“美國(guó)銀行業(yè)充斥著不良商業(yè)地產(chǎn)貸款，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)風(fēng)暴。”

　　近日，巴菲特的黃金搭檔查理·芒格在接受《金融時(shí)報(bào)》的采訪中，對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出了非常直截了當(dāng)?shù)谋^態(tài)度。

　　持有悲觀態(tài)度的不止查理·芒格。

　　阿波羅全球管理公司聯(lián)合創(chuàng)始人羅文在近期表示，美國(guó)銀行業(yè)危機(jī)只是部分結(jié)束了，下一步危機(jī)可能很快到來(lái)，來(lái)源便是美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　摩根士丹首席投資官威爾遜用數(shù)據(jù)佐證了這一消息：美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格從峰值水平暴跌40%，該跌幅超過(guò)2008年金融危機(jī)時(shí)的35%。

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　　美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)醞釀的風(fēng)暴，到底緊迫到了何種程度？

　　01

　　風(fēng)雨欲來(lái)   

　　2023年，在美聯(lián)儲(chǔ)加息的背景下，繼硅谷銀行倒閉后，美國(guó)地區(qū)性銀行陷入持續(xù)動(dòng)蕩之中。

　　3月初，硅谷銀行外，簽名銀行、Silvergate銀行倒閉；5月1日，第一共和共銀行倒閉，成為美國(guó)歷史上第二大破產(chǎn)銀行；5月4日，第一地平線銀行股價(jià)暴跌并終止與道明銀行的并購(gòu)協(xié)議。西太平洋(601099)合眾銀行、阿萊恩斯西部銀行股價(jià)同日暴跌，尋求出售……

　　存款流失、息差收窄、擠兌不斷……以及美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致的銀行所持有美債和抵押貸款減值，均促使銀行收縮貸款，美國(guó)信貸環(huán)境緊縮。

　　芒格表示，銀行已經(jīng)減少向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款。壓縮了貸款通道，商業(yè)地產(chǎn)的既有貸款還本付息便更依賴于作為抵押的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，包括租金、經(jīng)營(yíng)收入等。

　　約有1.1萬(wàn)億美元的商業(yè)抵押貸款預(yù)計(jì)將在2023年和2024年到期，具體而言，約有2600億美元是非機(jī)構(gòu)CMBS  

　　數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)中小型銀行發(fā)放的貸款70%以上都是以商業(yè)地產(chǎn)為抵押的貸款。摩根士丹利財(cái)富管理給出消息，未來(lái)兩年內(nèi)，美國(guó)將有1.5萬(wàn)億美元面臨到期和重新商定利率。

　　那么，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)如何呢？

　　02

　　風(fēng)滿樓   

　　2月初，谷歌母公司發(fā)布第四財(cái)季業(yè)績(jī)，高管彼時(shí)預(yù)計(jì)，為了應(yīng)對(duì)營(yíng)收增速放緩和經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退的擔(dān)憂，谷歌本財(cái)季會(huì)縮減全球辦公空間，預(yù)計(jì)產(chǎn)生5億美元相關(guān)成本。

　　緊接著，谷歌要求云計(jì)算部門員工和合作伙伴從下季度開(kāi)始轉(zhuǎn)為共享工位辦公模式。云計(jì)算部門員工占谷歌的四分之一，先行先試的地方包括紐約、華盛頓、舊金山、西雅圖和加州太陽(yáng)谷。

　　時(shí)至今日，在谷歌削減成本的新時(shí)代，一些員工甚至沒(méi)有自己的辦公桌

　　谷歌也并不是個(gè)例。作為降本努力的一部分，蘋果、Meta、亞馬遜、Netflix一眾科技巨頭在降低辦公室成本上，紛紛在“重返辦公室”和“遠(yuǎn)程辦公”之間尋找平衡。

