時(shí)值年終，房地產(chǎn)能否劃上一個(gè)圓滿的句號(hào)備受關(guān)注，這要看前期的房地產(chǎn)利好政策能否真的起到明顯效果，還要看接下來(lái)會(huì)出臺(tái)什么樣的政策，就目前來(lái)看，房地產(chǎn)確實(shí)出現(xiàn)了一些輕微的好轉(zhuǎn)。但是否真的見底了呢？

12月6日，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在論壇上重點(diǎn)談到中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，也很快在網(wǎng)絡(luò)上被刷屏。他到底講了什么？從話題上看，主要涉及樓市是否見底、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否超調(diào)、人口流動(dòng)與房地產(chǎn)投資、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)以及房?jī)r(jià)泡沫化等，可以說(shuō)都是非常關(guān)注度高的內(nèi)容。

從原來(lái)的遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)猛，到現(xiàn)在的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以看出我們調(diào)控的方向性轉(zhuǎn)向，但是在各種疊加效應(yīng)下，房地產(chǎn)步入調(diào)整后遲遲未能復(fù)蘇，是否存在超預(yù)期調(diào)整呢？

對(duì)此，高善文表示，中國(guó)長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資的中樞也許會(huì)在8%左右，至少不低于7%，而現(xiàn)在房地產(chǎn)投資的絕對(duì)水平已顯著背離這一中樞，2024年中國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP的比重預(yù)計(jì)會(huì)跌破6%。如此看來(lái)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)明顯低于其長(zhǎng)期合理中樞水平，這是明顯的“超調(diào)”。

不過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫，他認(rèn)為2016年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格快速泡沫化，主要是因?yàn)橥恋毓?yīng)的驟然收緊，在投資、銷售等層面上，并沒有明顯的泡沫化跡象。

其實(shí)，在我看來(lái)，過(guò)去房地產(chǎn)泡沫也不小，之所以沒有破，是因?yàn)橛卸喾N力量在支撐，但是問(wèn)題就像滾雪球一樣越來(lái)越大，在高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的三高時(shí)代，很多問(wèn)題都能夠被掩蓋，被消化掉，但是個(gè)人都清楚，這種縱容之下，總有兜不住的那一天。

高善文認(rèn)為近年來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化是因?yàn)橥恋毓?yīng)驟然收緊，其認(rèn)為恰恰相反，是因?yàn)橥恋毓?yīng)驟然收緊才讓泡沫一步步消化掉，但至于今天的超調(diào)現(xiàn)象，是意想不到的，這跟此前的三年疫情有莫大關(guān)系。房地產(chǎn)自身問(wèn)題的積累完全可以通過(guò)政策調(diào)整逐步排解，但這次意外加快了房地產(chǎn)問(wèn)題的爆發(fā)。

高善文認(rèn)為只有房?jī)r(jià)泡沫化，投資和銷售上不存在，我想沒必要爭(zhēng)辯，因?yàn)檫@些都是相關(guān)聯(lián)的，怎么可能某一項(xiàng)能夠獨(dú)善其身？

不得不承認(rèn)的是，2020年以來(lái)疫情的嚴(yán)重沖擊，對(duì)地方、企業(yè)和老百姓的資產(chǎn)負(fù)債表都形成了嚴(yán)重?fù)p害。這就導(dǎo)致企業(yè)及居民的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿與能力均明顯下降，除了購(gòu)房需求快速減少，股市也迎來(lái)了大調(diào)整。

當(dāng)購(gòu)房者無(wú)力和無(wú)意買房時(shí)，房企受到的影響首當(dāng)其沖，這幾年我們看到了有史以來(lái)最嚴(yán)重的房企出險(xiǎn)事件，在過(guò)去想都不會(huì)想的。當(dāng)大多數(shù)房企都遭遇流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，他們也就沒有能力和興趣拿地，地方也受到巨大影響。

盡管疫情的影響逐漸消退，當(dāng)然仍難免有后遺癥，但是經(jīng)濟(jì)在逐步恢復(fù)，而在高善文看來(lái)，今年拖累經(jīng)濟(jì)最大的負(fù)面因素和不確定性來(lái)自于房地產(chǎn)市場(chǎng)。剛剛公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，到現(xiàn)在仍然不盡人意。這也會(huì)對(duì)2024年乃至更長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)預(yù)判和信心造成很大的挑戰(zhàn)。

所以，這就涉及到一個(gè)問(wèn)題，在各種利好政策下，房地產(chǎn)是否該觸底了呢？此前，標(biāo)普的報(bào)告表示，房地產(chǎn)即將見底，央行也引用了這句話。

對(duì)此，高善文認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然已經(jīng)嚴(yán)重超調(diào)，但是不一定見底。

未來(lái)要關(guān)注2個(gè)信號(hào)或條件，一是房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)必須被阻斷，就是說(shuō)房地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流停止“失血”。預(yù)計(jì)明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有望顯著改善，在越來(lái)越有力度的政策支持下，相信房地產(chǎn)企業(yè)融資能恢復(fù)正常。

第二，疫情“疤痕效應(yīng)”的消退。高善文認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)改善的條件下，“疤痕效應(yīng)”會(huì)持續(xù)消退并最終恢復(fù)正常。實(shí)話實(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)廣是有目共睹的，在疫情和房地產(chǎn)疊加傷害下，要想恢復(fù)信心和繼續(xù)持有風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)需要一定的時(shí)間過(guò)程。如果房地產(chǎn)能夠有所好轉(zhuǎn)，這種傷害或許會(huì)逐步消退。

其實(shí)，說(shuō)到底，就是當(dāng)前的老百姓的收入也超調(diào)了，信心嚴(yán)重受挫，要想恢復(fù)，不止是喊口號(hào)式的加大消費(fèi)，而是應(yīng)該如何在提高收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上繼續(xù)努力，未來(lái)分配結(jié)構(gòu)上如何優(yōu)化，更是一個(gè)深思的話題。話說(shuō)回來(lái)，并非住房需求沒有了，而是價(jià)格讓他們?nèi)遣黄鸲愕闷鹆恕?/p>

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