政府工作報(bào)告再提保障性住房，林采宜：難題在于低收入人群能否住得起

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-03-13 17:50

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)在城市化進(jìn)程中扮演著重要角色。但隨著城市化的發(fā)展，大城市購(gòu)房需求高企，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的負(fù)擔(dān)，以及大城市新市民與青年人的住房困難等，正成為新難題。

在此背景之下，最近幾年住房制度也逐漸改革，越來(lái)越多的資源向保障房?jī)A斜。而自今年以來(lái)，保障性住房建設(shè)及供給的相關(guān)內(nèi)容就多次被提及。

例如2月27日，住建部發(fā)布的《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》中提到，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，明確“以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足居民多樣化改善性住房需求”“要將保障性住房建設(shè)作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容”。

在今年的政府工作報(bào)告中，保障性住房建設(shè)和供給也再次被提及。報(bào)告中指出，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

這些保障性住房該怎么建、錢從哪來(lái)？如何做到供需匹配和規(guī)避過(guò)度供給？在城市更新過(guò)程中，保障性住房承擔(dān)著怎樣的作用？還存在哪些待破解的問(wèn)題？近日，時(shí)代周報(bào)記者專訪了中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長(zhǎng)林采宜。

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長(zhǎng)林采宜圖源：受訪者供圖

時(shí)代周報(bào)：2023年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》詳細(xì)規(guī)劃了保障性住房的規(guī)劃和配套政策，很多人認(rèn)為這是行業(yè)的重要變革，其意義屬于“新房改”。如何理解現(xiàn)階段推進(jìn)保障性住房的內(nèi)涵和意義？

林采宜：自從2003年經(jīng)濟(jì)適用房逐漸退出之后，配租房逐步成為我國(guó)保障房供應(yīng)體系的主體。2013-2015年棚改大幅提速，改造類取代配租類，成為此后十年保障房供應(yīng)體系的重點(diǎn)。

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。就保障房的性質(zhì)而言，如果政府給低收入群體提供的是居住功能，那么租賃是負(fù)擔(dān)最輕的一種獲得方式，每個(gè)月支付低于市場(chǎng)平均水平的房租就能夠有房住，對(duì)于低收入群體來(lái)說(shuō)，是福利，也是保障。

現(xiàn)階段推行保障房，如果是以配租為主，那么對(duì)于幫助低收入群體解決居住困難，會(huì)有一定的幫助。如果是以配售為主，那么可能會(huì)給手里擁有大筆現(xiàn)金的富裕群體，提供一個(gè)廉價(jià)獲取房源并變相炒作房產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

時(shí)代周報(bào)：在今年的政府工作報(bào)告中，保障性住房建設(shè)和供給作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分被再次提及。你認(rèn)為，保障性住房這類房子怎么建，由誰(shuí)來(lái)建設(shè)？如何做到供需匹配和規(guī)避過(guò)度供給？

林采宜：保障房屬于社會(huì)公共福利的組成部分，應(yīng)該由政府來(lái)建設(shè)，其資金來(lái)源應(yīng)該是政府民生保障的支出內(nèi)容。

如何做到供需匹配，讓真正的貧困群體獲得居住保障，而不是讓保障房交易成為新的權(quán)力尋租路徑？我個(gè)人建議：針對(duì)低收入群體的保障房，還是以配租為主，并把被保障群體納入消費(fèi)觀察范圍，在審核保障房申請(qǐng)的時(shí)候調(diào)閱申請(qǐng)人及其直系家屬過(guò)往三年的消費(fèi)記錄，以確定其不是瞞報(bào)收入的“偽貧困”群體。

此外，在獲得保障房福利之后，禁止其高消費(fèi)行為。真正需要享受政府扶貧福利的群體一般沒(méi)有能力高消費(fèi)，也不應(yīng)該高消費(fèi)。這種限制不僅體現(xiàn)社會(huì)公平，而且能防止一些高收入階層通過(guò)瞞報(bào)真實(shí)收入或者權(quán)錢交易手段獲取保障房福利。

用一句直白的話說(shuō)，就是讓保障房只對(duì)真正的低收入群體有價(jià)值，高收入群體通過(guò)收入造假獲得保障房資源需要付出消費(fèi)行為被限制的代價(jià)，提高其造假和權(quán)力尋租成本。

要規(guī)避保障房過(guò)度供給的現(xiàn)象，最有效的手段就是封堵地方官員通過(guò)保障房分配來(lái)實(shí)現(xiàn)權(quán)錢交易、套取政府福利等行為。畢竟，全國(guó)保障性安居工程的96%來(lái)自于地方財(cái)政，中央政府出資比例不足一成。目前大部分省份的財(cái)政壓力都不小，如果基層官員沒(méi)有通過(guò)保障房套取個(gè)人利益的路徑，地方政府應(yīng)該不存在過(guò)度供給保障房的動(dòng)力。

保障性住房圖源：圖蟲創(chuàng)意

時(shí)代周報(bào)：新一輪保障房是以配售型保障房為主體之一，你認(rèn)為應(yīng)該如何定價(jià)？按照新政策，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)保障性住房或?qū)⒆呦颉笆袌?chǎng)+保障”雙軌制模式，你覺(jué)得現(xiàn)在保障房體系下落實(shí)雙軌制的最大難點(diǎn)是什么？

