng)較前期有所降溫，但仍處于較好時(shí)期水平，總體走勢(shì)平穩(wěn)。”冷會(huì)強(qiáng)調(diào)。

盡管處于較好的時(shí)期，但對(duì)于著急賣(mài)房的小業(yè)主，和奔波在一線(xiàn)帶看的經(jīng)紀(jì)人，寒意卻已經(jīng)能感受到了。

陳瑾位于東城區(qū)安定門(mén)附近的次新房已經(jīng)從1200萬(wàn)降至1099萬(wàn)，這是這個(gè)小區(qū)最好的戶(hù)型，89平方米東南朝向兩居室，教育配套屬于和平里片區(qū)，用她的經(jīng)紀(jì)人韓維維的話(huà)說(shuō)，這個(gè)戶(hù)型過(guò)去三年平均一年才出一套，但今年一下就出了三套。

因?yàn)榇汗?jié)前已經(jīng)定了置換的房子，陳瑾沒(méi)有與小區(qū)內(nèi)其他兩套一樣高報(bào)試水，而是在春節(jié)后直接將價(jià)格降至1099萬(wàn)元?！皠傞_(kāi)始帶看量特別大，還有來(lái)兩次、三次的，但最近一下子看房的就少了?！标愯倪@種感受，韓維維給出了更為明確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)——從3月12日以后的那周開(kāi)始，她服務(wù)的片區(qū)帶看量迅速降低。

考慮到自己已經(jīng)預(yù)定了要買(mǎi)的房子，陳瑾讓韓維維給之前重復(fù)看房的幾戶(hù)買(mǎi)家發(fā)去了信息：“如果付款方式好，可以接受1050萬(wàn)元?！倍荒昵靶^(qū)內(nèi)同戶(hù)型、西南朝向的商品房售價(jià)是1000萬(wàn)元，陳瑾的這套是二類(lèi)經(jīng)適房。但發(fā)出去的信息，并沒(méi)有收到任何反饋。

對(duì)于這樣一種報(bào)價(jià)，多家頭部機(jī)構(gòu)均認(rèn)為“賣(mài)家急迫的心理和當(dāng)前市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼”是主要原因。但鏈家提供給北京商報(bào)記者的信息也顯示，價(jià)格方面，3月外圍城區(qū)成交占比明顯回落，中心城區(qū)成交占比相應(yīng)提升，因此全市成交均價(jià)有小幅結(jié)構(gòu)性上漲。從各區(qū)價(jià)格走勢(shì)看，多數(shù)城區(qū)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，局部地區(qū)受短期的供需關(guān)系緊張影響價(jià)格有所上漲，但其持續(xù)性有待觀(guān)察。

高位盤(pán)整與激烈博弈

談及四月以及整個(gè)二季度甚至全年的市場(chǎng)，多家機(jī)構(gòu)直言“看不了那么遠(yuǎn)”，核心還是看政策走勢(shì)。

在麥田房產(chǎn)看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)是市場(chǎng)需求短時(shí)間集中釋放、房東預(yù)期上漲后的正常表現(xiàn)，預(yù)計(jì)四月份北京二手房市場(chǎng)將進(jìn)入高位盤(pán)整階段，房東和客戶(hù)對(duì)于價(jià)格的博弈會(huì)更加激烈的同時(shí)，成交量將有一定的回調(diào)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也指出，市場(chǎng)的下行是有預(yù)期的，因?yàn)楸本┑侥壳安](méi)有出臺(tái)任何的調(diào)控政策來(lái)放寬市場(chǎng)，就是對(duì)市場(chǎng)的限制性措施加以松綁。包括去年城六區(qū)老年家庭定向解除認(rèn)房又認(rèn)貸，實(shí)際上也并沒(méi)有執(zhí)行。所以其實(shí)現(xiàn)在北京唯一執(zhí)行寬松政策，就是財(cái)政部在去年頒布的“賣(mài)一買(mǎi)一”退稅政策，但影響的家庭數(shù)量有限，而且還是全國(guó)性的政策。

“目前的市場(chǎng)保持著一個(gè)全國(guó)最嚴(yán)的尺度，沒(méi)有給出任何放松的信號(hào)。如此背景下，市場(chǎng)在春節(jié)前后的這種上行，更多是疫情解除后，前期大量積累需求的集中釋放，包括部分買(mǎi)房家庭可能對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)抱有一個(gè)相對(duì)積極的判斷，所以才有了抓緊買(mǎi)房的動(dòng)作，但實(shí)際上并不具備持續(xù)性。”郭毅稱(chēng)。

包括郭毅在內(nèi)的多位分析師直言，如果下行的幅度是平穩(wěn)過(guò)渡，那么可能市場(chǎng)也就是“穩(wěn)中有降”，大家對(duì)于未來(lái)的預(yù)期相對(duì)悲觀(guān)。但如果下行趨勢(shì)持續(xù)，影響到購(gòu)房者的心態(tài)，由理性轉(zhuǎn)向悲觀(guān)，預(yù)期落空后，導(dǎo)致市場(chǎng)整體“消沉”，未來(lái)調(diào)整起來(lái)也會(huì)更加艱難。為此她呼吁在當(dāng)前市場(chǎng)下，買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)理性的狀態(tài)，這個(gè)時(shí)候給一些寬松信號(hào)，反而可能對(duì)于市場(chǎng)健康發(fā)展會(huì)有一個(gè)更好的促進(jìn)作用。

北京商報(bào)記者王寅浩

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