今年的樓市開局令人意外。新冠肺炎疫情來(lái)襲之后，樓市供需兩端在二三月幾近停擺。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年一季度，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約1460萬(wàn)平方米，為2011年以來(lái)同期最低水平。

促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金隨即成為房企一季度的工作重點(diǎn)。如何“活下去”成為房地產(chǎn)行業(yè)真切面對(duì)的問(wèn)題。相比往年，控規(guī)模、降負(fù)債、注重項(xiàng)目毛利等成為不少房企今年的主題詞。

同時(shí)，在地產(chǎn)行業(yè)盈利增速下行的背景下，一線與二三線房企的盈利能力、融資成本也持續(xù)分化。萬(wàn)科（000002.SZ/02202.HK）等不少房企的發(fā)展戰(zhàn)略繼續(xù)收斂聚焦，強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，謹(jǐn)慎選擇新的業(yè)務(wù)類型。

但是，遠(yuǎn)程辦公、云上招聘、直播賣房等在疫情防控、房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)中立下了汗馬功勞，也令物業(yè)服務(wù)等地產(chǎn)關(guān)聯(lián)領(lǐng)域迎來(lái)了價(jià)值的二次發(fā)現(xiàn)，讓企業(yè)對(duì)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)寄予更多期待。房企的數(shù)字化轉(zhuǎn)型也被認(rèn)為是與時(shí)俱進(jìn)、水到渠成的必然之舉，有望在后疫情時(shí)期得到快速推進(jìn)。

低容錯(cuò)時(shí)代來(lái)臨

疫情來(lái)襲之后，受居民居家抗疫、多家售樓處關(guān)閉等因素影響，市場(chǎng)供需兩端在二三月幾近停擺。

據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年一季度，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約1460萬(wàn)平方米，為2011年以來(lái)同期最低水平，同比下降近四成。

不少房企積極調(diào)整營(yíng)銷策略，通過(guò)線上售房、口碑營(yíng)銷和降價(jià)促銷等方式強(qiáng)化項(xiàng)目銷售，但整體銷售業(yè)績(jī)?nèi)猿霈F(xiàn)回落。受多地暫緩?fù)恋爻鲎尳鸷唾Y金壓力增大等因素影響，品牌房企拿地規(guī)模下降。3月以來(lái)，隨著企業(yè)逐步復(fù)工，香港置地、綠城中國(guó)（03900.HK）、華潤(rùn)置地（01109.HK）等大型房企在北京、上海等熱點(diǎn)城市補(bǔ)倉(cāng)力度有所加大。但多家品牌房企在今年三四月的2019年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上都有不同程度提及到行業(yè)短期銷售承壓，企業(yè)將更加注重量入為出，投資將更加聚焦。

以土地儲(chǔ)備量最多的房企中國(guó)恒大（03333.HK）為例，董事局主席許家印在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上稱，公司計(jì)劃三年內(nèi)將土地儲(chǔ)備總面積縮減至2億平方米。這意味著中國(guó)恒大要用三年時(shí)間累計(jì)減少超9000萬(wàn)平方米存量土地儲(chǔ)備。萬(wàn)科在今年一季度的拿地力度也僅為去年同期的一半左右，積極性并不高。

萬(wàn)科曾在2018年喊出“活下去”的口號(hào)?，F(xiàn)在，如何“活下去”成為房地產(chǎn)行業(yè)真切面對(duì)的問(wèn)題。相比往年，控規(guī)模、降負(fù)債、注重項(xiàng)目毛利等成為不少頭部房企今年的主題詞。

一名頭部陣營(yíng)的房企人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，今年房企投資拿地普遍更為謹(jǐn)慎，優(yōu)先確?，F(xiàn)金流安全，更多聚焦項(xiàng)目毛利水平的提高。“因?yàn)橐咔橛绊懥隧?xiàng)目銷售，一些開發(fā)商不得不提供大幅折扣才能達(dá)到銷售目標(biāo)，這可能會(huì)進(jìn)一步削弱利潤(rùn)率。同時(shí)，還有許多公司需要償還大量到期債務(wù)。總之，現(xiàn)金流相比往年來(lái)說(shuō)更為重要。”

