深圳二手房真實(shí)現(xiàn)狀：掛牌價(jià)跌至6字頭，大量業(yè)主“血本無(wú)歸”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-04-18 10:30

文 | 新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾

三月的深圳二手樓市，迎來(lái)了久違的“小陽(yáng)春”，全市二手房網(wǎng)簽量達(dá)到5196套，時(shí)隔3年重回5000套的“榮枯線”。“三年不開張”的中介也開始忙起來(lái)，“周末帶客戶看房，一個(gè)小區(qū)能碰到10—20個(gè)同行?！?/p>

中介“打滿雞血”，業(yè)主卻很受傷。在買方市場(chǎng)中，為了加快脫手，業(yè)主只能“以價(jià)換量”。有業(yè)主甚至將掛牌價(jià)“暴降”百萬(wàn)，連裝修費(fèi)和銀行利息都虧回去了。

根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，當(dāng)前深圳全市二手房成交均價(jià)6.4萬(wàn)/平方米。從2021年一季度算起，3年時(shí)間，深圳二手掛牌均價(jià)從9字頭跌至6字頭，業(yè)主報(bào)價(jià)已連續(xù)25個(gè)月下滑。

暴跌3年，虧到肉疼

深圳業(yè)主楊尋（化名）2018年入手了一套420萬(wàn)、85平方米的新房，當(dāng)時(shí)均價(jià)約4.9萬(wàn)/平方米。楊尋算了一筆賬，新房裝修加上這6年來(lái)還貸的利息，他的房子至少要賣530萬(wàn)才能回本。

由于資金周轉(zhuǎn)的需要，去年下半年楊尋將房子掛牌，但是過(guò)來(lái)看房的買家卻屈指可數(shù)。“中介說(shuō)掛牌價(jià)太高了，一開始報(bào)價(jià)是530萬(wàn)，后來(lái)調(diào)了幾次價(jià)，從530萬(wàn)降到500萬(wàn)，又降到450萬(wàn)，現(xiàn)在掛400萬(wàn)，白白虧了130萬(wàn)?！?/p>

據(jù)楊尋介紹，其小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)約5.6萬(wàn)/平方米，而他目前的掛牌價(jià)已經(jīng)比指導(dǎo)價(jià)下降了76萬(wàn)，相當(dāng)于單價(jià)打了8折。而且他預(yù)估，即便降到400萬(wàn)依然很難成交，“因?yàn)橥^(qū)有業(yè)主賣360萬(wàn)還沒賣掉?！?/p>

在深圳樓市，二手房一直都是市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。2021年以來(lái)，二手房業(yè)主多采取“以價(jià)換量”策略，導(dǎo)致深圳二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，且跌幅遠(yuǎn)超新房，過(guò)往個(gè)別片區(qū)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象也慢慢消失。

對(duì)于剛需買家來(lái)說(shuō)，低總價(jià)、低單價(jià)的二手房源無(wú)疑是置業(yè)的優(yōu)選。但是從業(yè)主的角度來(lái)看，深圳二手樓市持續(xù)3年多的“暴跌”則讓他們虧到肉疼。一位中介人士稱，現(xiàn)在深圳部分片區(qū)和項(xiàng)目的成交價(jià)已經(jīng)回到2018年的水平，距離高峰期跌幅超過(guò)三成，市場(chǎng)上越來(lái)越多筍盤出現(xiàn)。

據(jù)透露，目前深圳二手市場(chǎng)近八成的房源都是低于指導(dǎo)價(jià)成交，在不少業(yè)主看來(lái)，“不虧本就已經(jīng)很好了”。根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，當(dāng)前深圳全市二手房成交均價(jià)6.4萬(wàn)/平方米。從2021年一季度算起，3年時(shí)間，深圳二手掛牌均價(jià)從9字頭跌至6字頭，業(yè)主報(bào)價(jià)已連續(xù)25個(gè)月下滑。

重回“榮枯線”，中介忙起來(lái)了

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“深房中協(xié)”）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月深圳全市二手房網(wǎng)簽量達(dá)到5196套，環(huán)比上漲117%，同比上漲5%。這也是時(shí)隔3年，月度網(wǎng)簽量再次破5000套，上一次是2021年2月的5272套。