林采宜：低收入群體最大的特征是什么？是沒(méi)錢。而且是收入水平低到連正常的市場(chǎng)化水平的房租都付不起，所以，才需要政府給他們提供租金低廉的保障房。而配售類保障房存在以下兩個(gè)問(wèn)題：

一是真正的窮人哪里來(lái)這么一大筆現(xiàn)錢去買保障房？

二是“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這一句話特別適合保障房。保障房不屬于自由交易的個(gè)人資產(chǎn)，不能作為抵押品向第三方申請(qǐng)貸款。如果保障房封閉運(yùn)營(yíng)，只能由政府回購(gòu)，說(shuō)明它不是自由交易的商品，不能流向拍賣市場(chǎng)，那么，這房子也不可以作為抵押品，由銀行或者其他機(jī)構(gòu)提供按揭貸款，因?yàn)榻杩钊藬喙┑臅r(shí)候，貸款方?jīng)]有處置債權(quán)的手段。

因此，就配售型保障房而言，只有手里擁有大筆現(xiàn)金付清房款的人才有能力購(gòu)買。請(qǐng)問(wèn)，這類群體應(yīng)該是社會(huì)上最貧困最需要保障的群體嗎？

現(xiàn)在重啟“市場(chǎng)+保障”雙軌制模式，最大的難點(diǎn)有兩個(gè)：第一是如何解決需要保障的低收入群體沒(méi)有大筆現(xiàn)金購(gòu)買保障房的問(wèn)題。第二是如何避免保障房分配過(guò)程中的權(quán)力尋租，手里有大筆現(xiàn)金的富裕群體以低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買了保障房，再以高價(jià)在市場(chǎng)上租賃或者變相加價(jià)轉(zhuǎn)讓獲利。

而關(guān)于保障房租金定價(jià)，我認(rèn)為以低價(jià)租賃給低收入群體才是真正的社會(huì)保障。配租類的保障房租金定價(jià)，應(yīng)該是不高于被保障群體家庭收入的40%。從目前低收入群體的生存現(xiàn)狀來(lái)看，房租超過(guò)收入的40%，基本上生存就很困難。因此，定價(jià)不能超過(guò)被保障群體家庭收入的40%，才有保障的意義。

時(shí)代周報(bào)：保障房會(huì)如何影響商品房市場(chǎng)？現(xiàn)階段有種說(shuō)法是，保障性住房的推廣會(huì)讓原本就在下行的商品房市場(chǎng)容量進(jìn)一步收縮，或者引發(fā)剛需商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步下降。你是怎么看這個(gè)問(wèn)題的？

林采宜：截至2023年底，商品房待售面積超過(guò)3億平方米（不含商務(wù)樓的商住兩用房）。在住房供給方面，還有12億平方米新開工但未竣工的在建房產(chǎn)，按照以往的數(shù)據(jù)來(lái)看，在建的住房供給占比大概在50%左右，那就是有大約6億平方米的住房仍在建。意味著，總共9億平方米待售商品房將陸續(xù)上市。

而按照人均30平方米的居住需求來(lái)看，目前的存量房屋加上已經(jīng)開工的商品住宅，可以為3000萬(wàn)人口提供增量住宅供給。

從人口變化趨勢(shì)來(lái)看，2022年我國(guó)人口開始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代，當(dāng)年人口較上年末減少85萬(wàn)人，2023年這個(gè)趨勢(shì)仍然延續(xù)。隨著老齡化和少子化的趨勢(shì)延續(xù)，城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將持續(xù)減少很可能是十年內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

因此，商品房市場(chǎng)供大于求在一定時(shí)期內(nèi)，將是一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。目前我國(guó)住房問(wèn)題的主要矛盾不是房子不夠，而是房?jī)r(jià)太高。無(wú)論是政府收購(gòu)現(xiàn)有商品房轉(zhuǎn)換成保障房，還是另起爐灶新建增量保障房，都必然會(huì)引發(fā)商品房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步下降。

時(shí)代周報(bào)：在城市進(jìn)入存量發(fā)展階段，用地和資金都相對(duì)受限情況下，發(fā)掘存量資產(chǎn)潛力就顯得尤為重要。當(dāng)前，各地也在結(jié)合城中村改造、城市更新等工作，以緩解住房庫(kù)存大的現(xiàn)象。在你看來(lái)，保障性住房在城市更新過(guò)程中承擔(dān)著怎樣的角色？城市更新與保障性住房建設(shè)如何更好結(jié)合？

林采宜：城市更新和城中村改造相結(jié)合最有效的方式就是動(dòng)拆遷，之前的動(dòng)遷補(bǔ)償以現(xiàn)金為主，主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)城市更新和舊屋改造。最近廣州等城市推出以房票替代現(xiàn)金的拆遷補(bǔ)償方式，用拆遷款購(gòu)買部分存量商品房，將其改造成保障房以滿足動(dòng)遷居民的居住需求，是一種可以探索的辦法。

這種方式既能解決城市更新對(duì)土地和建筑規(guī)劃的需求，又能緩解現(xiàn)有存量商品房的滯銷問(wèn)題。矛盾焦點(diǎn)是動(dòng)遷居民配置房產(chǎn)的部分選擇權(quán)被限制，如何給動(dòng)拆遷居民提供更多的置換選擇是關(guān)鍵。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）