既在意料之外，又在意料之中。

說意料之外，是因為這是萬科上市以來首次半年度虧損。

說意料之中，是因為此前已有兆頭。一季度萬科虧損3.6億元，而二季度的新房市場并未明顯好轉。地產(chǎn)分析師普遍預測，包括萬科在內(nèi)，難扭大勢。

萬科管理層對虧損是這樣解釋的：結算節(jié)奏以及從今年二季度開始全力落實聚焦主業(yè)、瘦身健體的一攬子方案。

我們分析，主要有以下兩個因素：

其一，是結算項目拿地成本較高。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，今年上半年結算的項目，一般是此前兩年上市的。與2024年相比，2021-2023年的土地成本相對較高。

當然，2019-2020年的拿地成本更高，不過它們大都在2022-2023年消化了，這從萬科凈利潤率、凈利潤的下滑曲線可以看出來。

土地成本是剛性的，是吃掉利潤的大戶。萬科這幾年將管理費用、銷售費用壓到了最低，但要想取得利潤，必須靠售價。

其二是售價在下降。大家感受比較深的，是自己身邊或所在小區(qū)的二手房價格，連續(xù)幾年下滑。不少熱點城市已經(jīng)跌到了2016、2017年。

其實新房售價也在走低。進入2024年更加明顯。之前我們寫過，北京新房項目，今年大多是以備案價的8折左右開盤。極少數(shù)項目還下探到七幾折甚至七折。

新房價格戰(zhàn)是以犧牲利潤為代價的。開發(fā)商沒有利潤也賣，就是為了?，F(xiàn)金流。當前市場環(huán)境下，經(jīng)營性現(xiàn)金流比利潤更重要。萬科也不例外，上半年采取了一系列折價去庫存的動作，就是為了?，F(xiàn)金流。

土地成本維持在高位，而售價在走低，虧損就幾乎是必然的。也是在7月9日，某國有上市房企公告，預計2024年上半年歸母凈利潤虧損19億元-24億元。只要進入利潤下滑通道，規(guī)模越大，虧損越大，某種程度上，這個現(xiàn)象是成立的。而萬科的銷售額是該國企的6倍。

我們說過，過去幾年的房地產(chǎn)市場環(huán)境，沒有人能獨身其外。所以，9日晚上看到萬科的預虧公告后，一位央企地產(chǎn)商對攸克君說：感同身受，冷暖我知。自己公司也是在利潤與虧損的邊緣戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

這也是3月初萬科一度遭遇股債雙殺時，幾位央企朋友也揪心關注的原因；萬科挺過危機，業(yè)內(nèi)所有人都為之慶幸、高興。

萬科上半年虧損，主要就上面兩個因素。其他還包括：計提，大宗交易折價出讓等。這些因素占比都不算高。

站在年中的關口，重要的不是回望過去，而是眺望未來。下半年怎么走，地產(chǎn)界還是會看萬科，問萬科。

態(tài)度很重要。萬科在與投資者交流時表示，堅定看好行業(yè)前景。“我們相信應對市場變化的政策工具是非常充分的，并且已經(jīng)做好了準備。相對于潛在總需求，目前的供給水平無論從總量還是結構方面都不充分，活下去并且能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅的企業(yè)有機會。”

所謂“潛在總需求”，萬科認為，中國房地產(chǎn)市場的需求量每年有10億平方米-12億平方米的開工量，但2023年商品住宅新開工量只有6.9億平方米，今年上半年還在下滑。這意味著，某種程度上市場是在超跌的。

光有態(tài)度不行，還得有行動。所謂行動，就是為了活下去而采取的行動。我們看到，上半年除了完成1273.3億元的銷售，萬科還有以下幾個動作：

一是經(jīng)營和服務業(yè)務全力回籠現(xiàn)金流。利用經(jīng)營性物業(yè)貸新增149.8億元；大宗交易實現(xiàn)回款93.4億元；印力REIT完成上市，發(fā)行規(guī)模32.6億元，保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs也在申報過程中。

二是開展新增融資、再融資。上半年合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元，其中招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。了解房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的朋友都清楚，這個時候還能拿到這么高額的貸款，萬科的信用可見一斑。

這些，都是在保障經(jīng)營性現(xiàn)金流安全。2024年萬科已經(jīng)沒有待償還的境外債，只剩兩筆境內(nèi)債共計43億元，而且已經(jīng)提前作出安排，不存在違約的可能。

冷峻的市場形勢下，郁亮喊話是態(tài)度是表態(tài)，?，F(xiàn)金流是行動。但這些，代表的是企業(yè)，是企業(yè)層面對外發(fā)出的信號。

就在這個關鍵時刻，萬科的一批個體也站了出來。

7月9日萬科發(fā)出了另一份公告。萬科骨干人員計劃在未來6個月內(nèi)自籌資金2億元，增持公司A股股票。

這批骨干共計1862人。

增持、回購，是今年以來監(jiān)管層特別鼓勵的行為。與其他企業(yè)的增持相比，萬科骨干此次增持，有幾個特點：

第一，2億元，對比同類企業(yè)，其增持額度是比較大的。第二，這些股票不設定買入的價格上限。第三，自愿鎖定2年。絕大多數(shù)企業(yè)是鎖定6-12個月。

其中的誠意是肉眼可見的。

上市公司表態(tài)增持的，一般是管理層。而萬科自愿增持的1862位骨干人員，代表很廣泛。2億元，人均超10萬，這可是掏出的真金白銀。

股票市場盈虧自負，如果不是自愿，沒人能強迫你掏錢。

1862人的增持，既是對中國資本市場的支持，也是對萬科未來的信心。延伸開來說，也是對中國房地產(chǎn)市場、中國經(jīng)濟的信心。因為，它們是緊密聯(lián)接在一起的。

萬科背水一戰(zhàn)。1862人榮辱與共。

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