住房供應(yīng)體系加速完善配售型保障房建設(shè)發(fā)力

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-04-28 12:31

加速完善“市場(chǎng)＋保障”的住房供應(yīng)體系，建立租購(gòu)并舉的住房制度，是構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的重要一環(huán)。

2023年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國(guó)發(fā)［2023］14號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“指導(dǎo)意見”），開啟了新一輪保障房制度改革；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)列入“三大工程”；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部多次強(qiáng)調(diào)，要加快保障性住房建設(shè)和供給，完善“市場(chǎng)＋保障”的住房供應(yīng)體系，不斷滿足工薪收入群體剛性住房需求。

按照國(guó)務(wù)院指導(dǎo)意見，保障性住房類型劃分為配售型和配租型保障性住房?jī)纱箢?，其中扎?shí)推進(jìn)配售型保障性住房成為今年住房保障工作重點(diǎn)。今年以來(lái)，各地相關(guān)配套政策逐步完善，許多城市在明確保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、以需定建、用地保障、資金監(jiān)管等工作機(jī)制上形成了一些好的經(jīng)驗(yàn)做法。截至4月11日，全國(guó)已有65個(gè)城市報(bào)送2024年保障性住房建設(shè)計(jì)劃和項(xiàng)目。住房供應(yīng)體系正在加速完善，新一輪保障性住房建設(shè)正在全面開啟。

配套政策日臻完善

回顧我國(guó)保障房體系建設(shè)歷史，大致分為五個(gè)階段：1994年～2007年，以經(jīng)濟(jì)適用房為主，廉租房和限價(jià)房作為補(bǔ)充；2008年～2013年，以公租房和棚戶區(qū)改造為主要扶持對(duì)象；2014年～2020年，棚戶區(qū)改造成為住房保障的主力；2021年～2023年，逐步形成以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系。2023年至今，以指導(dǎo)意見為標(biāo)志，將保障性住房類型劃分為配售型和配租型保障性住房?jī)纱箢?，?duì)保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃與用地、配售與管理等作了進(jìn)一步明確，配售型保障性住房建設(shè)被提升到重要位置。

根據(jù)指導(dǎo)意見，保障性住房建設(shè)堅(jiān)持資金平衡、保本微利、穩(wěn)慎有序、以需定建原則。支持城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐。具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。在規(guī)劃與用地方面，保障性住房以劃撥方式供應(yīng)土地，僅支付相應(yīng)的土地成本。在配售與管理方面，對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商品房流入市場(chǎng)。在支持政策方面，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了配套政策，包括：對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；對(duì)回購(gòu)保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的，免征契稅等。

年初以來(lái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部分別在福州、西安和杭州召開了3場(chǎng)保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，督促落實(shí)相關(guān)工作，推動(dòng)保障性住房建設(shè)和供給。在4月11日的保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)，尚未出臺(tái)實(shí)施意見和配套政策的城市，要加快推動(dòng)政策出臺(tái)，盡快形成保障性住房政策體系。

圍繞國(guó)務(wù)院指導(dǎo)意見，近日多個(gè)城市出臺(tái)了保障性住房配套政策。4月16日，鄭州市發(fā)布《配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》，提出配售型保障性住房將遵循政府主導(dǎo)、以需定建、合理布局和穩(wěn)慎推進(jìn)的原則，建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，房源籌建主要來(lái)自新建和收購(gòu)存量住房，其中新建包括在依法收回的已批未建土地、閑置土地、非居住存量土地上建設(shè)。寧波近日也印發(fā)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的實(shí)施意見》，明確了配售型保障性住房規(guī)劃建設(shè)的總體要求、主要任務(wù)、支持政策和保障措施等內(nèi)容。4月2日，哈爾濱市自然資源和規(guī)劃局起草了《關(guān)于做好配售型保障性住房規(guī)劃用地有關(guān)政策的通知》并面向社會(huì)征求意見，提出根據(jù)規(guī)劃條件，嚴(yán)禁配售型保障性住房配建商品住宅，鼓勵(lì)存量住房轉(zhuǎn)化為保障性住房進(jìn)行公開配售以及運(yùn)營(yíng)管理，有效降低用地取得成本，堅(jiān)持凈地供應(yīng)原則。此前，杭州、福州、西安、南昌、昆明等城市也出臺(tái)了配售型保障性住房相關(guān)配套政策。

