年報點評11｜融創(chuàng)中國：境內(nèi)外債務(wù)全部重組成功，經(jīng)營面轉(zhuǎn)好預(yù)期增強(qiáng)

來源：智能家居時間：2024-03-29 23:00

全年業(yè)績腰斬，境內(nèi)外債務(wù)重組成功爭取到寶貴的喘息期

◎ 作者 / 房玲、汪慧

核心觀點

【全年業(yè)績同比腰斬，行業(yè)排名進(jìn)一步降至第17位】2023年，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合同銷售金額847.7億元，同比減少49.9%，降幅高于行業(yè)百強(qiáng)水平；合同銷售面積607.6萬平方米，同比減少52.7%。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國全口徑銷售額和操盤銷售額均位列第17位，均較2022年繼續(xù)走低6個位次。

【總土地儲備1.54億平方米，現(xiàn)房庫存大幅增長84%】截至2023年底，融創(chuàng)總土地儲備約為1.54億平方米，較2022年末減少近3成，總土地儲備貨值預(yù)計約1.7萬億元；其中未售土地儲備約為1.1億平方米，未售土地儲備貨值約1.23萬億元。值得注意的是，存貨中持作出售的竣工物業(yè)992.2億元，較2022年末大幅增長84%，占比也從2022年8.4%升至17.2%，現(xiàn)房庫存壓力在加大，后續(xù)需要針對性推進(jìn)去化，釋放流動性。

【營收同比增長近6成，凈利虧損收窄】全年融創(chuàng)中國實現(xiàn)營業(yè)收入1542.3億元，同比增加約59.4%，增長主要來自物業(yè)開發(fā)交付建筑面積較2022年增加了468.6萬平方米。毛利潤虧損25.0億元；凈利虧損有所收窄，凈利潤和歸母凈利潤分別虧損104.1億元和79.7億元。整體盈利面臨較大困境，疊加市場修復(fù)還需一段時間，預(yù)計將繼續(xù)承壓。

【境內(nèi)外債務(wù)全部重組成功，債務(wù)風(fēng)險暫時化解】截至2023年12月31日，融創(chuàng)中國持有現(xiàn)金余額（包括受限制現(xiàn)金）246.2億元，較2022年末較少34.4%。表內(nèi)有息負(fù)債總計2778.3億元，較2022年末的2984.2億元減少205.9億元。其中，一年內(nèi)到期的債務(wù)有1812億元，占比65%。此外，“三道紅線”壓頂，在積極自救下，公司已成功完成境內(nèi)外公開市場債務(wù)重組，化解約900億元債務(wù)風(fēng)險，爭取到寶貴的喘息期，但未來仍道阻且長，還需積極應(yīng)對。

銷售

全年業(yè)績同比腰斬

行業(yè)排名進(jìn)一步降至第17位

2023年，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合同銷售金額847.7億元，同比減少49.9%；合同銷售面積607.6萬平方米，同比減少52.7%；同比降幅高于行業(yè)百強(qiáng)水平。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國全口徑銷售額和操盤銷售額均位列第17位，均較2022年繼續(xù)走低6個位次?？偟膩碚f，近兩年面對房地產(chǎn)市場持續(xù)低位調(diào)整，疊加公司債務(wù)承壓、購房者信心不足，整體銷售去化遭遇了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，失守行業(yè)頭部地位。中短期來看，市場仍難有明顯回暖，融創(chuàng)中國還需以盤活資產(chǎn)為抓手，繼續(xù)推進(jìn)和資產(chǎn)管理公司的合作，同時積極營銷，穩(wěn)定經(jīng)營局面。

投資

總土地儲備1.54億平方米

現(xiàn)房庫存大幅增長84%

截至2023年底，融創(chuàng)中國總土地儲備約為1.54億平方米，較2022年末減少近3成，權(quán)益部分占1.02億平方米；總土地儲備貨值預(yù)計約1.7萬億元，其中未售土地儲備約為1.1億平方米，未售土地儲備貨值約1.23萬億元?？傮w來說，得益于歷年投資積累，公司土地儲備規(guī)模尚顯豐厚。