事實(shí)上，新冠疫情襲擾之前，部分開發(fā)商已境況不佳，激進(jìn)加杠桿的規(guī)模擴(kuò)張模式已現(xiàn)弊病。

從2019年，ST銀億（000981.SZ）、云南城投(600239.SH)等個(gè)別房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)嚴(yán)重下滑到今年陽(yáng)光股份(000608.SZ)、福晟國(guó)際(00627.HK)、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）等上市房企擬引進(jìn)或已引進(jìn)戰(zhàn)投緩解資金鏈緊張。在高烈度低容錯(cuò)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)背景下，地產(chǎn)行業(yè)明星房企清算重組不再是新鮮事。

回溯來(lái)看，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控自2016年9月底啟動(dòng)以來(lái)近四年。在“房住不炒”政策主基調(diào)下，地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈下行狀態(tài)。與地產(chǎn)調(diào)控政策曲線保持高度一致的是房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊偾€，持續(xù)下行。

東吳證券的研報(bào)顯示，房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?016年后持續(xù)下滑。2019年，房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10.7%，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)盈利增速下行之際，一線與二三線房企的盈利能力也持續(xù)分化。綜合長(zhǎng)城證券等多家券商的研報(bào)可以看出，一線、二線、中小房企2019年歸母凈利潤(rùn)增幅較2018年分別提高2.6%、下降9.4%、下降14.7%。

不過(guò)，相比2019年下半年逐步收緊的融資環(huán)境來(lái)說(shuō)，今年的金融環(huán)境于房企來(lái)說(shuō)整體更為友好，融資成本也有所下降。

從不同融資渠道來(lái)看，Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，房企通過(guò)信用債融資1689億元，融資規(guī)模與去年同期基本持平，3月融資情況明顯改善，信用債融資規(guī)模環(huán)比翻番，同比增長(zhǎng)41.1%。另外，從融資成本端看，一季度，房企發(fā)行信用債和海外債的平均利率分別為4.5%和8.6%，較去年同期分別下降了0.9和0.3個(gè)百。

然而，與房企盈利能力分化如出一轍的是企業(yè)融資分化加劇。

從已發(fā)行的海外債及信用債來(lái)看，發(fā)行主體仍以百?gòu)?qiáng)房企為主，尤其是具有國(guó)資背景的企業(yè)優(yōu)勢(shì)更加凸顯。同時(shí)，從融資成本來(lái)看，國(guó)資背景的房企也具有明顯優(yōu)勢(shì)。諸如保利地產(chǎn)(600048.SH)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、華發(fā)股份(600325.SH)等部分公司債票面利率在3.5%以下，力高集團(tuán)(01622.HK)等公司債票面利率仍居高不下。

一名銀行界人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，房企融資分化格局會(huì)進(jìn)一步加劇，龍頭房企肯定會(huì)從資金寬松中獲益。

“房企存續(xù)債券中，2020-2023年債券償還規(guī)模仍保持高位，部分盈利能力不強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模靠后的中小房企的資金鏈或?qū)⑦M(jìn)一步趨緊，仍應(yīng)搶抓機(jī)遇加大融資力度，保障自身現(xiàn)金流的安全穩(wěn)定?！痹撱y行人士直言，中小房企捍衛(wèi)住現(xiàn)金流也意味著能極大減少被中大型房企并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

降速收斂轉(zhuǎn)型

房企們或主動(dòng)或被動(dòng)地促銷以回籠資金，中國(guó)恒大等部分房企還宣布2020年全面縮減土地投資計(jì)劃。更早之前，部分房企為了分擔(dān)行業(yè)低迷期造成的壓力，紛紛轉(zhuǎn)型。

中國(guó)恒大于2018年6月開啟“造車”之路，碧桂園（02007.HK）于2019年3月布局“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”全產(chǎn)業(yè)鏈，品牌房企近兩年相繼轉(zhuǎn)向汽車、消費(fèi)、科技、農(nóng)業(yè)、文化、旅游等多元化領(lǐng)域。

