全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，房地產(chǎn)股票的投資邏輯改變了嗎？

來源：智能家居時間：2023-04-26 13:10

前二十年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪黃金發(fā)展階段，但隨著房價的非理性上漲，房子的居住屬性卻不斷減弱，房子的金融屬性卻顯著提升，這顯然偏離了“房住不炒”的初衷。近年來，與房地產(chǎn)市場有關(guān)的政策措施陸續(xù)出臺，房產(chǎn)投機者明顯感到了壓力，但從系列房產(chǎn)政策的引導措施來看，對剛需住房以及改善性住房頻吹暖風，意在滿足剛需及改善住房的實際需求。

全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最直接的影響是實現(xiàn)信息有效銜接，并逐漸改變過去不動產(chǎn)登記比較分散的內(nèi)部體系，并從本質(zhì)上提升信息透明度以及執(zhí)行效率。

全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，是否意味著房地產(chǎn)稅即將到來？

這些年來，關(guān)于房地產(chǎn)稅的消息有不少。可以這樣理解，全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，或為房地產(chǎn)稅的征收奠定了基礎。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的不斷成熟、不斷完善，未來在住房信息聯(lián)網(wǎng)等環(huán)節(jié)，將會提供更全面的數(shù)據(jù)支持，待相關(guān)工作準備就緒，房地產(chǎn)稅的征收時機也就成熟了。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，并不局限于房屋本身。在實際操作中，全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，并涵蓋了所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。通過建立起成熟的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，未來不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫將覆蓋全國，并實現(xiàn)實時更新的功能，對提升資源資產(chǎn)利用效益、提升執(zhí)行效率具有積極性的影響作用。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面實現(xiàn)，對房地產(chǎn)市場并沒有明確性的利好或利空的影響。從政策措施的建立分析，意在明確不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬，并提升不動產(chǎn)交易的效率。隨著不動產(chǎn)登記制度的全面實現(xiàn)，未來將會更好推動住房信息的聯(lián)網(wǎng)，房叔房姐們的房產(chǎn)信息也就一目了然了，自然牽涉到不少利益群體的切身利益。

全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并加快住房信息的聯(lián)網(wǎng)，將會是推動房地產(chǎn)稅落實的重要前提條件。一旦房地產(chǎn)稅正式落地，未來很可能會影響到房地產(chǎn)市場的走向，尤其是對房產(chǎn)投機者、囤房囤地的炒家構(gòu)成不少的影響。

無論是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，還是房地產(chǎn)稅的落地，對房價的影響會比較深刻，但并非預示著房價會大幅下跌。對房地產(chǎn)市場來說，影響它的投資邏輯，主要取決于貨幣政策環(huán)境、土地供應狀況以及市場實際需求等因素。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記或更傾向于完善數(shù)據(jù)庫信息，并提升資源資產(chǎn)的利用效益，從實際影響分析，未必會對房價構(gòu)成沖擊影響。但是，如果配合住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅以及遺產(chǎn)稅等措施的出臺，那么對房價的沖擊影響也會顯著增加。

近兩年，國內(nèi)房企上市公司的走勢存在明顯的分化跡象，房企洗牌速度顯著提升?；蛘?，從未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢分析，或更傾向于頭部化、專業(yè)化，掌握大量現(xiàn)金流、凈負債率較低，且回款能力強的房企，可能更具有競爭的優(yōu)勢。經(jīng)歷一輪大洗牌之后，優(yōu)秀房企的市場占有率可能會更高，但對現(xiàn)金流不佳的普通房企來說，未來可能會存在被洗牌的壓力。

在房地產(chǎn)市場處于加速洗牌的過程中，資本市場對房地產(chǎn)股票的估值定價會更加保守謹慎，部分房企也面臨著轉(zhuǎn)型的壓力。即使今年以來房貸利率成本有所下降，但面對房產(chǎn)投資回報預期的下降，房地產(chǎn)市場的投資需求還是有待提升，需求量不足、回報預期不高，也很難獲得資本市場給予較高的估值定價水平。

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（責任編輯：冀文超）