從已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)配套政策的城市看，配售型保障性住房成為政策錨定重點(diǎn)，各城市對(duì)配售型保障性住房的申請(qǐng)條件、定價(jià)方式和退出機(jī)制等均作了明確規(guī)定，形成了較為完善的政策體系。

配售型保障性住房上位

在保障性住房相關(guān)政策逐步完善的同時(shí)，各地陸續(xù)公布了今年的保障性住房籌集建設(shè)計(jì)劃。保障性租賃住房方面，公開資料顯示，絕大部分省份公布今年保障性租賃住房籌建目標(biāo)。其中北京、上海、江蘇、浙江、安徽、江西、湖北、廣東、四川等省份計(jì)劃籌建量均超5萬(wàn)套，浙江今年將籌建保障性租賃住房20萬(wàn)套（間），廣東計(jì)劃籌建規(guī)模不少于18萬(wàn)套（間），江蘇計(jì)劃籌建規(guī)模也超過16萬(wàn)套。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021～2023年全國(guó)保障性租賃住房合計(jì)建設(shè)和籌集約573萬(wàn)套（間），已完成“十四五”期間計(jì)劃量的66％。今年多數(shù)省份收縮了保障性租賃住房建設(shè)規(guī)模，但總體仍保持了一定的供應(yīng)強(qiáng)度。

除了保障性租賃住房外，配售型保障性住房成為今年籌集建設(shè)的重點(diǎn)。截至目前，全國(guó)已有近30個(gè)城市公布了配售型保障性住房籌集建設(shè)計(jì)劃。根據(jù)各地的籌建計(jì)劃，福州、北京、上海、廣州、深圳、西安等城市計(jì)劃籌建建設(shè)規(guī)模均在1萬(wàn)套及以上，福州首批籌建規(guī)模就達(dá)到1.24萬(wàn)套。杭州提出“5年5萬(wàn)套”的目標(biāo)任務(wù)，2024年籌建規(guī)模不小于6000套。

隨著政策的完善和籌建計(jì)劃的公布，保障性住房籌集建設(shè)也全面開啟。3月31日，合肥市首個(gè)配售型保障性住房——高新區(qū)訊飛小鎮(zhèn)項(xiàng)目正式開工，規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房1188套；4月14日，上海張江科學(xué)城啟動(dòng)保障性住房項(xiàng)目，計(jì)劃建設(shè)超過500套住房，旨在服務(wù)當(dāng)?shù)乜萍既瞬偶熬用瘢?月17日，重慶市啟動(dòng)2024年保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，涵蓋首批配售型保障性住房，共計(jì)5個(gè)項(xiàng)目，可提供2800多套房源；4月19日，深圳市首批配售型保障性住房福萃苑項(xiàng)目進(jìn)入主體結(jié)構(gòu)施工階段，項(xiàng)目建成后可提供2600套房源；同一天，湖北首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目“安芯居”啟動(dòng)建設(shè)，可提供不少于600套房源；另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，東北三省配售型保障性住房項(xiàng)目也已陸續(xù)開工。

在推進(jìn)保障性住房建設(shè)過程中，踐行“好房子”標(biāo)準(zhǔn)也成為重要一環(huán)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，保障性住房也要按照綠色、低碳、智能、安全的標(biāo)準(zhǔn)，做好戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)供給，把保障性住房建設(shè)成“好房子”，讓群眾能夠住得健康，用得安全方便。

以杭州為例，在項(xiàng)目選址上，從居住需求和產(chǎn)業(yè)分布出發(fā)，選擇交通便利、配套齊全的區(qū)域，今年計(jì)劃籌建的12個(gè)項(xiàng)目中有6個(gè)位于中心城區(qū)、7個(gè)距離地鐵站點(diǎn)800米內(nèi)；在項(xiàng)目品質(zhì)上，研究制定保障性住房建設(shè)品質(zhì)管控要點(diǎn)，嚴(yán)把設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量關(guān)和安全關(guān)，同時(shí)配齊配全養(yǎng)老、托幼、康復(fù)、社區(qū)、體育、文化等配套設(shè)施；在服務(wù)上，滿足居民多元化住房需求，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，讓購(gòu)買家庭住得安心舒心。

