本文轉載自公眾號：“真叫盧俊”

樓市這行因為賽道的巨大，所以總是會有一些人對他重度參與和分析，也就是所謂的職業(yè)買家

這些人并不是炒房客，每一次購買決策背后都會有真實的需求，但是這些人因為購買的背后都有一些自己的邏輯方法論進行驅動

今天分享這么一位民間高手，深諳上海樓市的發(fā)現，記錄一些他對這個城市和房地產的一些心得感悟和買房建議

01

關于買房的時代

2020年4月24日，中國央行調查統(tǒng)計司城鎮(zhèn)居民家庭資產負債調查課題組，在《中國金融》發(fā)布了《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產負債情況調查》，調查顯示：

城鎮(zhèn)居民家庭資產戶均總資產317.9萬元，住房占比將近七成；金融資產負債率為44.6%，有負債家庭的金融資產負債率為85.3%，中位數為117.3%，有半數以上的家庭金融資產負債率超過了100%。

上面數據就是以一個個家庭的現況，也是多年樓市發(fā)展的成果，滿足了絕大多數人“居者有其屋”需求。

當然也許這個“屋”的所在地可能不是自己打工的城市，也許這個“屋”是“被平均”了的。

但是只要買了就對了，因為多年前收入低，買房也是一樣的不容易，一樣要對自己狠才行。

有魄力買的多的，現在就可以枕著房產證睡覺，租金收入比啥都安穩(wěn)。

但當下經濟發(fā)展已經進入到大國角力階段，發(fā)展地產雖然可以提振內需，可國力比拼終究不是簡單的GDP比拼，關注點更多在高科技、在卡脖子的核心產業(yè)上。

所以，跟過去的地產黃金年代說拜拜，再也回不去了

下圖系花木片區(qū)中介一個月前發(fā)的房源情況，有心人可以自己算租售比。

然而，在過往樓市多年調控、上漲、調控、再上漲的背景下，各類人群實實在在地正在做什么選擇呢？

有了資格的剛需，看房、再看房、買房；

沒有資格的剛需，要么異地購房，要么在蓄力準備；

專業(yè)人士又默默完成了今年的2N；

高手甚至多點布局，一年十幾N，堅持建倉；

嘴上說不會漲了、降價了，身體卻很誠實；

更多的人已經認清現實，不再去等待，避免讓自己陷入被動。

當下，更有價值的事兒是在實操中需要注意市場的變化。

之前“二手房才有價值”，現在因為限購限售導致了一二手價格的倒掛。巨大的套利空間下，買到就是賺到，在很多城市已經出現了“買房打新”、“買房搖號”。

比如說“面積是王道”，但現在房票珍貴，購房者購房戶型和產品品質要求提升，買家要求一步到位，南北通、大開間、戶型合理，對預算足夠的客戶已經變成了基礎要求。

02??

關于買房建議

現在銀行抵押物、經濟發(fā)展錨定物就是土地和房產，所以跌是不可能跌的。

1、基于此，不妨再來大膽做一個預測，房價要么不漲，要么微漲甚或大漲。

如果不漲，那么買家會輸了利息。

按照普通買家4%-6%年化成本來說，如果之前不是激進杠桿的話，房貸收入比相對合理，那么至少還能抗幾年。

算賬面，大不了隨時出掉，畢竟自住需要，也不虧什么。

職業(yè)買家呢，看起來利息成本更高，壓力會更大，但是實際上他們買入往往筍盤，積累多，回旋余地大，資源和辦法也多，也還是可以扛過去。

一刀流，玩的是歪門邪道，肯定會有個人破產，此處不展開討論。

但是，如果漲。哪怕過了五年、八年后，漲了一倍，簡單的數學計算可知，一套房子升值幅度比之前歷年升值總和還多，年化收益也相當不錯。

假設終究是假設，央行還在不斷放水，除了生活必需物資外很多價格和服務都在溫和上漲，未來，房價究竟是否漲？這道選擇題的答案，本文不方便直接作答！

2、房價就是在賭運勢

每個人都是城市發(fā)展的見證者，但是每個人對于這道題的作答，是會關系到，你未來是會融入這座城市的新上海人，還是僅僅在這里奉獻青春的建設者。

孰輕孰重？相信讀者自會取舍。

當然了，世界上沒有一種投資品可以漲到天上去，物極必反，終究會有極限的。

房價的走向會因為很多可能因素而改變，也許是科技，也許是社會，也許是城市化完成，也許是人口…....

