半年報(bào)解讀 | 大悅城控股為城市更新注入新活力

來源：智能家居時(shí)間：2023-09-04 10:10

財(cái)報(bào)概況：

8月29日，大悅城(000031)控股（000031.SZ）發(fā)布2023年度半年業(yè)績(jī)報(bào)告。公告顯示，2023年上半年，大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.11億元，綜合毛利率26.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.4億元。

上半年，大悅城控股克服了經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的壓力，在不斷的自我調(diào)節(jié)與提升中，守住了底線，實(shí)現(xiàn)了結(jié)構(gòu)、效益、安全相統(tǒng)一的發(fā)展，彰顯了其持續(xù)的增長(zhǎng)潛力和卓越的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)能力。

秉持高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，大悅城控股始終錨定市場(chǎng)需求，，以“輕重并舉”引領(lǐng)商業(yè)提檔升級(jí)、助力消費(fèi)變革求新，用商業(yè)力量賦能行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

01、銷售型業(yè)務(wù)市場(chǎng)企穩(wěn)，多維布局營(yíng)銷效果拉滿

2023 年上半年，是我國(guó)全力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)修復(fù)的一年，大悅城控股頂住市場(chǎng)下行壓力，透過市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)力向外拓展卓有成效，銷售型業(yè)務(wù)與持有型業(yè)務(wù)員齊頭并進(jìn)，多點(diǎn)開花。

在銷售型業(yè)務(wù)版塊，面對(duì)2023年1-6月商品房銷售面積、銷售額開發(fā)投資同比下降7.9%同時(shí)下降的情況，大悅城控股實(shí)現(xiàn)了全口徑簽約256億元，同比下降10%；簽約面積123萬平方米，同比上升16%的企穩(wěn)業(yè)績(jī)。

亮眼的成績(jī)歸功于大悅城控股策略的全面升級(jí)。

據(jù)了解，2023上半年，大悅城控股針對(duì)市場(chǎng)變化，快速制定應(yīng)對(duì)策略方案及階段性銷售方案，采取多種舉措持續(xù)發(fā)力，持續(xù)提升開發(fā)效率，提升銷售能力。如多維度打通線上渠道，還緊抓市場(chǎng)熱點(diǎn)，持續(xù)新媒體營(yíng)銷創(chuàng)新，推出“大悅寵粉節(jié)”全國(guó)品牌聯(lián)動(dòng)活動(dòng)及線上直播，實(shí)現(xiàn)了良好的營(yíng)銷效果。同時(shí)，圍繞產(chǎn)品力和服務(wù)力提升，該公司實(shí)施標(biāo)桿項(xiàng)目打造、住宅產(chǎn)品線升級(jí)等專項(xiàng)行動(dòng)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。

上半年，公司已打造多個(gè)當(dāng)?shù)孛餍菢?biāo)桿項(xiàng)目，并實(shí)現(xiàn)武漢光谷大悅城寫字樓、北京華遠(yuǎn)中心等多宗大宗交易；同時(shí)，新入市項(xiàng)目如蘇州大悅獅山壹號(hào)首開即清盤，實(shí)現(xiàn)了良好去化。更進(jìn)一步挖掘了城市服務(wù)的巨大發(fā)展空間。

隨著銷售型業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)力，大悅城本期銷售回款同比增加，另外由于土增稅等稅費(fèi)支出同比減少，致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流61.18億元，同比增加64.79億元。

02、深耕城市更新持有型業(yè)務(wù)高速發(fā)展

但由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，前期資金投入巨大，早期的大悅城控股，主要通過拿地自建的方式拓展商業(yè)，項(xiàng)目落地較慢。再加之其2011 年及之前開業(yè)的5 個(gè)項(xiàng)目中，有4個(gè)由收購得來，導(dǎo)致體量、建筑形態(tài)和業(yè)態(tài)組合均有差異，較難復(fù)制，影響早期規(guī)模擴(kuò)張。

為解決這樣的問題，大悅城控股主要采用三種運(yùn)作模式，通過“輕重并舉”的方式加速項(xiàng)目落地，除了引入合作方共同開發(fā)項(xiàng)目，還嘗試“輸出管理”和“并購基金”的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

中期報(bào)告顯示，上半年，大悅城持續(xù)探索并加速立體化布局，實(shí)現(xiàn)北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業(yè)。報(bào)告期末，該公司在營(yíng)項(xiàng)目32個(gè)（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），總商業(yè)面積346萬平方米；其中包括20個(gè)大悅城購物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積293萬平方米，1個(gè)大悅匯（輕資產(chǎn)），商業(yè)面積6萬平方米。在建、籌備的項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）13個(gè)，商業(yè)面積約148萬平方米。

