在上海江灣，10棟雅致的小高層解決了復(fù)旦大學(xué)教師住房的“急難愁盼”；在北京瀛海，3000套體量的大社區(qū)配備了完善的生活設(shè)施與豐富的社群活動(dòng)……保障性租賃住房正在成為解決大城市住房突出問(wèn)題的有效思路。10月26日，第五屆領(lǐng)航·住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇在京舉行，會(huì)上發(fā)布了《邏輯換軌與策略重鑄：2023 中國(guó)住房租賃市場(chǎng)資產(chǎn)管理洞察報(bào)告》，探討住房租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展之路。

“十四五”期間，我國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套（間）。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，各地保障性租賃租房籌建邁入攻堅(jiān)之年，迎來(lái)了量與質(zhì)的雙進(jìn)階。“不僅是籌建速度加快，更值得關(guān)注的是保障性租賃住房公募REITs跑通、規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，為市場(chǎng)注入了新的活力，進(jìn)而驅(qū)動(dòng)住房租賃行業(yè)整體從開發(fā)邏輯向不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯轉(zhuǎn)變，為新市民、青年人提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品?！?/p>

保租房公募REITs規(guī)模將超百億

去年8月，華潤(rùn)有巢等首批四只保障性租賃住房公募REITs集中上市。據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，目前擬申報(bào)發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs達(dá)7只，上市后我國(guó)保障性租賃住房公募REITs規(guī)模將超百億。

報(bào)告指出，現(xiàn)行住房租賃市場(chǎng)主體多持“開發(fā)邏輯”，即以資產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)為中心的短周期交易。而保障性租賃住房公募REITs，則可以幫助住房租賃市場(chǎng)主體回收部分資金、降低融資成本，進(jìn)而擴(kuò)募、再投資，形成穩(wěn)健、長(zhǎng)周期的循環(huán)。在這個(gè)新的框架下，租賃住房被視為投資組合標(biāo)的，其考量指標(biāo)從單純的盈利能力擴(kuò)展成為凈營(yíng)運(yùn)收入（NOI）、物業(yè)凈收入（NPI）及資本化率（Cap Rate）等資產(chǎn)管理的目標(biāo)。

趙然解釋稱，“我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展歷史較短，多數(shù)市場(chǎng)主體持有的仍然是單體盈利、獲利售出的‘開發(fā)邏輯’。而在不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯的框架下，培育孵化租賃住房項(xiàng)目，通過(guò)REITs等創(chuàng)新金融工具實(shí)現(xiàn)資金回收，再循環(huán)滾動(dòng)投資、擴(kuò)大租賃住房和管理規(guī)模，最終建立一個(gè)完整的租賃住房資產(chǎn)管理閉環(huán)，將變得越來(lái)越重要。”

相應(yīng)地，市場(chǎng)主體所需要具備的能力組合也在發(fā)生變化。報(bào)告分析，開發(fā)邏輯下定位改造、運(yùn)營(yíng)管理是市場(chǎng)主體的“護(hù)城河”。在不動(dòng)產(chǎn)金融框架下，資產(chǎn)培育、REITs發(fā)行、擴(kuò)募調(diào)整等立足于資產(chǎn)全生命周期管理的能力將得到凸顯。

市場(chǎng)主體需重筑護(hù)城河

對(duì)于住房租賃行業(yè)的投資機(jī)構(gòu)而言，報(bào)告認(rèn)為其資產(chǎn)管理能力不僅直接關(guān)聯(lián)到短期的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，在更深層次也是實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期投資戰(zhàn)略和持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。

報(bào)告指出，相較于開發(fā)邏輯框架，不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯更強(qiáng)調(diào)對(duì)資產(chǎn)“全生命周期”的管理，即涉及底層資產(chǎn)識(shí)別、建筑效率管理、運(yùn)營(yíng)效率管理等更加復(fù)雜的范疇。

對(duì)此，趙然表示：“投資機(jī)構(gòu)需要一直提醒自身，住房租賃是微利行業(yè)，利潤(rùn)是‘摳’出來(lái)的。必須看得更全、更長(zhǎng)、更細(xì)，以收益率倒推擇址、定位、建筑能效等等動(dòng)態(tài)因素?！?/p>

對(duì)品牌運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，則需要更加注重凈利潤(rùn)最大化和品牌價(jià)值塑造。報(bào)告表示，在租賃住房資產(chǎn)管理的全生命周期中，品牌運(yùn)營(yíng)商的業(yè)務(wù)邊界清晰，即不斷地降本增效，一方面創(chuàng)新業(yè)務(wù)提升溢價(jià)上線，另一方面精細(xì)化運(yùn)營(yíng)控制成本下線。

在不動(dòng)產(chǎn)金融的視野中，資本性支出與運(yùn)營(yíng)支出是截然不同的概念。報(bào)告提示，品牌運(yùn)營(yíng)商在管理過(guò)程中需要?jiǎng)討B(tài)平衡兩種支出的關(guān)系。人房比、能源及物業(yè)在開發(fā)邏輯下常常被籠統(tǒng)歸為“成本中心”，而未能給予細(xì)致的效率考察。實(shí)際上，如果拉長(zhǎng)資產(chǎn)管理的視線，以建筑能效為例，“投資于節(jié)能技術(shù)和綠色建筑材料雖然可能會(huì)增加初始的資本支出，但長(zhǎng)期來(lái)看它們可以為企業(yè)帶來(lái)顯著的運(yùn)營(yíng)成本節(jié)省”。

“從開發(fā)邏輯到不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯，其本質(zhì)是一系列評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則變了?！壁w然表示，無(wú)論是投資機(jī)構(gòu)還是品牌運(yùn)營(yíng)商，都到了重鑄戰(zhàn)略、重筑護(hù)城河的時(shí)刻。

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