樓市的頂，不是由6億1000元月收入的人們決定的，而是由有購買力的群體決定的，再大了說是由國家在全球的競爭力決定的

而這一點，才是北上廣深的樓市天花板。

簡單說句人話，房價，在好的時代成正比。

也恰恰因為資金都看好中國，所以才給了一線城市不高租售比更大的接受度。在危機時刻也是優(yōu)質資產，更能扛！

3、價格體系

用正確的切入點分析，從樓市入手，但是要和經濟模式、發(fā)展階段、內驅力掛鉤，才能建立更合適的對照標的參考系，才會更理解房產。

比如同一個城市內比較，當年“浦東一套房，不如浦西一張床”。

即便少一些煙火氣和便利度，放在同一個城市、同樣的上下班通勤距離，浦東評估下來也不應該是這樣的價格地位。

明顯的事出反常必有妖，最終浦東聯洋、碧云等地多年持續(xù)漲幅長期超過浦西黃金地段，驗證了這樣的不合理價格體系最終會有回歸。

而如果對于不同城市房價短期進行如此簡單的評估，則有很大的風險性。

因為一個城市的市場價格，不僅僅取決于理性價值，還取決于市場預期和非理性成分。

我們能根據交通、人口、收入、區(qū)位、地位進行理性定價，但這是一門非常需要專業(yè)度和經驗的工作，一般人很難精確判斷。

而非理性的成分又很難捉摸，所以，樓市短期價格評估是個難題。

對絕大多數人來說，無論是一手還是二手，買入之后套三年，在樓市中是再平常不過的事情。

而這點其實恰恰是樓市的一個優(yōu)點，城市在不斷更新，各種資源在不斷注入，利好不斷兌現，雪坡悠長，才能靜候花開，才能用房子這個容器養(yǎng)出利潤來。

對于高手就不一樣了，他們是真正可以買到八折筍盤的主，不過一般人也不用羨慕，中間的學費、心力、風控，可能普通人是很難擔當的。

這里不展開，一方面知易行難，另一方面，畢竟有很多專業(yè)人士在依靠這個技術謀生，斷人財路等于謀財害命，我們不做的。

買入即大漲，要么是專業(yè)級選手，要么是撞上了大運，要么是政策靈通人士。

放心，這樣的好事情，肯定不是隨便可以遇到。而對于前兩類情況來說，漲了也未必及時賣掉，倒是極個別靈通人士，這個不深入探討。

03?

關于中介

中介是朋友還是敵人，取決于你的格局和段位。

如果一般買家賣家來說，要防著中介各種不規(guī)范，但是現在這個行業(yè)的龍頭和競爭格局確立了之后，還是好很多了，服務上不用擔心以前的各種坑，價格也上去了。

對于稍微資深一些的投資客來說，中介絕對是朋友。

買房者和買房者競爭，買房者和賣房者談判。中介收了費用，并且盡力促成交易，利益和市場環(huán)境和談判中的強勢方基本一致，同時也會幫助弱勢方爭取一些利益。

如果買賣雙方和中介是朋友，甚至是長期合作者，那自然會有一定的傾向性。

中介這個行業(yè)的從業(yè)者正在發(fā)生變化，特別是在上海這樣的城市，越來越多的985、211加入這個行業(yè)，在提高了行業(yè)服務水準的同時，也帶來了服務價格的上漲。

同時也有越來越多的自媒體和自媒體人開始用專業(yè)度去服務買家而不是簡單的給開發(fā)商做廣告，這些都是值得欣喜之處。

04??

關于規(guī)劃

什么事情都是需要規(guī)劃的，會算租售比、房價收入比只是個概念，真正實操起來，值錢的核心技術往往不會寫出來發(fā)，往往是偶爾小圈子聚會探討下才會分享。

沒有規(guī)劃下，小白的典型操作有：

首套首貸沒用足，珍貴資格浪費在小戶型；

為某些可能存在風險的資源支付高溢價，比如存在不確定性的學區(qū)、存在未來投訴的可變空間、看似方便實則不可用的停車位等等；

自住需求沒解決，看租售比投資寫字樓；

沒有房產證的商場內返租商鋪等等。

不勝枚舉。

套用一句話，幸福的人生是相似的，不幸的人生各有各的不幸。買對房子也是相似的，買的不對，則是各人有各人的坑。

我們不跳大神，更不會偽裝大神，對于目前房市敢于明確亮劍，希望大家能根據自己需要合理規(guī)劃，買到適合的好房。

以上為正文，來自黎明

（責任編輯：宋虹姍 HO031）

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