近日，房企境內(nèi)外債券發(fā)行規(guī)模井噴，而利率下降較明顯。房企發(fā)債用途多為借新還舊。多數(shù)房企明確指出，發(fā)行債券不用于拿地。多位房企融資部負責人對中國證券報記者表示，拿地資金主要來源為銀行開發(fā)貸。同時，信托、ABS、非標融資占比較大。在去杠桿的背景下，融資渠道趨緊，拿地的關鍵在于項目回款，內(nèi)生現(xiàn)金流成為房企擴張的關鍵。

負債率一般不能超過80%

“銀行開發(fā)貸占拿地金額的7成左右。”某TOP20房企融資部負責人對中國證券報記者表示，“銀行開發(fā)貸是以房企此前拿到的土地作為抵押物進行融資。銀行對土地的評估方法基本一樣，能否拿到貸款主要看房企自身的杠桿。”

根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，2019年末，上市房企資產(chǎn)負債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個百分點；凈負債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個百分點。

據(jù)上述負責人介紹，房企的銀行授信額度通常較大，但授信額度并不意味著可以融到資金。具體到每筆融資，都需要經(jīng)過銀行的總行審批，且銀行都有內(nèi)部放款參考指引，不能超過銀行規(guī)定的負債率底線才能拿到相應的放貸額度?！柏搨室话悴荒艹^80%這一紅線，否則開發(fā)貸會受到限制。”

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，大悅城、金科、陽光城、佳兆業(yè)等15家房企2019年年報數(shù)據(jù)的凈負債率超過100%。

中國證券報記者了解到，除杠桿率需達標外，房企負面輿情、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、管理層重大變動等都會影響銀行的放貸額度，并會影響到貸款利率。

“如果房企各項指標不太理想，融資利率會上浮較多?！蹦愁^部房企負責人對中國證券報記者表示，“頭部房企融資較為順暢，主要在于上述負面因素相對更少?！?/p>

除了銀行開發(fā)貸款，信托、ABS、非標融資、定金及預收款、銷售回款、股權質(zhì)押與引入戰(zhàn)投、境外融資、向大股東借款等，都是房企融資拿地的手段。其中，信托融資僅次于銀行開發(fā)貸。隨著監(jiān)管趨嚴，信托融資比例出現(xiàn)一定程度下滑。

監(jiān)管機構對信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務提出了嚴格要求，重點關注直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓價款提供融資的問題?！罢甙l(fā)布后，房企通過信托融資流程更為復雜，用于拿地更謹慎?！蹦愁^部房企融資負責人對中國證券報記者表示。

公司債規(guī)模受管控

“房企公司債券規(guī)模受到嚴格管控，公司債規(guī)模只能降、不能新增。新的公司債券必須等原有債券到期后才能發(fā)行，且新債只能用于償還舊債。因此，房企拿地擴張，只能通過銷售回款或其他途徑的融資?！蹦成鲜蟹科笕谫Y部負責人對中國證券報記者表示。

2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所先后下發(fā)《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房企公司債券募集資金不得用于購置土地。

在此背景下，近年來不少房企大力海外融資。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1-5月房企債券融資5627億元，前5個月房企融資規(guī)模占2019年全年的48%，2020年規(guī)模有望超越上年。5月單月境內(nèi)外債券融資總額約617億元，同比上升31%。5月境外融資規(guī)模仍處于較低水平。海外疫情仍存不確定因素，預計6月境外債券市場將受較大影響。

“公司債券不能用于拿地，但企業(yè)通過借新還舊，可以緩解現(xiàn)金流壓力?！倍辔环康禺a(chǎn)企業(yè)人士指出，“2020年以來，房企發(fā)行公司債券比較順暢。對于高杠桿企業(yè)而言，抓銷售回款，降價促銷拿回現(xiàn)金流，比拿地擴張更為迫切。”

行業(yè)集中度進一步提升

中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林稱，2019年房企整體融資較為困難。融資成本高，房企百強拿地銳減。監(jiān)管新政頻出，融資渠道收緊。房企加速回款獲取資金，成為拿地的關鍵一環(huán)。

貝殼研究院高級分析師潘浩對中國證券報記者表示，2016年10月出臺的政策讓前期依靠債券融資獲取土地的房企有些措手不及。從TOP100上市房企的營收結構看，多數(shù)房企的銷售收入處于支柱地位，提高銷售回款率成為房企越來越重視的目標。

“如何加速回款面臨考驗。”潘浩指出，“在工程端，在確保質(zhì)量的前提下，利用科學化管理、裝配式建筑等技術手段，加快工程進度，快速達到預售、交付、結算等相應節(jié)點；在銷售端，利用優(yōu)惠政策刺激消費者適當提高首付比例；在管理端，企業(yè)要制定科學的管理系統(tǒng)。實現(xiàn)加速回款需要房企多條線通力合作?！?/p>

盤和林指出，中小房企相對于大型房企實力更為薄弱，資金鏈抗御風險能力較低，融資能力較弱。而頭部房企在融資渠道和成本方面具有優(yōu)勢，資本更加充裕，獲取土地資源的機會更大，從而將進一步提升行業(yè)集中度。

潘浩特別指出，一些中小房企早期儲備了優(yōu)質(zhì)的土地資源，可以采取聯(lián)合開發(fā)模式，借助大型房企的資金及品牌優(yōu)勢，維持企業(yè)的良性運轉(zhuǎn)。

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