“激動(dòng)，房貸利率終于要降了。”9月24日早上，廣東深圳李女士剛剛坐到工位上，就看到媒體關(guān)于存量房貸將要下調(diào)的報(bào)道，她第一時(shí)間發(fā)了朋友圈，并配了上述文字。

9月24日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝表示，將降低存量房貸利率，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

潘功勝提到，此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)計(jì)惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

此外，有銀行工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，已在進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)試。

存量房貸利率將下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)

今年以來(lái)，新發(fā)個(gè)人住房貸款利率持續(xù)走低，新舊房貸之間的利差擴(kuò)大，市場(chǎng)上關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的呼聲再起。

在發(fā)布會(huì)，潘功勝提到，今年5月17日，全國(guó)房貸利率的政策下限放開之后，新發(fā)放貸款利率在市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率基礎(chǔ)上減點(diǎn)幅度擴(kuò)大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。

潘功勝表示，對(duì)此，人民銀行擬指導(dǎo)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整。同時(shí)，他強(qiáng)調(diào)，不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，因此預(yù)測(cè)下降幅度為平均水平，預(yù)計(jì)平均下降幅度0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

截至目前，盡管LPR已多次下調(diào)，部分存量房貸利率仍然處于高位，尤其是在2018—2022年時(shí)間段的購(gòu)房者，首套房貸利率下限水平多為L(zhǎng)PR+30BP，二套房政策利率下限為L(zhǎng)PR+60BP。

而人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2024年7月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.4%，比上月低9個(gè)基點(diǎn)，比上年同期低68個(gè)基點(diǎn)，處于歷史低位。

9月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%?？傮w來(lái)看，新舊房貸之間存在60—80個(gè)基點(diǎn)的利差。

中信首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，需求側(cè)層面，在LPR下調(diào)的基礎(chǔ)上壓降存量房貸利率對(duì)基準(zhǔn)利率的加點(diǎn)，將大幅改善購(gòu)房者負(fù)債成本，減少提前還貸的壓力。

在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，潘功勝表示，銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右，有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

簡(jiǎn)單測(cè)算，若平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)，那么對(duì)于100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。

“這是國(guó)慶前夕，央行給居民家庭發(fā)放的大禮包。”上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者提到，央行此次政策，覆蓋存量房貸和新購(gòu)房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購(gòu)房成本降低、持續(xù)增強(qiáng)購(gòu)房信心、持續(xù)降低存量房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極的作用，同時(shí)有助于持續(xù)帶動(dòng)居民消費(fèi)，是迄今為止力度最大、惠及面最大的一項(xiàng)房貸政策。

上述廣東深圳的李女士表示：“開心，可以消費(fèi)了！”

對(duì)銀行收益影響中性

“在政策調(diào)整方案設(shè)計(jì)中，人民銀行技術(shù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)多輪認(rèn)真地量化分析評(píng)估，這次利率調(diào)整對(duì)銀行收益的影響是中性的，銀行的凈息差將保持基本穩(wěn)定。”潘功勝說(shuō)道。

實(shí)際上，銀行財(cái)報(bào)顯示，新舊貸款的利差，也推升了居民房貸早償率。

以國(guó)有大行為例，截至2024年6月，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行個(gè)人住房貸款合計(jì)減少約3254.71億元，其中工商銀行個(gè)人住房貸款減少約1230億元；農(nóng)業(yè)銀行減少1006億元；建設(shè)銀行減少764億元；中國(guó)銀行減少471億元；交通銀行減少16億元。

分析觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，個(gè)人住房貸款余額下降的原因來(lái)自兩方面，一是商品房銷售下滑，信貸需求隨之減弱；二是客戶提前還貸，造成余額進(jìn)一步縮減。

國(guó)泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)7月發(fā)布的研究報(bào)告指出，6月居民早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個(gè)百分點(diǎn)。這意味著居民提前還款強(qiáng)度已有所放緩，呈現(xiàn)季節(jié)性回落態(tài)勢(shì)。不過(guò)，對(duì)比歷史同期，當(dāng)前居民早償率仍處于較高水平。

潘功勝介紹，下調(diào)存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會(huì)減少客戶的提前還款。同時(shí)，他表示，央行降準(zhǔn)相當(dāng)于為銀行直接提供低成本、長(zhǎng)期資金運(yùn)營(yíng)，中期借貸便利和公開市場(chǎng)操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式，利率下降也將降低銀行的資金成本。

此外，潘功勝提到，預(yù)期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、存款利率將會(huì)對(duì)稱下行，前幾次存款利率下行形成的重新定價(jià)效果也將累計(jì)顯現(xiàn)。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華曾對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，下調(diào)存量房貸利率對(duì)凈息差造成的壓力整體可控，同時(shí)，銀行需要進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)情況充分利用存款利率市場(chǎng)化調(diào)節(jié)機(jī)制，加大實(shí)體經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)與重點(diǎn)新興領(lǐng)域支持，推動(dòng)輕資本業(yè)務(wù)發(fā)展等。

在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤表示，會(huì)配合人民銀行積極地推進(jìn)，穩(wěn)妥降低存量房貸的利率，以進(jìn)一步減少居民的房貸支出，提高人民群眾的獲得感。

“近期會(huì)正式發(fā)布相關(guān)文件。因?yàn)樯婕暗慕杩钊撕芏?，銀行也需要一定時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備。”潘功勝表示，下一步，人民銀行也在考慮將指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

對(duì)此，有銀行工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，已在進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)試，細(xì)則或?qū)⒑芸斐雠_(tái)。

招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其健康平穩(wěn)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回升具有重要意義。促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的需要，也是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。

另外，中國(guó)銀行研究院研究員梁斯對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者提到，新動(dòng)能、新產(chǎn)業(yè)、新模式在加速形成，但對(duì)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效果尚無(wú)法完全彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)下行帶來(lái)的缺口，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型陣痛期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)有待進(jìn)一步夯實(shí)。這需要進(jìn)一步采取措施提振市場(chǎng)預(yù)期，改善有效需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)景氣度穩(wěn)步回升。

梁斯表示，其中存量房貸利率及首付比例下調(diào)等政策持續(xù)顯效，有助于緩解居民債務(wù)償付壓力、提振居民購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖。

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