值得注意的是，融創(chuàng)中國存貨中持作出售的竣工物業(yè)992.2億元，較2022年末大幅增長84%，且占比也從2022年8.4%升至17.2%，現(xiàn)房庫存在加大，后續(xù)需要針對性推進(jìn)去化，釋放流動性。

從總土儲結(jié)構(gòu)來看，截至2023年12月31日，融創(chuàng)中國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要布局于長三角、環(huán)渤海、華南、中部和西部地區(qū)城市。西部城市項目儲備最多，合計面積5914.9萬平方米，占比38%；其次環(huán)渤海區(qū)域城市合計儲備面積占21%。此外，長三角、中部和華南地區(qū)城市儲備面積分別占比17%、15%、9%。城市方面，一二線城市儲備面積占比過半，達(dá)到55%，杭州、天津、重慶、武漢等核心城市儲備量都較為可觀，預(yù)期將借助市場相對優(yōu)勢為企業(yè)帶來業(yè)績貢獻(xiàn)。

盈利

營收同比增長近6成

凈利虧損收窄

2023年，融創(chuàng)中國在101個城市完成約31萬戶房屋交付任務(wù)，實現(xiàn)營業(yè)收入1542.3億元，同比增加約59.4%，增長主要來自物業(yè)開發(fā)交付建筑面積較2022年增加了468.6萬平方米。毛利潤虧損25.0億元，較2022年8.2億元的虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大。毛利虧損的主要原因是計提的物業(yè)減值撥備達(dá)到115.2億元，此外集團(tuán)業(yè)務(wù)合并收益對應(yīng)的收購物業(yè)評估增值調(diào)整亦導(dǎo)致毛利減少了52.5億元。剔除公允價值調(diào)整、物業(yè)和存貨減值撥備對毛利的影響，毛利約為105.3億元，毛利率約為6.8%。凈利虧損有所收窄，凈利潤虧損104.1億元，較2022年收窄194.8億元，歸母凈利潤虧損79.7億元，較2022年收窄197.0億元。總體來說，盈利面臨較大困境，疊加市場修復(fù)還需一段時間，預(yù)計將繼續(xù)承壓。

償債

境內(nèi)外債務(wù)重組成功

債務(wù)風(fēng)險暫時化解

截至2023年12月31日，持有現(xiàn)金余額（包括受限制現(xiàn)金）246.2億元，較2022年末較少34.4%。表內(nèi)有息負(fù)債總計2778.3億元，較2022年末的2984.2億元減少205.9億元。其中，一年內(nèi)到期的債務(wù)有1812億元，占比65%。此外，“三道紅線”壓頂，現(xiàn)金短債比為0.14、凈負(fù)債率為302.2%、扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率89.3%，債務(wù)壓力不言而喻。

近年來，行情下行，疊加債務(wù)集中到期，融創(chuàng)中國財務(wù)狀況持續(xù)惡化。為此，企業(yè)積極尋求自救，相繼完成境內(nèi)、境外債務(wù)重組，暫時化解近900億元債務(wù)風(fēng)險，爭取到寶貴的喘息期。2023年，不僅對2022年完成整體展期的境內(nèi)公司債按約定完成兩次兌付，保證了境內(nèi)公開市場的穩(wěn)定；并于11月正式宣布完成境外公開市場債務(wù)重組，成功減輕了未來兩年的償債壓力。

中長期來看，融資中國仍舊面臨一系列挑戰(zhàn)。一方面，目前市場尚未回暖，銷售去化預(yù)期并不樂觀；另一方面，債務(wù)重組成功仍不是一蹴而就的事，期限內(nèi)未能如期恢復(fù)流動性，仍會面臨新一輪的債務(wù)危機(jī)。對于未來發(fā)展，盤活資產(chǎn)、保交樓、化債三大任務(wù)仍然任重道遠(yuǎn)。