證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

房地產(chǎn)政策走向備受各方關(guān)注，日前召開的中央政治局會(huì)議對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)給出了最新判斷，即“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，同時(shí)，對(duì)下半年調(diào)控政策走向定調(diào)，即要“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化”。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，會(huì)議為下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松明確了總體方向，預(yù)計(jì)各地放松力度會(huì)加大，重點(diǎn)城市在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策領(lǐng)域或進(jìn)一步優(yōu)化。雖然會(huì)議沒提“房住不炒”，但這不意味著政策的全面轉(zhuǎn)向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底線。

中央政治局會(huì)議的此次全新表述，無疑給市場(chǎng)注入了強(qiáng)烈信心，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)亮眼，連續(xù)兩日上漲。

新形勢(shì)：供求關(guān)系發(fā)生重大變化

中央政治局會(huì)議明確指出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。平安證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”可能意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷“供不應(yīng)求”到“結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求”后，再度邁入新的階段。

“供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，實(shí)際上包括購(gòu)房需求步入冰凍期，投資投機(jī)需求大規(guī)模離場(chǎng)，供求矛盾開始呈現(xiàn)供大于求的特征，二手房掛牌激增等?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，今年一季度經(jīng)歷短暫“小陽(yáng)春”后，二季度樓市成交持續(xù)走弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%；同時(shí)，70城房?jī)r(jià)環(huán)比整體有所下降，二手房?jī)r(jià)下降城市有63個(gè)。易居研究院預(yù)測(cè)，7月全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積同比縮水近四成。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年我國(guó)總?cè)丝诔霈F(xiàn)首次下降，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新房見頂后的回落階段。

經(jīng)歷了過去20余年的高速建設(shè)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)整體上度過了供不應(yīng)求、長(zhǎng)期過熱的階段，城鎮(zhèn)居民住房質(zhì)、量已經(jīng)得到了明顯提升。中金公司房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)指出，在這一新形勢(shì)下，一部分新房需求已經(jīng)達(dá)峰或進(jìn)入下行周期、同時(shí)存量及增量住房供給較為充分的城市，有必要在因城施策框架下優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以支持合理的剛性和改善性購(gòu)房需求釋放。

新定調(diào)：適時(shí)調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策

在市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，此次中央政治局會(huì)議提出，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這為下半年政策持續(xù)寬松明確了總體方向，預(yù)計(jì)各地放松力度會(huì)加大。

此前人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上也曾表示，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間。

對(duì)于政策將如何調(diào)整優(yōu)化，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當(dāng)前核心一二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化。

陳文靜歸納了核心城市調(diào)控政策優(yōu)化的六大主要方向：一是優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，降低首付比例，支持合理住房需求釋放；二是優(yōu)化限價(jià)政策，穩(wěn)定預(yù)期，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)；三是優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購(gòu)房等限購(gòu)政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫(kù)存；四是繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進(jìn)一步暢通一二手鏈條；五是降低二套房貸利率、降低交易稅費(fèi)，降低購(gòu)房成本；六是優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

招商證券房地產(chǎn)首席分析師趙可認(rèn)為，需求端限購(gòu)或仍是重點(diǎn)城市的政策底線，但在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等領(lǐng)域或有進(jìn)一步政策優(yōu)化空間以適應(yīng)新形勢(shì)。各個(gè)城市或可根據(jù)自己的民生、經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)情況做出相應(yīng)政策調(diào)整，對(duì)已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前供需情況的政策做出更多優(yōu)化。

“房住不炒”仍是因城施策底線

值得注意的是，此次中央政治局會(huì)議未提“房住不炒”。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，沒提“房住不炒”不意味著政策的全面轉(zhuǎn)向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底線，也是未來中國(guó)樓市長(zhǎng)期堅(jiān)持的總基調(diào)，不應(yīng)也不會(huì)突破。

浙商證券房地產(chǎn)分析師楊凡也認(rèn)為，未提“房住不炒”的核心原因是把現(xiàn)階段進(jìn)一步放松政策以企穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)放在了更重要的位置上，但無論房地產(chǎn)政策松緊，它依然是政策調(diào)控的核心思想。

克而瑞研究中心也認(rèn)為，未提“房住不炒”不代表定位動(dòng)搖，而是當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下沒有提的必要，類比今年的政府工作報(bào)告也沒有提，實(shí)際上，“房住不炒”已成為住房基本制度和長(zhǎng)效機(jī)制的基本遵循，會(huì)一以貫之地堅(jiān)持。

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