　　"真香”的馬斯克說(shuō)，遠(yuǎn)程辦公從疫情時(shí)期的無(wú)奈之舉正變?yōu)橛杏玫拇胧?/strong>。

　　此前，推特拖欠在英國(guó)倫敦分公司辦公室的租金，被英國(guó)皇家財(cái)產(chǎn)局告上法庭。據(jù)悉，這處辦公室每年租金高達(dá)260萬(wàn)英鎊，合計(jì)人民幣2100萬(wàn)元。

　　大企業(yè)尚且如此，小企業(yè)更不必多說(shuō)。

　　商業(yè)房地產(chǎn)公司世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，去年最后三個(gè)月，舊金山寫字樓空置率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的27.6% ，而疫情前的數(shù)據(jù)為3.7%。

　　咨詢公司戴德梁行預(yù)計(jì)，到2030年，需求下降將使美國(guó)辦公空間供應(yīng)過(guò)剩3.3億平方英尺，大致相當(dāng)于華盛頓市區(qū)所有辦公室面積總和。截至2月底，紐約和舊金山的寫字樓平均入駐率僅為疫情之前水平的44%至47%，突顯供應(yīng)過(guò)剩的結(jié)構(gòu)性危機(jī)。

　　美國(guó)各地區(qū)辦公用商業(yè)地產(chǎn)利用率 

　　根據(jù)外媒報(bào)道，4月底，舊金山一幢拍賣中的辦公樓2019年價(jià)值3億美元，現(xiàn)在估值6000萬(wàn)美元，暴跌80%。

　　商業(yè)地產(chǎn)分析公司Green Street統(tǒng)計(jì)，過(guò)去12個(gè)月美國(guó)寫字樓跌價(jià)25%。寫字樓市場(chǎng)交易活躍度降至冰點(diǎn)，MSCI Real Assets的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份銷售交易量為2010年以來(lái)的同月最低。

　　與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的違約事件更是觸目驚心。

　　2023年以來(lái)，太平洋管理公司旗下Columbia Property Trust拖欠了其七座標(biāo)志性建筑的價(jià)值約17億美元的按揭貸款，其中包括租給馬斯克的推特在舊金山的塔樓和前紐約時(shí)報(bào)總部；世界上最大的房地產(chǎn)所有者之一布魯克菲爾德公司違約了洛杉磯市中心的兩座摩天大樓7.5億美元貸款；黑石集團(tuán)價(jià)值5.62億美元的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款支持證券（CMBS）發(fā)生違約……

　　近期美國(guó)地產(chǎn)違約報(bào)道 來(lái)源：高盛

　　根據(jù)Trepp的數(shù)據(jù)，2023年2月，商業(yè)地產(chǎn)抵押支持證券（CMBS）的整體違約率為3.12％，其中寫字樓的違約率比上月上升了55bps。在這其中，甚至不乏一些寫字樓業(yè)主破罐破摔將作為抵押品的寫字樓資產(chǎn)轉(zhuǎn)給債權(quán)人的“騷操作”。

　　不幸的是，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)80%的債務(wù)都是由中小型地區(qū)性銀行提供融資。摩根大通私人銀行一份分析師報(bào)告指出，“在這批小銀行中商業(yè)房地產(chǎn)貸款占資產(chǎn)的28.7%,大銀行僅為6.5%，但小銀行持有美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)是大銀行的4.4倍。”

　　美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武在接受記者采訪時(shí)表示：“大量辦公室被閑置的話，房租大量減少，持有房產(chǎn)的公司收入銳減，付不起房貸，而貸款持有者則正是現(xiàn)在正在發(fā)生危機(jī)的這些區(qū)域銀行。”

　　毫無(wú)疑問(wèn)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的債務(wù)違約一旦集中爆發(fā)，首當(dāng)其沖要倒霉的就是這些小銀行。與此同時(shí)，連黑石這樣的資管巨頭旗下CMBS都開(kāi)始違約，有分析擔(dān)心：“一旦小銀行倒下，大銀行也就不遠(yuǎn)了。”

　　一場(chǎng)尚未發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)正在被越來(lái)越多的討論。只是不知道，這張“骨牌”若倒下，會(huì)引起怎樣的“海嘯”？

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