5000套一直是深圳二手樓市的“榮枯線”。此外，深圳也是3月唯一一個(gè)二手房網(wǎng)簽量同比上漲的一線城市。因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，3月深圳二手樓市已經(jīng)出現(xiàn)了久違的“小陽(yáng)春”。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院）

實(shí)際上，從去年年末開始，深圳二手房市場(chǎng)已經(jīng)走出翹尾行情。而今年隨著市場(chǎng)氛圍的逐步活躍，“三年不開張”的中介也開始忙起來(lái)了。

不少中介感慨，“有種回到2020年的感覺”，“上一次這么忙都是3年前的事了。”一位中介人士告訴新浪財(cái)經(jīng)，“3月一個(gè)月就帶看了10多組客戶，而且不少客戶都是主動(dòng)約看房的?！?/p>

另一位中介人士則表示，“周末看房的客戶確實(shí)多起來(lái)了，一個(gè)小區(qū)能碰到10—20個(gè)同行。周一本來(lái)是休息日，不過(guò)為了成交，很多人都放棄了休假。”

新浪財(cái)經(jīng)了解到，目前深圳市場(chǎng)二手成交主要還是以剛需為主，二手房交易總價(jià)集中在200萬(wàn)-500萬(wàn)元的區(qū)間，成交面積集中在60-90平方米的區(qū)間。

在“小陽(yáng)春”的行情下，剛需買家加杠桿的意愿也有所回升。深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，3月份貸款方式購(gòu)買二手房的比例為77.3%，比去年同期擴(kuò)大7.7%，是連續(xù)3年下降后首次回升，平均貸款成數(shù)為63.6%，環(huán)比擴(kuò)大15.6%。

后市預(yù)期樂(lè)觀？

除了業(yè)主主動(dòng)調(diào)價(jià)外，深圳二手市場(chǎng)的復(fù)蘇還得益于去年至今多項(xiàng)重磅政策的出臺(tái)，通過(guò)持續(xù)放松調(diào)控政策激發(fā)了需求，吸引了大批買家入市，從而推動(dòng)成交量沖高。

去年11月下旬，繼認(rèn)房不認(rèn)貸、首套房貸利率下調(diào)政策推出后，深圳還接連祭出二套首付降至40%、取消750萬(wàn)總價(jià)豪宅線這兩大重磅“救市”措施，為改善買家和豪宅買家?guī)?lái)直接的“減負(fù)”，降低二套房的首付門檻，減少部分高總價(jià)房源的增值稅費(fèi)。

今年2月，深圳接棒北上廣對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松綁，深戶居民不再限定落戶年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限；非深戶居民方面，所需個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限要求由5年調(diào)整為3年。

同月，5年期LPR再次刷新歷史最低值。調(diào)整后，深圳的房貸利率調(diào)整為住宅首套3.85%（LPR3.95%-10個(gè)基點(diǎn)），住宅二套為4.25%（LPR3.95%+30個(gè)基點(diǎn)）。

一般來(lái)說(shuō)，4月通常會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期，成交量普遍環(huán)比下滑，平均降幅在30%左右。深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月首周，由于受清明假期影響，二手房網(wǎng)簽僅錄得964套，環(huán)比下降22.9%。不過(guò)，4月第二周，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1295套，環(huán)比增長(zhǎng)34.3%，單周交易量再創(chuàng)2022年以來(lái)新高。

因此，對(duì)于“小陽(yáng)春”行情的延續(xù)，不少中介人士都保持較為樂(lè)觀的態(tài)度。一位中介人士稱，目前供應(yīng)比需求更加充足，深圳購(gòu)房者對(duì)政策還是相對(duì)敏感，樓市復(fù)蘇仍然需要多頻次、小幅度地釋放政策利好，也不會(huì)一下子把步子邁得太寬，打亂市場(chǎng)的節(jié)奏，更追求穩(wěn)定的回暖。

（責(zé)任編輯：張曉波）