吳建欽:洞察置業(yè)新需求,滿足優(yōu)質(zhì)住房新期待

來源：智能家居時(shí)間：2024-07-05 12:00

2024年7月4日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“中房指數(shù)2024房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”在北京召開。

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基于中指研究院連續(xù)開展的居民置業(yè)意愿調(diào)查、房地產(chǎn)客戶滿意度調(diào)查、企業(yè)定制置業(yè)需求調(diào)查等豐富的樣本積累，本文對(duì)當(dāng)前置業(yè)需求進(jìn)行了數(shù)據(jù)描摹和特征總結(jié)。
近期置業(yè)意愿仍處于信心修復(fù)期，但改善客群信心有所好轉(zhuǎn)，近期市場(chǎng)成交恢復(fù)度也相對(duì)較好。
在當(dāng)前市場(chǎng)和政策形勢(shì)下，商品房市場(chǎng)“改善”特征明顯，置業(yè)需求呈現(xiàn)出品質(zhì)訴求增強(qiáng)、保值訴求增強(qiáng)、得房率訴求增強(qiáng)、新技術(shù)新功能訴求增強(qiáng)、大戶型訴求增強(qiáng)等特點(diǎn)。具體主要體現(xiàn)在五個(gè)方面。
第一，剛需剛改客群對(duì)居住品質(zhì)有了更高的要求，集中體現(xiàn)在對(duì)配套、產(chǎn)品本身比價(jià)格、區(qū)位更加敏感，對(duì)景觀、入戶的品質(zhì)要求更高。
第二，豪宅市場(chǎng)客群年輕化趨勢(shì)明顯，職業(yè)背景更加多元化；年輕的財(cái)富新貴對(duì)地段敏感度更高，對(duì)大平層偏好度更高，對(duì)管家式的服務(wù)需求度更高。
第三，改善客群對(duì)科技住宅、第四代住宅等新興住宅產(chǎn)品形態(tài)關(guān)注度越來越高，愿意體驗(yàn)。保障空氣質(zhì)量、用水潔凈是消費(fèi)者對(duì)科技住宅的最基本訴求。收入越高的家庭，對(duì)科技住宅接受度越高，對(duì)額外增加的運(yùn)行成本抗性越低。
第四，市場(chǎng)調(diào)整周期下，不同類型客戶均對(duì)得房率更加敏感，項(xiàng)目得房率（含贈(zèng)送）水平越高，項(xiàng)目新開盤去化率水平越高；越是剛需對(duì)得房率越敏感。
第五，多孩家庭換房改善需求將有明顯增長態(tài)勢(shì)，主要由于多孩家庭數(shù)量增加，疊加各地補(bǔ)貼、放寬多孩家庭購房政策，特別是一二線城市的多孩家庭換房需求有望進(jìn)一步釋放。
需求變化、市場(chǎng)變化、政策變化等共同推動(dòng)住房產(chǎn)品加速升級(jí)。房企在下階段應(yīng)積極打造增量?jī)?yōu)質(zhì)住房，同時(shí)加快消化滯銷存量住房。
第一，打造增量?jī)?yōu)質(zhì)住房方面，可圍繞提高得房率、優(yōu)選好地段、打造新興產(chǎn)品、專注改善型業(yè)態(tài)及戶配、形象營造及推廣渠道優(yōu)化等維度進(jìn)行優(yōu)化。具體包括七個(gè)方面：①積極爭(zhēng)取更好的項(xiàng)目規(guī)劃條件，通過提高得房率提高性價(jià)比；②投拓上首選成熟配套且有優(yōu)質(zhì)景觀資源的區(qū)域；③適時(shí)發(fā)展科技住宅、第四代住宅產(chǎn)品線，提高產(chǎn)品段位和溢價(jià)能力；④增加小高層業(yè)態(tài)占比，豪宅產(chǎn)品適當(dāng)增加大平層產(chǎn)品；⑤重點(diǎn)打造3房及以上戶型，重視多孩家庭置業(yè)升級(jí)需求，加大再改、高改產(chǎn)品戶型投放力度；⑥強(qiáng)化對(duì)購房者較敏感的社區(qū)景觀綠化、入口大門、建筑外立面、大堂、樣板間等的高品質(zhì)打造，塑造品質(zhì)形象；⑦了解年輕客群日常的網(wǎng)絡(luò)偏好、相關(guān)渠道，在更有效的工具上開展宣傳、引流。
第二，積極消化滯銷存量住房方面，建議針對(duì)未建項(xiàng)目積極爭(zhēng)取更有利的規(guī)劃條件，針對(duì)已建滯銷項(xiàng)目適時(shí)調(diào)整價(jià)格提升流速，減少資金占用。根據(jù)近期中指院開展的各地降價(jià)樓盤項(xiàng)目調(diào)研顯示，老盤與新盤相比的劣勢(shì)越來越明顯。從產(chǎn)品層面來看，當(dāng)前住房產(chǎn)品正加速迭代升級(jí)。相比老盤，新盤拿到的產(chǎn)品規(guī)劃條件較好，得房率高，戶型好，實(shí)際性價(jià)比更高。而且新盤更加注重產(chǎn)品品質(zhì)的打造、實(shí)景效果呈現(xiàn)度普遍較好。從價(jià)格層面來看，新盤房地價(jià)差更有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格彈性更大。