公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容增類再向前邁出重要一步。

11月26日晚，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站信息顯示，中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“中金印力消費(fèi)REIT”）、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)商業(yè)REIT”）正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一。

在積極擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)有效投資、提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)的當(dāng)下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs承擔(dān)著促消費(fèi)、保民生的重要使命。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推動(dòng)是眾望所歸，將帶動(dòng)REITs市場(chǎng)進(jìn)入新一輪高質(zhì)量擴(kuò)容。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量大、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目多，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)萬(wàn)億元級(jí)別。

深市兩單消費(fèi)REIT獲批

作為一種新型的產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有許多區(qū)別。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，深市首批兩只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)均為購(gòu)物中心，原始權(quán)益人包括華潤(rùn)、印力，均為我國(guó)頭部消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者，旗下資產(chǎn)類型豐富，位于一二線城市的資產(chǎn)較多。

其中，成立于2003年的印力集團(tuán)是我國(guó)領(lǐng)先的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資與運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)。截至今年年中，印力集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目164個(gè)，遍布全國(guó)53個(gè)城市，全口徑管理面積超過(guò)1,200萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目估值規(guī)模超過(guò)1,000億元。

中金印力消費(fèi)REIT招募說(shuō)明書(shū)顯示，中金印力消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬(wàn)平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心。自開(kāi)業(yè)以來(lái)，憑借穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、區(qū)域深耕等優(yōu)勢(shì)，西溪印象城實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)。2022年?duì)I業(yè)額超過(guò)35億元；2023年上半年?duì)I業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高。

穩(wěn)定的出租率為營(yíng)收增長(zhǎng)提供重要支撐，2014年～2022年杭州西溪印象城年加權(quán)平均出租率為98.2%，截至2023年6月30日出租率更是已達(dá)到99.2%。

華潤(rùn)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，項(xiàng)目估值達(dá)81.47億元。

作為山東省建筑面積最大、入駐品牌最多的購(gòu)物中心之一，青島萬(wàn)象城商業(yè)建面約30.1萬(wàn)平方米，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，雙地鐵上蓋，交通便利，客群覆蓋青島全域。項(xiàng)目于2015年開(kāi)業(yè)，2016年至2022年客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.6%，近3年來(lái)營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15%。

“這類核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的項(xiàng)目更容易獲批?！币晃换鸸芾砣烁嬖V記者，投資人更關(guān)注底層資產(chǎn)位于高能級(jí)城市核心商圈、成熟穩(wěn)定且具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，但同時(shí)更重要的是，未來(lái)能保持穩(wěn)健收益并具備持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。

華潤(rùn)商業(yè)REIT招募說(shuō)明書(shū)也強(qiáng)調(diào)，優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理和深厚的會(huì)員基礎(chǔ)是項(xiàng)目未來(lái)保持業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

作為青島萬(wàn)象城的運(yùn)營(yíng)管理方——華潤(rùn)萬(wàn)象生活，已建立卓越的品牌招商、精益運(yùn)營(yíng)、大會(huì)員體系、數(shù)智化運(yùn)營(yíng)、平臺(tái)賦能、優(yōu)異團(tuán)隊(duì)六大核心能力，將持續(xù)助力青島萬(wàn)象城發(fā)展。在其運(yùn)營(yíng)賦能下，青島萬(wàn)象城在會(huì)員發(fā)展上顯著領(lǐng)先于當(dāng)?shù)仄渌?gòu)物中心，自2015年開(kāi)業(yè)至今，青島萬(wàn)象城已積累會(huì)員人數(shù)逾百萬(wàn)，占青島常住人口的10%。而龐大的會(huì)員規(guī)模和深度會(huì)員運(yùn)營(yíng)體系也充分保障了項(xiàng)目未來(lái)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)期增值潛力。

REITs市場(chǎng)進(jìn)入新一輪高質(zhì)量擴(kuò)容

今年3月，為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的決策部署，國(guó)家發(fā)展改革委、證監(jiān)會(huì)分別發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，明確將基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

公開(kāi)資料顯示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場(chǎng)化程度高，是投資消費(fèi)增長(zhǎng)的重要載體。在我國(guó)范圍內(nèi)，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具有投資金額高、投資回報(bào)周期長(zhǎng)等特征，一定程度上限制了行業(yè)的發(fā)展。截至2022年末，我國(guó)存量購(gòu)物中心數(shù)量超過(guò)5500家，體量超過(guò)5億平方米。

以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs，將有助于盤(pán)活商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率，吸引資金參與投資增強(qiáng)流動(dòng)性。當(dāng)前，REITs產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值和資產(chǎn)配置價(jià)值正得到廣大投資者的關(guān)注和認(rèn)可。

市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，此次首批消費(fèi)REIT的成功獲批，對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)參與消費(fèi)REITs試點(diǎn)具有較強(qiáng)的示范引領(lǐng)作用。

校對(duì)：趙燕

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