為確保城市服務(wù)效果的品質(zhì)兌現(xiàn)及持續(xù)轉(zhuǎn)化，公司持續(xù)加大改革創(chuàng)新力度、升維商業(yè)生態(tài)模式，在煥新消費(fèi)體驗(yàn)、強(qiáng)化品牌活力、賦能實(shí)體共贏等方面不斷提升。2023 年上半年，公司購物中心銷售額 157.8 億元，同比增長(zhǎng) 30%；客流量 1.39 億人次，同比增長(zhǎng) 55%。

其中在寫字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版塊表現(xiàn)的極為亮眼，報(bào)告期內(nèi)寫字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體出租率為90.7%。

公司憑借強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)資源及成熟管理經(jīng)驗(yàn)，深耕城市更新領(lǐng)域，通過管理輸出方式，快速擴(kuò)展管理規(guī)模。截至報(bào)告期末，公司持有匯京雙子座、中糖大廈、大興達(dá)瑞興、天津津投廣場(chǎng)等管理輸出項(xiàng)目。其中，中糧·置地廣場(chǎng)成功入選“2022年城市更新優(yōu)秀案例”，系項(xiàng)目入圍北京城市更新聯(lián)盟首批理事單位，榮獲“中國(guó)城市更新新地標(biāo)”、“中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)新地標(biāo)”后，在城市更新領(lǐng)域取得的又一重要突破。

透過城市更新服務(wù)，大悅城控股擁有了多樣化的客戶群體。面對(duì)商旅出行需求的集中釋放，大悅城控股堅(jiān)持以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，著力提升市場(chǎng)占有率和平均房?jī)r(jià)，營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)均超預(yù)算和歷史同期，收益表現(xiàn)均優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及市場(chǎng)均值。

報(bào)告期內(nèi)，酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入約5.36億元，同比增長(zhǎng)89.6%。酒店平均入住率74%，同比增長(zhǎng)27個(gè)百分點(diǎn)。

下半年，大悅城還將持續(xù)擴(kuò)大商業(yè)版圖，年內(nèi)將有多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，用城市級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的同頻共振。

03、優(yōu)化現(xiàn)金流大悅城控股未來可期

財(cái)務(wù)方面，大悅城控股目前處于債務(wù)償還周期，銷售回款產(chǎn)生的現(xiàn)金流主要用于債務(wù)償還，抑制了新增投資，但貸款償還率達(dá)100%。

報(bào)告期末，公司錄得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~61.18億元，61.18億元，而去年同期為-3.6億元；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為1.58億元，去年同期為-5829萬元。

償債能力方面，公司短期償債能力增強(qiáng)。2023年6月末，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為277.26億元，較上年同期增加約22億元。資產(chǎn)負(fù)債率為77.01%，較上年末77.85%下降0.84個(gè)百分點(diǎn)，流動(dòng)比率162.25%，較上年末的152.20%上升10.05個(gè)百分點(diǎn)。

另外，大悅城控股加強(qiáng)資金集中管理、提升資金使用效率。持續(xù)通過各類融資工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，在國(guó)家建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的行業(yè)環(huán)境下保障了公司現(xiàn)金流安全。2023年上半年，該公司新增借款平均成本3.92%；上半年綜合融資成本為4.79%，較上年末下降3bps。報(bào)告期內(nèi)，公司及控股子公司發(fā)行公司債券等共計(jì)30億元，合理安排負(fù)債期限比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

與此同時(shí)，于2022年6月30日，大悅城地產(chǎn)獲得540.85億元的銀行授信額度，尚未動(dòng)用的銀行授信額度227.05億元，全部以人民幣、港幣及美元計(jì)值，融資渠道暢通，授信額度充裕。

行業(yè)低谷雖未過去，但在企業(yè)的自我調(diào)節(jié)與提升中，守住底線，出現(xiàn)亮色，這或許是大家想看到的改變。十五年的經(jīng)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)與城市深耕，大悅城控股鍛造出獨(dú)樹一幟的商業(yè)戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)思路與核心能力，其通過“場(chǎng)景打造+首店引領(lǐng)+潮流業(yè)態(tài)+首展引入+原創(chuàng)IP”的戰(zhàn)略，牢牢抓住新時(shí)代青年人群的心，獲得了一批忠實(shí)的粉絲。

依托大悅城控股商業(yè)布局全國(guó)的約30個(gè)在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，大悅城控股雙管齊下，打造跨界大展與造節(jié)效應(yīng)，不僅實(shí)現(xiàn)了場(chǎng)客流、商戶業(yè)績(jī)、顧客口碑的多重豐收，也為城市更新注入了新的熱潮。

現(xiàn)在，大悅城不僅是一個(gè)品牌，而是一個(gè)“商業(yè)潮流”的代名詞，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有著不可撼動(dòng)的地位。

（責(zé)任編輯：賀翀）