作為行業(yè)轉(zhuǎn)型排頭兵的萬(wàn)科，公司董事會(huì)主席郁亮早在2012年就提出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“白銀時(shí)代”，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸“見頂”、住房短缺的問(wèn)題已基本解決，房企已無(wú)法像過(guò)去那樣輕易享受暴利。

基于“白銀時(shí)代”的判斷，萬(wàn)科于2012年開啟多元化轉(zhuǎn)型，在地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)外，布局了包括長(zhǎng)租公寓、物流業(yè)務(wù)、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)等其他多元化業(yè)務(wù)。

但轉(zhuǎn)型至今，地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)仍貢獻(xiàn)著房企九成以上的營(yíng)收。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍較嚴(yán)和年初疫情的影響下，轉(zhuǎn)型中的房企們也愈發(fā)意識(shí)到守住地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)基本盤的重要性，更聚焦的發(fā)展戰(zhàn)略也意味著業(yè)績(jī)更具確定性。萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)等在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上均有提及公司布局重點(diǎn)聚焦于核心及潛力城市群。

放眼行業(yè)，城市布局更加強(qiáng)調(diào)合理均衡和協(xié)同互補(bǔ)，以提升自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力和銷售業(yè)績(jī)的良性發(fā)展，幾乎是品牌房企的共性選擇。

以金地集團(tuán)為例，公司2019年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算均價(jià)為1.46萬(wàn)元/平方米，毛利率高達(dá)41.3%，遠(yuǎn)高于大多數(shù)同行。高毛利與公司長(zhǎng)期聚焦一二線城市的深耕戰(zhàn)略有直接關(guān)系。

與往年動(dòng)輒兩位數(shù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)不同，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等不少品牌領(lǐng)先房企2020年銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率保持在6%-8%之間，規(guī)模上追求適度、穩(wěn)健增長(zhǎng)，并更加強(qiáng)調(diào)提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。

此外，房企的多元化協(xié)同轉(zhuǎn)型及高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)在數(shù)字化時(shí)代也被賦予了新的意義。尤其是疫情侵襲之后，房企的信息化系統(tǒng)建設(shè)、物業(yè)增值服務(wù)的拓展等都被更多房企視為打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的一部分。

以中海地產(chǎn)為例，它投入了數(shù)億資金用于信息化系統(tǒng)建設(shè)，構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)全生命周期數(shù)字化管控平臺(tái)，自主研發(fā)并應(yīng)用了涵蓋城市投資地圖、項(xiàng)目全景信息、三級(jí)客儲(chǔ)、供銷存、彈性成本適配等65個(gè)信息化系統(tǒng)。

大量數(shù)據(jù)的集成與瞬時(shí)加工，進(jìn)而改變了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式和對(duì)效率的定義，使得企業(yè)的管理行為、管理成效幾乎都可以量化，這對(duì)于中海提效降本有直接作用。

“我們相信，長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)建基于更加精細(xì)化的管理?！敝泻５禺a(chǎn)掌門人顏建國(guó)在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，這是為了適應(yīng)信息化云時(shí)代企業(yè)管理變革的趨勢(shì)。類似這種科技信息化探索在萬(wàn)科、金地集團(tuán)等也有在推進(jìn)。

“品牌、科技、人才”成為公司競(jìng)爭(zhēng)的新生力量在物管行業(yè)同樣表現(xiàn)突出。

在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，彩生活(01778.HK)數(shù)位高層有不同程度提及，伴隨人力成本逐步攀升，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的利潤(rùn)水平受壓制，通過(guò)“科技創(chuàng)新+人才戰(zhàn)略”，物業(yè)公司既可以實(shí)現(xiàn)提效降本，又可以拓展增值業(yè)務(wù)。

綜合來(lái)看，在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)單盤產(chǎn)能逐年下降，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的新背景下，多輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式一方面有利于打通房企各產(chǎn)業(yè)間的壁壘，實(shí)現(xiàn)資源互通共享，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展韌性；另一方面，它也是房企收斂聚焦，實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型的需要。同時(shí)，利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等數(shù)字化資產(chǎn)去賦能地產(chǎn)開發(fā)及關(guān)聯(lián)的物業(yè)等多元化領(lǐng)域也被越來(lái)越多的房企接受。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

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