保障房“錢”途無(wú)虞

根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，地方財(cái)政投入用于保障性安居工程的占比始終保持在96％以上，是保障房建設(shè)的主要資金來(lái)源。但是近年來(lái)地方政府土地出讓及相關(guān)收入銳減，地方債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，用于保障房建設(shè)的資金捉襟見肘，中央層面的財(cái)政金融支持成為破解保障性住房建設(shè)資金難題的關(guān)鍵。2023年國(guó)務(wù)院指導(dǎo)意見關(guān)于保障性住房的支持政策給出了解決路徑：

首先是中央補(bǔ)助資金。指導(dǎo)意見提出對(duì)符合條件的保障性住房項(xiàng)目，中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當(dāng)給予補(bǔ)助。2023年11月16日財(cái)政部下達(dá)了2024年部分中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金425億元。為了規(guī)范管理，財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部重新制定了《中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金管理辦法》，住房保障資金采取因素法，根據(jù)各省年度配租型保障性住房籌集套數(shù)、配售型保障性住房套數(shù)、租賃補(bǔ)貼戶數(shù)等因素以及相應(yīng)權(quán)重測(cè)算分配，并結(jié)合財(cái)政困難程度進(jìn)行調(diào)節(jié)。

其次是地方政府專項(xiàng)債。指導(dǎo)意見提出將符合條件的保障性住房項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍。2024年專項(xiàng)債投向整體保持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造和保障性住房?jī)蓚€(gè)投向。4月22日，財(cái)政部在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，將“保障性住房”等納入專項(xiàng)債券用作項(xiàng)目資本金范圍，進(jìn)一步發(fā)揮專項(xiàng)債券撬動(dòng)作用。

第三是住房公積金開發(fā)貸款。指導(dǎo)意見提出，在確保貸款資金安全的前提下，在城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市試點(diǎn)利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款。自2009年以來(lái)，部分城市開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作。2018年以來(lái)為防止炒房投機(jī)行為，貸款發(fā)放已經(jīng)實(shí)質(zhì)性停止。這次將試點(diǎn)利用住房公積金開發(fā)貸試點(diǎn)明確指導(dǎo)意見，為保障性住房建設(shè)又開辟了新的融資路徑。

第四是抵押補(bǔ)充貸款（PSL）和保障房專項(xiàng)貸款。2023年12月央行重啟PSL以來(lái)，國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增4678億元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。4月18日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)朱鶴新透露，目前5000億元抵押補(bǔ)充貸款（PSL）額度發(fā)放完畢，支持推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。近日，國(guó)家開發(fā)銀行向福州市雙龍新居保障性住房項(xiàng)目授信2.02億元，并實(shí)現(xiàn)首筆貸款發(fā)放1000萬(wàn)元。標(biāo)志著全國(guó)首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。4月24日，國(guó)家開發(fā)銀行宣布對(duì)青島市李滄京口路保障性住房項(xiàng)目提供首筆貸款8.08億元，旨在支持首批2000套配售型保障性住房的建設(shè)。近日，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行云南楚雄州分行成功獲批1.8億元貸款，并實(shí)現(xiàn)首筆投放5000萬(wàn)元，用于支持楚雄高新區(qū)保障性租賃住房建設(shè)項(xiàng)目。

第五是保障房REITs。自保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)以來(lái)，我國(guó)已發(fā)行5只保障性租賃住房公募REITs，包括深圳安居REIT、廈門安居REIT、北京保障房REIT、華潤(rùn)有巢REIT和國(guó)泰君安城投寬庭REIT。目前幾只公募REITs運(yùn)行情況良好，為保障房REITs進(jìn)一步擴(kuò)容奠定了良好基礎(chǔ)。2023年10月，建信住房保租房公募REITs獲國(guó)家發(fā)展改革委正式受理，該項(xiàng)目是以建設(shè)銀行附屬公司建信住房作為原始權(quán)益人，底層資產(chǎn)為其在北京、上海、蘇州持有運(yùn)營(yíng)的三個(gè)保租房項(xiàng)目。

此外，今年年初，央行推出的1000億“租賃住房貸款支持計(jì)劃”也在加速落地，成為保障性租賃住房建設(shè)的重要資金來(lái)源。

有了頂層設(shè)計(jì)的引導(dǎo)和相關(guān)政策的支持，我國(guó)住房供應(yīng)體系正在加速完善，新一輪保障性住房建設(shè)已全面開啟。

標(biāo)簽：政策樓市保障房

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